新加坡房产信托, 稳健增长...

新加坡房产信托, 稳健增长

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在今天的背景下,快速城市化发展给投资带来了挑战。科技日新月异,生活消费方式的改变,对社会商业以及多元化的房产信托物业管理经营发展都产生了潜移默化的影响。8月1日于北京,新加坡《时代财智》杂志与中国REITs联盟,主办了2018新加坡房产信托REITs北京高峰论坛。通过这个深入讨论和互动的平台,为投资者提供更多的宝贵的机会和观点。来自新加坡的房产信托公司,以及从中国不同城市的保险业者,基金经理人,银行证券和学者专业人士来到北京,出席了这场新加坡房产信托的高峰论坛。

新加坡是亚洲顶尖的国际金融交易中心,它成功吸引了高净值投资者、机构投资者,让新加坡也成为区域的财富中心。据报道,现在新加坡有2360个超高净值人群,人数排名居全球第三。新加坡也有超过2.7万亿美元的资产在新加坡管理,成为全球第二大资产管理中心。

自2002年首个房地产信托发布以来,新加坡已发展成为在亚洲除了日本之外最大的REITs,现在有43只REITs,市值约880亿新币左右。从过去的10年,新加坡的REITs复合年增长接近25%,这43只REITs,1/3资产是在新加坡,1/3资产是在海外,还有另外1/3资产是混合的,新加坡的REITs呈现多元且国际化格局。

新加坡REITs的产业链,除了商场、写字楼、公寓、数据中心、医疗等等,它的板块分布大而广,且资产区域也分散得非常大。从新加坡REITs里可以看到,有12只REITs拥有新加坡资产,如,凯德的商业信托、凯德的工业信托等等。还有纯海外资产的REITs,比如,这次论坛邀请了资产在中国的运通网城(EC World),砂之船(Sasseur REIT )等等;在新交所上市的还有欧洲的REITs,澳大利亚的工业物流信托。这些来自海外的REITs,让新加坡交易所的REITs更具有国际化的特征。

新加坡交易所驻上海办事处总经理陈世亮(Tay Sayliang)参与论坛分享发言

新加坡交易所上海办事处总经理陈世亮分享了新加坡REITs在过去几年受到投资者关注的原因。

这首先归咎于监管机制或者框架,其中包括新加坡透明的税收制度。以REITs税收的框架来说,制度透明而清晰不仅有利于散户或高净值投资者,也有利于机构投资者。个人投资者投资REITs,每年发出来的股息是免税的;如果是机构投资者,税收则是10%。

第二是它的条款。新加坡规定必须要90%的是收入,就是租金转发给所有的REITs持有人,这是固定的,这也是为什么新加坡REITs股息能取得高而稳定的回报率的原因。

第三是借贷的限制。这几年新加坡做了很多调整,从30%调整到45%。目前平均REITs的基金的信贷是平均在35%。政府允许他们有空间可继续投资新的项目,也允许他们在利率增长的情况下,使利息负担没有那么重。

新加坡发展REITs的成功经验
在不到20年的时间,新加坡发展成为亚洲除日本之外的最大REITs市场。为何新加坡能取得REITs的成功发展,陈世亮总经理分享了以下要素:

第一,新加坡是在亚洲第一个区域,也是第一个推出REITs的市场,香港和马来西亚是五年之后才开始推出来的。在早期1997、1998年的时候,就有REITs的理念出现了。因为当时在金融危机之后,很多房地产的发展商就觉得必须要有不同的信贷的借贷渠道,除了跟银行,REITs就是其中一个渠道,就是资本市场是其中一个渠道。在2000年的早期,新加坡推出了第一个REITs。监管条款也是当时就成立的,不是说非常完善,过去的17年一直在做修改。

第二,全球投资者的性质。新加坡的地位,吸引了不同的机构投资者、个人投资者。

第三,渐进式的监管,新加坡金管局不断的给予REITs市场的合作和配合、力度,把新加坡交易所的REITs打造成亚洲的中心。在税务方面上、在监管方面上,也加了很多工夫。过去的17、18年间已经在审核过程是条款里面修改了大概三四次条款。比如,在REITs经理的业务的治理方面,独立董事跟REITs业务的条款,都做了很多修改。确保所有的条款都来保护投资者,来给他们保护的措施,也促进REITs的成长。

