文／孙魏克 Kerr Sun
（2026.11.03，新加坡）新加坡公寓依然卖得很好。上个周末（10月30日），位于光明山通道的新私宅项目Thomson Reserve一经开盘，就售出1143个单位，占总体单位的九成多，售出单位平均尺价2900新元。
这些年，每一个新项目推出，市场似乎都在创下一个新高价格。每方尺2,500元、3,000元、甚至4,000元，过去听起来夸张的数字，今天不再惊奇。示范单位里人潮不断，发展商高调热卖，房产经纪在社媒上分享成交，买家耳边最常响起的话：今天不买，明天可能更贵。
进场楼市的理由大家都赞成：新加坡土地有限、政治和法治稳定、人口仍在增长、国际资金持续进入、建筑成本不断上升、政府有很强的市场调控能力。这些理由都非常充足。
不过，让我担心的，恰恰是这些理由已经被重复得太久、也太一致。
当发展商、房地产公司、经纪、银行和买家都在讲同一个故事时，我们应该多问一句：如果有一天，这些假设受到挑战，会发生什么？
我在房地产行业工作了18年。我理解这个行业天然倾向于乐观，因为我也曾经身处其中。但今天，我对新加坡房地产市场比过去谨慎得多。这不是因为我认为楼市明天会崩盘，而是我越来越担心，我们正在形成一种“新加坡永远例外”的心理。
新加坡很强，但不等于不调整
2026年第三季度，新加坡私人住宅价格继续上涨；与此同时，交易量却明显下降。价格仍然坚挺，成交却开始减少，这本身就是值得注意的现象。
这可能意味着，优质新盘依然受到追捧，也可能意味着房地产指数正在由越来越少的成交支撑。更重要的是，市场内部已经出现明显分化。有些项目依然热卖，有些地区表现强劲，并不是每一个细分市场都同步上涨。
今天，如果简单说“新加坡房地产市场很火”，已经不够准确。更接近现实的说法是：一部分楼盘、一部分地区，以及一部分购买力较强的买家，仍然愿意以非常高的价格成交。
这两者的含义不同。
另一个老观点是：新加坡没有地，所以房价不可能跌。土地有限当然是真的，但土地有限并不等于住宅供应永远不足。
政府近年来持续增加土地供应，未来两年也会有相当数量的私人住宅单位进入市场。这些新增供应并不必然造成楼市下跌，但提醒我们，“永久短缺”不能是一个可以无限期使用的投资逻辑。
房地产最终要回到几个基本变量：供应、购买力、利率、就业、租金和信心。土地稀缺可以支撑长期价值，却无法消灭经济周期。
香港，就是一个非常值得新加坡研究的案例。
香港曾经拥有一套与今天新加坡相似的楼市故事：土地稀缺、国际金融中心、中国资金持续进入、政府不会允许楼价大跌、优质房地产长期一定升值。多年以来，这套说法都非常正确。
然而，从2021年高峰开始，香港住宅价格一度下跌超过30%。
香港并没有突然失去土地，也没有一夜之间失去金融中心地位。发生变化的是利率、资金流向、企业需求、供应、人口结构，以及投资者对未来的预期。
这正是房地产市场最值得警惕的地方：很多长期逻辑可能依然成立，但价格却仍然可以经历非常漫长的调整。
香港中原集团创办人施永青的判断，值得研究。他对香港楼市长期保持信心，也曾多次预测市场复苏。公平地说，香港住宅市场后来确实从低位出现明显反弹，因此不能简单说这些判断全部错误。
如果一个市场从高位下跌30%，随后上涨10%或者20%，对于低位买入的人来说当然是复苏，但对于高位入场、持有高杠杆的业主来说，可能仍然只是漫长修复过程中的一部分。
香港写字楼市场，则更能说明这个问题。最优质的中环写字楼可以随着金融市场复苏而回暖，但大量非核心地区、旧办公楼和供应过剩的项目，仍然承受很大压力。
房地产从来不是一个统一市场。
同样，新加坡今天某几个新项目热卖，也不能证明所有房地产投资都同样安全。
