新达城的财富之泉，是仅次于鱼尾狮的新加坡地标。慕名财富之泉前来触摸泉水的人不计千万，有谁知道，这滚滚财富之泉背后的驱动者是谁呢？此时在新达城的办公室里，身着浅蓝西装和洁白衬衫的林惠璋，和《时代财智》记者面对面。气场冷静，睿智可信，他正是新达城资产管理的灵魂人物——林惠璋先生。出身草根的林惠璋，白手起家从事地产业，携手长江实业的李嘉诚先生，一起创办亚腾资产管理并成功上市；之后又和周玉琴女士领军的海峡贸易的建立战略联盟；此后为开拓国际市场，又华丽转身退市，与华平和中航信托合作，意欲打造一个管理千亿资产的国际基金帝国。
文：宋娓 摄影：蔡清福
“今后无论何种商业模式，规模都将更加重要。”亚腾资产管理公司集团（ARA Asset Management Limited）总裁林惠璋（John Lim Hwee Chiang）告诉《时代财智》记者。
拥有宽阔的前额和一双明亮的眼睛，在东方人看来，这恰恰是智慧的象征。和林惠璋的对话，充满着乐趣和知识性，仿佛翻开了一本地产投资的百科全书，从宏观市场到微观管理，从电商颠覆到“互联网+”，他深入浅出，道出其中的乾坤。
以退为进，开拓国际市场
话题从亚腾资产管理公司今年4月的退市开始，这是一次华丽甚至是让人叹为观止的转身。因为转身的亚腾，是一家管理360亿新元体量的上市资产公司。
当时，亚腾资产管理公司（ARA Asset Management，SGX：D1R）的股东高票批准了收购者提出的协议安排。该协议安排获得81.16%的股东和98.64%票数支持，这远超过通过议案所需的逾50％股东和至少75％票数支持。
在开曼群岛注册的财团——Athena投资公司，是在去年11月间宣布向亚腾股东提出协议安排，献议以每股1.78元全面收购亚腾，将亚腾从新交所（SGX）退市。
Athena投资公司是美国私募股权公司华平投资集团（Warburg Pincus）以及中国投资与信托管理公司中航信托（AVIC Trust）间接拥有的公司。亚腾三大现有股东在协议生效时，将以协议安排的收购价，把所持亚腾股权转入Athena公司。三大股东是创办人林惠璋掌控的JL投资集团、周玉琴（Chew Gek Khim）女士执掌的海峡商行（The Straits Trading Company）以及李嘉诚（Dr. Li Ka-Shing）先生的长江实业地产（Cheung Kong Property- renamed to CK Asset Holdings Limited）。
自2002年创办亚腾，林惠璋从零开始创办亚腾，到2007年在新交所上市，截至2016年退市之前，亚腾的资产已达到360亿新元。这个巨变只花了短短15年的时间。上市是创业者梦寐以求的资本市场。亚腾有如此佳绩，并获得投资好评，为何急流勇退选择除牌退市？
“除牌退市对我们是一个转捩点！” 从2007年到2017年上市这10年，亚腾管理的资产遍及亚太地区的7个国家，19个城市。迅速在亚太地区发展，这带动林惠璋思考，如何把亚腾从一支亚太地区的基金打造成为一支商业足迹遍布全球的基金？“这需要进取心和魄力，私有化后我们更能够长袖善舞，调配资源扩张商业版图。”
以退为进，从亚太地区走向全球，亚腾在林惠璋的带领下实现了华丽转身。
梦幻组合，强强联手是王道
林惠璋是一位典型的新加坡企业家，务实，精明；同时又是一位具有国际化视野的商业巨子，眼界开阔，锐意进取。全球房地产业蕴藏的巨大商机，让他兴奋不已。
“亚腾5年后愿景是做到1000亿的资产管理规模，管理的物业遍及亚洲、欧洲和美国，”林惠璋的华语标准，辞藻古典，音量适中，但这句话掷地有声，分量非凡。
5年扩大近4倍的资产管理体量，不是林惠璋信口开河，而是基于他对市场的正确判断，稳健和跑赢大盘的投资策略。还有，他对“梦幻组合”有无比信心：长江实业的李嘉诚先生、海峡商行的周玉琴女士、华平投资、中航信托。李嘉诚先生堪称亚洲巨人，周玉琴是新加坡商界女强人，林惠璋继续解释道，华平有很好的全球平台，中航信托是亚腾进军中国市场的最佳渠道。
资料显示，立于1966年的华平投资是美国历史最悠久的私募股权投资公司之一。自成立以来，已在40个国家的780多家企业中累计投资了600多亿美元。华平总部位于纽约，在阿姆斯特丹、北京、法兰克福、香港、伦敦、卢森堡、毛里求斯、孟买、旧金山、圣保罗和上海设有分支机构。