如果研究日本的REITs,他们大部分的资产都是在日本;再看澳大利亚REITs,大部分资产都是在澳大利亚。但是如果看新加坡的REITs,1/3的资产来自海外,1/3是纯新加坡的,另外1/3是混合的,所以它不只是新加坡的资产,而是全球的资产都包含在内。所以任何的有真正想要上市REITs的机构,一定要考虑到新加坡是一个选择,可以进行分析。

这是上市REITs其中的一个框架,非常简单,有资产,大部分房产的发行人都是REITs的经理或者REITs物业的管理者,所以对他们来说是非常有意义的。首先把现在已有收益的资产打包起来,然后上市,拿到一笔钱,再去投资,或者是抵消借贷。同时还拥有REITs的主控权,每年在运营REITs的项目。

REITs是实现全球配资分散风险的投资工具

作为投资工具,REITs处于证券权益类和债券的中心,利率在增长的情况下,债券的价格一定是在下跌的,这是不争的事实。但是REITs却能在利率上升的情况下,价格不一定会下跌。

以新加坡的REITs指数,对比美元的两年和十年的债券的利率,可以看得到的是白色的线是新交所REITs指数,美国两年债券的利率是黄色的,十年的是橙色的。在这个框架里面,当美国利率在上升的时候,新加坡REITs的指数还是同时在上升。S-REITs跟利息的相关性,不一定是相反的,可能是同步进展的。所以对于长期的投资者,这是一个很好的考虑因素。

第二个更重要的因素,是REITs它的相关性对其他的产业也是可以做到全球配资,使风险可以降到最低。中国很多投资者,投资的地方就是中国香港和美国,亚太区也是其中一个。如果做全球投资配置,策略需要考量如何降低风险、增长收益。所以REITs的板块可以达到这样的目的。这是一个很好做风险分散的板块的投资。

如果看新交所过去十年、二十年的长期投资,是可以考虑在里面的,因为它的长期投资大约是10%左右。如果是在REITs的板块,新交所的REITs不用说是亚太区里面最好的一个REITs中心。如果做投资的话,REITs本身已经是一个很好的可以分散风险的、又可以得到稳定收益的投资工具,让很多长期的投资者考虑的投资工具。

新加坡房产信托稳健增长

运通网城(EC World REIT)2016年7月在新交所上市,所有的资产都在中国。发起人是富春投资集团,也是张小泉剪刀的拥有者。现在富春集团拥有42%的股份,公司重点投资于专业物流和全渠道物流,尤其是电商物流方面的资产和仓库,以稳中有升的概念运营。这不仅降低了风险,也带来稳定的资产收入。电商的资产以及这些全渠道的物流的资产,它的升值能力和目前稀缺的现象,成为业务的增长点。

期初上市时,运通网城在中国的资产总值大概在64亿人民币(约13亿新元);在今年完成一个武汉的资产收购后,现在总值已增加到约67亿人民币(约14亿新元)。新加坡运通网城执行董事兼CEO吴多深介绍说,电商物流和传统电商不同。传统电商有很高的货架,都是用叉车一箱一箱的运作。而电商不一样,电商可以有比较矮的层高,是一个一个货架,里面放很多个SKU,可能有上千、上万个SKU,如何去管理和处理,如何能做到当日达和次日达,全靠它的信息系统,还有也靠大数据。尤其是光棍节的高峰期,十年前可能要九天、十天甚至两周才可以到,今天做到两天、一天就能到。这就是靠着大数据、靠着整个信息系统的支持。

EC WORLD和其他REIT不同之处在于,“我们不光是重资产的公司,也必须是房地产证券化的概念,我们和集团是有一种非常大的协同效应存在。如意仓是集团拥有的100%的电商物流的运营商,不用担心空置率的问题。我们不仅是房地产的拥有者,也是REITs的运营者。”

新加坡运通网城执行董事兼CEO吴多深(Goh Toh Sim)

