SREITs北京高峰论坛:先锋信托,每年都买一两家医院

SREITs北京高峰论坛:先锋信托,每年都买一两家医院

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先锋信托(First REIT)的发起人是印尼的力宝集团,它是印尼数一数二的发展商。先锋信托于2006年12月在新交所上市,开始时发起人给了先锋信托4间资产,其中3间是医院,另外1间是酒店+乡村俱乐部。期初资产是3亿新元,市值约2亿新元。经过12年,现在先锋信托已经发展成为拥有20个资产,资产是13.5亿,市值是10亿新元。市值从2亿增长到10亿,增长了5倍。

2018新加坡房产信托REITs 北京高峰论坛,特别请到主场来自印尼,主打医疗保健概念的先锋信托的总裁陈国敏(Victor Tan)来做分享。

先锋信托(FIRST REIT)总裁陈国敏(Victor Tan)

先锋信托产业规模持续增长
先锋信托有明确的收购策略,通过收购满足其投资标准的医疗、保健和相关产业,产业通常是医疗或者是医疗相关的。因为发起人在印尼,印尼可谓是First REIT的主场。First REIT在印尼有16间资产。15间是医院,1间是酒店+乡村俱乐部,在新加坡有3家护理疗养院,韩国有1家很小的医院。

医疗租期的安排是非常长的,最短是10年,最长是15年,为什么这样呢?因为我们的业务大多数都是医院,医院那些租户通常都需要长期租约。因为医疗地点不是很容易搬迁的,他们不想过了两三年期满之后,被迫另寻他处,所以希望一个长期租约,可以保障他们能够在同样的地方进行操作。

目前,先锋信托的市值是10.4亿新元,信托是大约7.8亿,发起人目前持股比例是28%,而我们单位的持有人的数量大概是9000多人,包括散户、也包括基金的投资。

First REIT的每一个产业都是只有一个租户,总承诺租住率是100%,长期的租约是10到15年。先锋信托最早的租赁续约于2020年,平均租期是9年,这是较长而稳定的租约。

从2007年仅3亿产业,发展到现今约13.5亿的产业。可派收入也是上扬的趋势,且实现了稳中带升。2007年从1900万一直到现在有6600万。

汇率波动风险由印尼发起人承担
First REIT的租约结构中,印尼方面占95.8%的产业,租金以新元结算。如果收取的租金是印尼盾,而印尼盾对新元是每年下跌的,发起人在上市开始就意识到这个风险,从上市开始发起人就要承担这个风险。因为汇率波动的风险是由发起人承担,抵消了风险,这也是说First REITs没有汇率风险,投资者需要明白这点。

First REIT在新加坡收取的租金是新元,韩国方面是美元。虽然韩国的业务会受到汇率影响,但是韩国业务占比很小,这一点不用担心。

印尼租金结构方面,有三部分,有一个固定的基础租金,每年都有一个固定的基础调整,这是根据新加坡消费物价指数CPI作为标准的。因为我们是新加坡新元,采用新加坡的消费指数会比较合理。如果印尼的产业表现好的话,我们也是有额外的租金变动的增长。但是第三方面会比较少一点,大部分还是很固定的基础租金。

在新加坡和韩国方面,固定的基础是有的,每年都有2%的增长。我们的租约是三重净租约,什么意思呢?就是那些承租人将负担物业的一切相关运作成本,包括维修、保养都是由出租人负责的。保险也是由他们负责的。所以除了所有的这些以外,还给我们每个月的租金。

产业每年实现增长,仍有融资空间
在新加坡,审计每年都要重新估计我们的产业。Frist REIT的产业每年估价都以平稳的估值逐渐的增长。

在2017年First REIT完成了两项收购计划,都由印尼的发起人购买。现在, First REIT已经有了20间资产,遍布印尼、新加坡、韩国,总管理资产13.5亿。业绩方面,今年第二季度的总收入和净业务收入都有上升,上升58%左右。派息是2.15分,总结今年会发的股息是8.67分,所以派股的收益率是6.5%。负债率大概是34%,所以我们还有机会能够融资、能够负债、能够来增长我们的财务。

印尼施乐安医院 Siloam Hospitals, Kebon Jeruk

2007年开始到今年上半年为止,总收入都在逐步的增长,复合的年均增长率大概是14.7%,几乎每一年我们都能够购买到一到两家医院,原因是因为我们发起人有庞大的医院设施来满足我们逐步向他购买的欲望。

先锋信托的股息派发稳健,几乎五年以来,每个季度都能够给很平均、很稳健的的派股的收入,而且是稳中带升。自从2006年我们挂牌上市以来,都能够有接近100%的可分派收入。

在2010年First Reit做了一个很大的配股,因为当时要购买两间庞大的医院。那时印尼的发起人做了很大的控股。如果继续认购和持有,到今天为止,加上你每年所收到的7%到8%的派息,年回报率会达到21.38%。

印尼雅加达力宝村施乐安医院 Siloam Hospitals Lippo Village

我们的负债表非常强劲,如果你看到我们单位的净值是101分,而现在我们的股价是1.3元,所以我们股价是稍微比净值还高了一些,高出了34%。如果看另外的竞争者,就是百汇医疗信托,他们的市价比净值高出了60%。所以相比来说,我们比较低了。

未来收购资产,前景广阔光明
先锋信托去年收购了一家三层,设备完善的独立医院。去年12月还收购了另外一家设备都很齐全,医疗设施和技术一流的医院。

发起人力宝集团给我们医疗健康的优先收购权,能够优先收购他们所有的医疗、保健、健康的业务,目前为止他们已经在施乐安医院旗下有33家医院,而我们现在只是收购了15家医院,我们还有机会收购它另外18家医院。此外,还有约40家医院即将落成。所以我们还可以购买它另外40到50家医院,未来收购的资产是一片光明。

印尼李文正癌症诊疗中心 Mochtar Riady Comprehensive Cancer Centre

我们还有提升的计划,比如现在进行中的是在印尼的一家医院。尽管印尼方面有很庞大的发起人,有收购的潜力,但是我们在新加坡也有护理院,我们还关注其他市场。比如在中国,我们也关注中国的智能医院,看看有没有机会可以收购他们。我们也去日本,看是否有机会能收购疗养院。我们也去到澳大利亚,了解退休疗养院。

印尼李文正癌症治疗中心的直升机病人服务

First REIT 目前的总资产是大概4.9亿新元,负债率是34.8%。陈国敏说,“我们的资本管理严谨,仍有负债空间进行购买债务。虽然在印尼,但是我们从来没有忽略其他市场,也愿意去了解其他市场。我们仍有负债的空间,也有股权的融资,如果有合适我们会继续收购扩大。”

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