中航信托股份有限公司是由中国航空工业集团公司、（新加坡）华侨银行有限公司（OCBC）等单位共同发起组建，是中国国内唯一集央企控股、上市背景、中外合资、军工概念于一身的信托公司，在中国全国17个大中城市共设立了30个信托业务团队与14个区域财富中心。2016年末，公司净资产逾12亿新元，管理信托资产规模逾4700亿元人民币，相当于900多亿新元。
强强联手是王道，在林惠璋看来，规模是一家基金最重要的生存条件之一。“亚腾过去取得的业绩有目共睹，但是投资好比逆水行舟，不进则退，原地踏步，人家迟早会超越我们，资金会移到竞争对手那里，所以必须做大做强！”
1000亿的资产管理规模需要业务国际化来实现。20年前，亚洲缺乏资本，需要外资，当时的资本都来自欧美日。现在亚洲资本过剩，尤其是中国大陆、香港地区、日本和韩国的资本。现在这些资本往欧洲去，目前欧美投资亚洲的资本小于亚洲投资欧洲的资本，因为欧洲房地产价值被低估，正是一个投资洼地。
林惠璋表示，“中国资本往外走，寻找增值机会，我们也要到这些资本的目的地设点，如果亚腾不参与，等于坐失良机。”
“亚洲作为我们立基的市场，在未来的10年到20年之间，在中国经济的带动下，将继续发展，尽管不会再有过去的指数型增长；欧洲市场经过10多年的颠覆性变化，比如英国退欧（Brexit），全球金融危机，未来这10年到20年也会有很大的机会；美国的经济现在正稳定地向前发展；日本是我们之前未进入的市场，潜力巨大，所以我们私有化之后，这些市场就是我们的投资目的地。”
多年的房地产投资和管理经验，让林惠璋对这个领域的任何动向都明察秋毫，洞若观火。上世纪90年代，他就已经行走在中国各地，和中国的决策层往来密切了。对于中国市场，他自己有着十分准确和切题的判断。
“中国政局稳定，政府要务对内是发展经济拉动内需，对外是推进‘一带一路’倡议，这里面包含的项目规模上万亿，在接下来的20年到30年，如果‘一带一路’能够实现20%到30%就已经十分可观了，带来的经济效应会非常了不得。”
“现在中国的各种制度日趋完善和透明，政治上的一些人事调整也不会影响到整个经商和投资环境，况且像我们这样经验成熟的基金管理公司，也有足够的灵活性来适应这些变化。”
引进人才，驱动国际化战略
电商（E-commerce）目前正在全球范围内掀起惊涛骇浪，对零售空间构成颠覆性威胁，前者正取代后者成为交易发生的渠道和场所。对此，林惠璋依然可以泰然处之，因为他非常了解现今消费者的心理和行为。
林惠璋认为，网购有很多优势，比如便宜，便捷，这会影响到一些电器店和时装店，所以电商确实会颠覆很多实体店，并改变它们的现有业态，但是纵观历史，环视全球，人类作为社会动物，对房地产和公共空间的需求还是始终存在的。不过无论是商业还是工业信托，无论住宅还是医疗信托，都需要转型。
比如商场，必须调整自己的经营模式和租户构成，尽量招租体验式的商户，比如餐饮、亲子、教育、院线以及美容业，这些体验，是屏幕无法替代的。举例而言，餐饮商户的比例在商场中越来越高；录像带，光盘发明出来这么多年都没有取代院线，相信土豆优酷和youtube这些视频网站也无法做到这一点，试想，约女朋友看电影和看视频，哪个更浪漫？”林惠璋风趣地说。
“水能覆舟亦能载舟，房地产和零售空间业者也在积极拥抱互联网和各种高科技，通过apps来获取和联系客户，比如搞会员优惠活动，鼠标一点，可以实时无缝地进行精准的市场营销，并通过大数据来了解客户的需求，消费行为以及偏好。过去开店靠在报纸打广告卖货的模式行不通了。”
林惠璋的这一判断，恰恰与《时代财智》之前做的报道不谋而合，市场调查显示，新加坡本地大多数零售商表现出非常进步的心态，将技术视为合作伙伴，而不是即将到来的敌人。比如，新加坡已有购物中心采用基于位置的工作匹配移动平台。该应用程序使零售商能够利用其点对点的灵活人力资源，这在高峰期和节假日期间应付客流特别有效。此外，自助电子菜单和自助结帐设备已经帮助让传统上依赖于人力的职能，例如订购和付款过程实现自动化。
“放眼未来几十年，无论技术如何演进，我始终对房地产行业本身有信心！”林惠璋微笑着说，他的手顺势在桌子上做了一个轻轻拍打的动作。