先锋信托(First REIT)的发起人是印尼的力宝集团,它是印尼数一数二的发展商。先锋信托于2006年12月在新交所上市,开始时发起人给了先锋信托4间资产,其中3间是医院,另外1间是酒店+乡村俱乐部。期初资产是3亿新元,市值约2亿新元。经过12年,现在先锋信托已经发展成为拥有20个资产,资产是13.5亿,市值是10亿新元。市值从2亿增长到10亿,增长了5倍。

先锋信托的总裁陈国敏(Victor Tan)介绍道,,2007年开始到今年上半年为止,总收入都在逐步的增长,复合的年均增长率大概是14.7%,几乎每一年他们都能够购买到一到两家医院,原因是因为他们的发起人——印尼力宝集团有庞大的医院设施来满足逐步向他们购买的要求。

First REIT 目前的总资产是大概4.9亿新元,负债率是34.8%。陈国敏说,“我们的资本管理严谨,仍有负债空间进行购买债务。虽然在印尼,但是我们从来没有忽略其他市场,也愿意去了解其他市场。我们仍有负债的空间,也有股权的融资,如果有合适我们会继续收购扩大。”

先锋信托的总裁陈国敏(Victor Tan)

利安资金管理成立于1986年,是东南亚甚至是新加坡历史悠久的业者之一。利安资金管理隶属于新加坡华侨银行旗下一家全资子公司,管理着370亿美元资产,也算是本土东南亚最大的资产管理公司。利安-辉立新加坡房产信托交易挂牌基金(Lion-Phillip S-REIT ETF)的中华地区执行总监陈毅方指出,从现实来看,REITs不同的板块,零售商城也好,商业大楼也好,工业科技园也好,只要是在新加坡的地标级的不动产,多数都在Lion 挂牌基金(REITs ETF)里面。比如新加坡最新的金融中心,滨海湾,已经在他们的基金里面。即使现在最中心地带的购物商城,还有最高端的酒店,比如文华酒店也是在REITs里面。

如果把REITs当作是一个资产组别的话,比方说它是一个债券,当然它有不同的评级,A级B级C级,“我认为新加坡是A级,它是最好的东西,人家一般找不到。比如去香港太古广场找不到,不在REITs里面,而我们的都在REITs里面。”

陈总监做了解释,Lion挂牌基金的组建成分都是流动性强、基本面强、收益率也是符合标准的REITs,这些每半年都会进行再评估,以确保在筛选过程当中可以跟得上即时市场的状况。他们一年配资两次,特别是对海外投资人也是相应的优势。”

利安-辉立新加坡房产信托交易挂牌基金(Lion-Phillip S-REIT ETF)的中华地区执行总监陈毅方(Chan Ee Fang)

活动的合办方——中国REITs联盟在去年10月份组团专门去新加坡学REITs。联盟秘书长王刚指出,因为新加坡在亚洲金融危机之后2002年之后推出REITs,之后房产信托发展迅速成为亚太REITs之都,所以新加坡的REITs是很值得中国借鉴的。

他表示,中国从北京华联开始去新加坡上REITs,就是REITs的IPO开始,接连又有中山大信、浙江运通网城、砂之船这样的公司到新加坡上REITs。新加坡已经成为中国海外上股权REITs的重要首选之地,如何研究一下新加坡REITs的市场,对于企业解决股权融资和债权融资的问题,对于中国如何建立自己REITs的制度都是很有帮助的。

主办方《时代财智》总编辑宋娓

在亚洲成长的引擎中,中国是不可忽略的市场,因为没有人可以承担忽略中国市场的损失。来自新加坡的活动主办方——新加坡时代财智总编辑宋娓表示,时代财智作为东南亚的一份华文财经杂志,其团队一直关注着房产信托的教育和研究,举办房产信托的活动是我们关注商业和经济现象的一种方式。通过今天的新加坡房产信托REITs高峰论坛,这个深入讨论和互动的平台,为投资者提供更多的宝贵的机会和观点。为了帮助投资者甄选房产信托中真正的宝石,时代财智已经连续两年举办房产信托大奖(REITs Pinnacle Awards)。今年的房产信托大奖将于10月24日在新加坡举行,现在已经开始接受报名、提名,欢迎大家有兴趣的可以更多的询问。

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