（2026.07.31，新加坡）曾被誉为新加坡版“摩纳哥”及迪拜朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）的圣淘沙湾（Sentosa Cove），如今却面临豪宅贬值、别墅空置及维护不足等问题。随着新加坡近年调整吸引高净值人士的策略，这个曾象征财富与身份地位的滨海豪宅区，正逐渐失去昔日光环。
根据《彭博社》报道，圣淘沙湾独立别墅过去10年的中位数成交价累计下跌约11%，同期公寓价格仅上涨约15%；相比之下，新加坡武吉知马（Bukit Timah）及乌节路（Orchard Road）等传统高端住宅区，房价同期涨幅均超过50%，反映圣淘沙湾明显跑输整体高端房地产市场。
更令人关注的是，当地不少豪宅长期无人居住。《彭博社》历时10个月多次实地走访发现，超过350栋独立别墅中，逾60栋处于空置、荒废、拆除或翻修状态，占整体比例超过一成。一些住宅因长期无人打理，墙身布满霉斑，油漆剥落，杂草甚至从混凝土缝隙中长出，海风和高盐分环境进一步加速建筑老化。
分析人士认为，这并非单一因素造成，而是市场结构变化、政策调整及投资需求转弱共同作用的结果。
大亨房地产网站（MOGUL.sg）研究主管麦俊荣（Nicholas Mak）指出，新加坡政府依然积极吸引全球富裕人士落户，但房地产已不再是主要诱因。他说，圣淘沙湾近年来缺乏新住宅项目，加上交通便利性不足、滨海环境维护成本较高，都削弱了市场吸引力。
“这里缺乏能够刺激市场的新动力，圣淘沙湾已经失去了昔日光彩，有点像传真机一样，曾经风光，却逐渐被时代淘汰。”
外国买家减少市场动力不足
圣淘沙湾原本是新加坡少数允许外国人购买独立地契别墅的地区，当年政府希望借此吸引全球富豪在当地置业。然而，近年来政策环境已发生明显变化。
目前，大多数外国买家购买新加坡住宅，须缴纳高达60%的额外买家印花税（ABSD），大幅提高投资成本。此外，外国业主不能出租独立别墅，也令不少房屋长期空置。许多业主长期居住海外，仅将物业作为资产配置的一部分，而非真正居所。
麦俊荣认为，这反映部分国际富豪更倾向把新加坡视为财富停泊地，而不是长期生活地点。
除了海外买家需求降温，本地买家兴趣同样有限。虽然圣淘沙拥有私人游艇码头、海景及度假式生活环境，但距离市区较远，缺乏购物中心、湿巴刹、小贩中心等日常生活设施，对本地家庭吸引力有限。
疫情期间，由于不少外籍人士希望拥有更大的居住空间，加上可享受海滩生活，圣淘沙湾一度迎来租赁热潮，租金快速上涨。然而，随着疫情结束，这股需求已明显降温，租金亦逐步回落。
与此同时，中国买家的投资热情亦逐渐减弱。2023年新加坡爆发涉资30亿新元的大型洗黑钱案，其中被警方充公的8栋圣淘沙别墅，目前大多仍处于空置状态，进一步加剧市场疲弱气氛。
其中一栋曾被银行收回的海景别墅，多次拍卖无人问津，最终以约2200万新元成交，较前业主购入价格几乎腰斩。
房地产代理表示，近年市场确实出现个别“跳楼价”交易，不少卖家因长期无人接盘，被迫一再调低叫价。
虽然来自印度的高净值买家开始增加，但整体规模仍不足以填补中国买家退场后的需求缺口。
分析人士指出，圣淘沙湾的问题，反映的不只是一个豪宅区表现欠佳，更折射出新加坡吸引全球财富策略的转变。
亚洲银行家主席、《亚洲银行家》杂志创始人以理（Emmanuel Daniel）表示，过去不少亚洲超高净值人士把圣淘沙视为“财富避风港”，但如今全球可选择的投资及居住地点越来越多，圣淘沙已不再具备独特优势。
与此同时，新加坡政府正推动南部滨海地区的新一轮发展计划，包括在本岛南部兴建数千个住宅单位，并把邻近的布拉尼岛（Pulau Brani）打造为新的休闲旅游区，通过新增交通连接及旅游设施，为圣淘沙注入新活力。
不过，市场人士普遍认为，若缺乏新的住宅供应、政策利好或需求催化剂，圣淘沙湾短期内仍难摆脱房价表现落后、成交疲弱的局面，其昔日作为全球富豪置业首选的地位，也正面临越来越大的挑战。