真正值得担心的，不是利率而是就业
我认为，下一轮房地产风险还面对一个过去并不存在的变量：人工智能。
房地产市场最终不是由砖头和土地支撑的，而是由大家的就业收入支撑的。
新加坡的住宅价格之所以能够长期维持高位，一个重要基础，是这里拥有大量高收入的专业人士、管理人员、金融从业者、工程师和国际企业员工。两三百万元甚至更高价格的私人住宅，背后需要的不只是人口增长，更需要稳定的职业、持续增长的薪水、奖金和对未来二三十年收入的信心。
人工智能可能改变的，就是这套收入结构。
这并不是说AI会让大部分人马上失业。人工智能也会创造新的企业、新的职业和新的财富。我们已经看到：企业能用更少的人去完成过去需要更大团队才能完成的工作。
初级分析、行政、客户服务、市场营销、设计、会计、法律辅助和部分中层管理工作，都可能逐渐受到影响。十个人的部门，将来可能只需要五个人，甚至三个人，再配合一套AI系统。
即使员工没有马上失业，企业减少招聘、冻结薪资、削减奖金，或者把长期职位转成更灵活的合约安排，也足以影响房地产市场。
一对夫妻不需要等到失业时决定：不买一套250万元的公寓。他们只需要开始怀疑：五年以后，我们两个的饭碗还稳定吗？
这就是房地产微妙的地方。只要买家开始犹豫，这就会影响到价格，而不是非要等到市场抛售。
首先，成交量会下降，即使卖家不愿降价，市场先进入“有价无市”的阶段。随后，发展商硬扛着，不直接降价，通过付款优惠、装修配套、回扣或更高经纪佣金维持表面价格。接下来，如果租赁需求下降，投资回报就会开始受到压力。
到那时候，买家自然会重新计算：租金能不能覆盖利息、管理费、房产税和维修？如果不能，那么过去依赖资本升值的逻辑，就必须继续假设房价还会不断上涨。
这正是，我认为要最谨慎的地方。
新加坡有严格的贷款规定、较高的储蓄水平、成熟的银行体系和政府调控能力。因为新加坡在这方面做的非常好，要出现类似某些国家的金融系统失控式房地产崩盘的概率确实较低。
“不崩盘”，和“今天买入一定是一项好投资”，是两件事。因为，投资房地产的痛苦，也未必表现为突然跌30%或40%。
如果一个人在高位买入一套300万元的公寓，八年以后名义价格仍然接近300万元，看起来好像“没有跌”。如果把贷款利息、管理费、房产税、印花税、交易成本和通货膨胀全部计算进去，这恐怕是一项差强人意的投资。
最大的风险，是我们相信自己没有风险
我真正担心的，并不是新加坡房地产马上崩盘。
过去几十年来，新加坡的成功正在催生一种集体心理：每一次危机最终都能过去，每一次调整之后房价又创新高，未来大概率也会如此。
1997年亚洲金融危机过去了。2007年全球次贷危机过去了。2021年新冠疫情过去了。危机过后，楼市稳坐，最终还是继续上涨。这种经验很容易滋生一种信仰：因为过去没有发生，所以未来也不会发生。
香港也有过这样的信心。房地产市场最危险的时候，往往并不是所有人都在害怕，而是所有人都相信没有什么值得害怕。
今天新加坡房地产的高价格，实际上已经包含了很多对未来的乐观假设：就业继续稳定，AI主要提高生产力而不是取代大量职位，国际资金继续进入新加坡，利率保持在可负担水平，人口增长能够吸收新增供应，租金能够支撑房价，而政府也始终有能力控制任何明显调整。
我并不是说新加坡房地产不值得拥有。真正稀缺、地点优越、价格合理、由财务能力充足的人长期持有的房地产，仍然是非常好的资产。
今天我们更需要改变的，是提问方式。当问了很多年的问题：新加坡房地产还可以涨多高？也许现在要换一个不那么舒服的角度：如果新加坡并没有我们想象中那么特殊，会发生什么？
这不是悲观。这是投资者在高价格时代，应该保留的基本清醒。
（作者是新加坡科技能源公司总裁）