“如果技术不足以颠覆这个行业，那么亚腾将管理基金做到1000亿面临的最大挑战是什么呢？”
林惠璋毫不迟疑地回到，“最大挑战还是人才！”他说，资金管理和地产发展不一样，地产发展需要大量的资金来驱动，而亚腾主要是靠人才。当客户将资金交给我们管理，看的是这几个方面：过往业绩、人才以及公司治理和风险管理，其实这都是靠人才在驱动的。人才和规模是相辅相成的，规模越大，就越有可能吸引更多优秀人才加入，把规模做得更大，而小基金，也许筹得到1亿或者2亿的资金，但因为无法开出有吸引力的薪酬吸引不到优秀人才的加入，只会越做越辛苦，这是一个胜者通吃（Winners take all!）的世界。
在亚腾的国际化战略中，人才扮演着更加重要的角色。随着版图的延伸，管理层必须跟上节奏，每个市场的管理层都要本土化。林惠璋透露了海外分支的人才战略，韩国的CEO是韩国人，澳大利亚的CEO是澳大利亚人，他们更了解本地的市场和条规。总部提供战略和财务上的支持，具体运作由他们来执行。“空降兵”也许在进入市场最初的阶段有些作用，但长远而言，还是要实现人才本土化。
设立基金会，倡导永续慈善模式
1956年，林惠璋出生在新加坡的一个普通大家庭，是家中6个孩子中的老幺，父亲林云是道南学校的前副校长兼老师。为帮补家用，学生时期他已开始勤工俭学。林惠璋是第一代富豪，以5.75亿美元的身家入围福布斯新加坡富豪榜50人。今年他又登上了福布斯亚洲（Forbes Asia）的“亚洲慈善英雄榜”（Heroes of Philanthropy）。
林惠璋的父亲林云老先生曾担任道南小学（Tao Nan School）的副校长，一生奉献给教育。所以他的慈善事业总是和教育有着天然的联系。林惠璋于2008年设立慈善信托基金“林云基金会”（Lim Hoon Foundation），以纪念从事教育业的父亲。基金旨在帮助贫穷但勤奋努力学习的学生，每年颁发社区教育奖，并颁发奖学金给12名新加坡管理大学（Singapore Management University）学生。今年10月，他和儿子林浩云（Andy Lim）代表亚腾资产管理有限公司和林云基金会向新大捐出100万新元奖学基金，目前这个捐赠基金（Endowment Fund）规模达到了400万新元。
奖学金池是林惠璋一个创举，目的是实现永续性的教育慈善事业，“目前这400万的基金由新大去管理，每年实现大约4%的一个收益，用于奖励学生，这种模式可以自持下去，”林惠璋表示。
资助教育事业是林惠璋的一个毕生的情结。他说，父亲是一位清贫的教书匠，自幼家境不是很好，凭着新加坡中华总商会（SCCCI）颁发的奖学金他才念完大学。所以今天在事业取得一些成就后，他就力所能及地回馈社会，成立一个家族基金会来做慈善。
“我的初衷是为善不为名，用从事教育事业一生的先父的名字命名，这样更有意义，”说到这里，林惠璋无限感慨，“家族基金会承载着几重功能，投资赚钱，做慈善，还有就是教育子孙后人如何对待财富。”
饮水思源，林惠璋也大力回馈自己曾居住过的社区，从2011年起自愿到裕泉区（Jurong Spring），担任公民咨询委员会赞助人并设立助学金，每年资助约七八十名来自有需要家庭的学子。三年前他又在自己所居住的蒙巴登区（Mountbatten ）成立助学金，两区所分发的助学金约有700份。林惠璋对记者表示，做慈善应该是秉持永续性的做法，而不是简单地签支票派钱。他们的志愿者团队专门对受资助的对象进行回访和跟进，确保善款能够善用。
谈到儿子浩文，林惠璋非常自豪。将门无犬子，林浩文继承了父亲的优秀血脉，为人做事皆有章法，成气候，胜人一筹。他法律专业毕业后就去律师楼处理房地产方面案子，并有律师执照。
对于是否会让儿子接班的问题，林惠璋的一番回答颇为让人深思：“儿子现在回来帮我管家族基金会，是我的一个得力助手；但是亚腾是国际化公司，需要懂得国际市场，有深厚的知识和丰富实战经验的人才。没有5年10年的磨砺不能驾驭的。我也不会期望儿子一定超越我，他能走多远，做到多优秀，那都取决于他自己选择的路，自己做的事业。”
