（2026年8月12日，新加坡）新加坡曾备受追捧的圣淘沙湾（Sentosa Cove）海景豪宅，如今却面对转售亏损。当初开发时，这里以临水住宅、私人游艇泊位和度假式生活为卖点，在新加坡住宅市场独具特色。但首批住宅在旅游胜地圣淘沙的幽静东部落成近20年后，这套豪华生活方式的资本回报，却远逊昔日光环。
根据房地产研究机构 Mogul.sg 汇总的数据，2023年5月至2026年6月，圣淘沙湾64.5%的住宅转售录得亏损，高于前一个三年期的62.8%。亏损交易的平均亏损额由156万新元降至128万新元，但获利交易的平均收益却从175万新元大幅降至65万5590新元。
美国环球房地产服务公司世邦魏理仕（Cushman & Wakefield）和纽马克（Newmark）的分析也显示一样颓势。世邦魏理仕统计的2021年至2026年上半年244宗圣淘沙湾非有地住宅转售中，仅83宗获利；47宗有地住宅交易中，也只有23宗获利。
新加坡媒体指出，圣淘沙湾的问题并非单纯来自税率或楼市周期。这里是新加坡唯一允许外国人申请购买有地住宅的地区，但2023年4月外国买家的额外买方印花税（ABSD）提高60%后，南部岛屿（Southern Islands）的外国买家需求跌逾55%。而圣淘沙湾本身倚重的高净值买家群体本就有限。这里强调滨海生活、私密性和宽敞空间，却不像新加坡本岛成熟社区般拥有学校、交通、商场等日常配套，因此买家基础始终较窄。
价格表现也说明问题。根据《The Edge Singapore》旗下房地产栏目 City & Country 的分析，圣淘沙湾分层地契公寓2026年中位价约为每平方英尺1728新元，较2010年高峰的2246新元低约24%。与圣淘沙湾同属新加坡房地产第4邮区（District 4）的其它住宅，中位价同期却上涨52%，由1228新元升至1868新元。翠城新景（The Interlace）、吉宝湾（Keppel Bay）的 Caribbean，以及花柏山明珠（Pearl @ Mount Faber）的转售获利比例分别达95.6%、90%和96.2%，显示问题并非滨水位置本身。
关键还在买入时机和入场价格。The Berth by the Cove和The Azure较早推出，买家入场成本相对较低；翠珀湾（Turquoise）、Marina Collection及涛源湾（Seascape） 则在楼市高位推出，多数转售亏损，反映高价入场后，后续升幅不足以弥补成本。
不过，圣淘沙湾的生活方式吸引力仍在。租赁市场相对活跃，大型住宅亦能带来可观租金，因此部分业主，尤其海外买家，宁愿继续持有，作为第二套住房、度假住所或投资资产，而不愿在大幅亏损下出售。但这也意味着，生活方式价值仍未充分转化为资本增值。
未来最大的变量，可能来自“大圣淘沙”以及更广泛的大南部滨水区（ Greater Southern Waterfront）的重塑。圣淘沙发展局（SDC）的 大圣淘沙总体规划 ( Greater Sentosa Master Plan) 将逐步连接圣淘沙与120公顷的布兰尼岛（Pulau Brani），引入新景点、酒店、海滩、滨水空间和交通设施。随着规划落实，游客量预计达到目前约两倍，圣淘沙湾或可获得更多人流和更完善的餐饮、娱乐及生活配套。
但更值得关注的，或许是圣淘沙湾以外的南部海滨。新加坡南部滨水区正经历大规模转型，新住宅、商业设施、公共空间和交通基建将陆续形成；吉宝、港湾城(Harborfont) 及丹戎巴葛东 (Tanjong Pagar East) 地铁站启用后，也将进一步改善区域连接。长远而言，这可能把原本彼此分散的高端住宅区，逐渐串联成更完整的“居住—工作—休闲”综合区域，从而缓解圣淘沙湾长期以来相对孤立的弱点。
然而，游客增加和交通改善，并不等于房价必然上涨。圣淘沙湾非有地住宅2026年第二季度价格虽环比升5.7%、同比升7.5%，上半年却仅录得35宗交易，远低于2021年同期的68宗。
圣淘沙湾或许正进入新阶段：过去卖的是专属的岛屿生活方式，未来则要看这种生活方式能否真正融入“大圣淘沙”和南部滨水区。归根到底，稀缺不等于升值，海景也无法取代价格、便利程度和真实的买家需求。