“但是，无论生意做多大，我们林家的子孙最宝贵的财富是‘诚信’，以‘诚信’为宗旨创业，‘诚信’才会带给我们财富，”谈到自己成功的秘诀，林惠璋谦虚地表示：“一路走来，最幸运的是有很多人一路来支持我。家人，合作伙伴，股东和员工，我在前面只是一个大家的门面，没有团队，我一事无成。”
事业成功的林惠璋，业余时间也孜孜不倦地服务社会，他担任的主要社会公职包括：新加坡中华总商会产业委员会主席，新加坡中华总商会财务董事会之理事，中华总商会产业私人有限公司之董事，新加坡国立大学房地产系咨询委员会委员。就在10月初，他刚刚被推选为亚太房地产协会 （Asia Pacific Real Estate Association）会长。
凭着礼义仁智信，林惠璋取财有道；心怀兼济天下之情，林惠璋散财有方。虽已功成名就，暮年将至，但他仍雄心勃勃，志在打造一个千亿帝国，成就亚腾一番真正的伟业。
林惠璋，财富中的财富。
林惠璋：站在巨人肩膀起飞
林惠璋1956年出生于新加坡。早期，他毕业于新加坡国立大学工程系，后进入新加坡发展银行置地集团（DBS Land）任职。1991年，他担任Singapore Labour Foundation Management Services的总经理；5年后，他创办了新加坡物业及顾问公司The Land Managers；1997年，他进入美国私募GRA（新加坡）公司担任执行董事。
在45岁那年，林惠璋做出重大决定：他辞去GRA的高薪工作，投入70万积蓄创业-亚腾资产管理（ARA Asset Management Limited）。70万虽不是大数字，可他的合作伙伴是长江实业的李嘉诚先生。和这位亚洲巨人合作，成为林惠璋事业的转折点。
之后在2003年，亚腾创办了首个在新加坡上市、投资香港房地产的跨境房地产信——置富产业信托（Fortune REIT）；在接下来的几年，亚腾先后推出新达信托（Suntec REIT），泓富产业信托（Prosperity REIT）和AmFIRST REIT。
接下来的十年，亚腾牛气冲天。2007年，林惠璋带领亚腾在新交所上市，同年成立亚腾亚洲基金；2010年，与东南亚最大的上市物流公司CWT合资成立凯诗物流信托（Cache Logistics Trust）；2011年，创办首个以人民币计价的房地产信托汇贤产业信托（Hui Xian REIT）；2012年，在马来西亚和中国成立APM产业管理公司。
除了产业信托，亚腾也成立了广大的私募投资项目例如亚腾亚洲基金I/ II（2008：Asia Dragon Fund I/II）, 亚腾和谐基金I（2009: Harmony Fund I/II）,亚腾中国基金（2012：China Investment Partners）, 亚腾晨曦基金 （2013：Morningside Partners），亚腾领峰基金I （2014：Summit Development Fund I）, 亚腾海峡基金 （2014：Straits Investment Partners, 亚腾和谐基金I（2009: Harmony Fund I/II）, 亚腾和谐基金III/ IV（2015: Harmony Fund III/ IV）以及亚腾和谐基金V （2016: Harmony Fund V）。
2013年，亚腾和新加坡最悠久的上市公司之一海峡商行（Straits Trading Company）建立战略联盟；2014年，完成收购麦格理地产公司（Macquarie Real Estate Korea Limited）以及成立了分公司ARA Korea；2015年，在澳大利亚墨尔本成立了分公司ARA Australia。
林惠璋获得的主要社会荣誉包括：PERE Global Awards 2016年亚洲产业界风云人物; 新加坡2012年安永企业家奖; 2012年安永企业家奖（金融服务）；2012年新加坡商业大奖之2011年杰出行政总裁奖；2012年新加坡企业大奖之最佳管理董事会金奖。他在商界大展拳脚之时，从未忘记回报社会，他的家族通过设立“林云基金会“回报社会，他在2017年获颁福布斯的“亚洲慈善英雄榜”以及新加坡公共服务奖章 （Public Service Medal awarded by the President of Singapore）。
