凯德商用 中国继续扩张

凯德商用 中国继续扩张

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凯德商用产业有限公司(CapitaMalls Asia)是亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。在亚太地区中拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国内51个城市共97个商业地产项目。

2011年10月18日,凯德商用在港交所主板成功实现第二上市。至于这么做的原因,是因为凯德商用希望能借香港上市扩充股东基础,增强筹资能力,并在香港和中国两地提高公司的知名度,从而对公司业务起到良好的推动效果。

中国市场成绩突出

2011年,凯德商用盈利为4.56亿新元,同比减少15.8%。若扣除公司分销应付税项重列的影响,盈利则按年升8.1%。息税前利润为6.02亿新元,按年减少0.3%,但收入增加0.3%至2.46亿新元。收入增加主要来自马来西亚皇后湾广场的租金收入、基金管理实体的盈利贡献和物业及项目管理费增加,利润减少则是由于融资成本增加和税项。

分区域来看,新加坡、中国和马来西亚是凯德商用的三个主要收入来源地。然而,从数据来看,中国显然是最为重要的利润贡献者。

凯德商用总裁林明志说,2011年凯德商用在中国市场业绩最强。

数据显示,2011年,凯德商用来自中国的收入和息税前利润分别为1.044亿新元和3. 066亿新元,按年上升32.7%和242.9%。净资产收入同比增长20.7%,租户销售额增长13.2%。利润增加主要是因为中国的重估收益增加,以及外汇收益上升。

不难发现,凯德商用中国区域表现突出,与其对中国市场的重视分不开。从2005年进入中国市场开始,凯德商用就不断地加重在华的投资,至今已在35个城市拥有56个购物中心。

动作不断

2011年,凯德商用产业共投资34亿新元用于收购,远超预期20亿新元的投资目标。这一系列投资共购得8家购物中心股份,其中5家在中国,2家在新加坡,1家在马来西亚。

这些收购包括了:新加坡裕廊商业区西城项目50%股份,嘉茂信托收购lluma购物中心,增持上海凯德龙之梦闵行及上海凯德龙之梦虹口余下50%股份,苏州最大购物中心项目50%股份,重庆地标性综合房地产项目25%股份,嘉茂中国信托收购武汉凯德民众乐园,凯德商用马来西亚信托基金收购马来西亚关丹东海岸购物中心。

2012年初始,凯德商用趁着日本市场经济低迷,趁低吸纳,一举收购了位于日本东京的La Park Mizue购物中心、大阪的Izumiya Hirakaa购物中心和神户的Coop Kobe购物中心各自余下73.71%股份。三家购物中心的收购价(按100.0%控股计)共约132亿日元(2.191亿新元),比其于2011年12月31日的估值低16.9%。

林明志表示:“此项收购将带来超过12.0%的股本回报率,并每年持续贡献额外800万新元的除税及少数股东权益利润。这三家购物中心将随着凯德商用在亚洲业务的发展壮大,通过提供稳定的收益,完善我们现有的资产组合。”

目前,凯德商用在日本6个城市拥有共7家购物中心。除这3家购物中心之外,其余4家分别是:东京的Vivit Square和Narashino 购物中心、北海道千岁市的Chitose Mall和惠庭市的Ito Yokado Eniwa。

看好中国市场

中国经济的红火,也让中国的房地产市场成立香饽饽。尽管中国政府针对房地产市场出台了一系列的控制措施,但是林明志表示,现在的中国房地产市场调控严厉,主要是针对住宅市场,对于商业地产来说,前景还是相当光明的。目前中国城市化进程加速、可支配收入以及消费的增长将促使零售额强劲增长,而公共设施和城市交通网络的强劲持续投资有助于零售商业地产的发展。此外,购物中心在中国尤其是在二三线城市的巨大增长潜力,而住宅地产市场的降温措施将使零售商业地产市场反映更加理性化的估值和价格,提供了项目收购机会。

林明志说,在中国开购物中心,要了解当地的民情风俗,才能做出正确的判断。“当我们第一次在成都引进咖喱包的时候,生意惨淡,没有顾客。我们只好放弃,转向其他的生意。比如食阁在新加坡很流行,但是在中国却并不盛行。中国人喜欢在固定的时间吃饭,这点和新加坡人的饮食习惯有很大差别。但是,习惯一直都是在改变的。现在在一些大城市,如北京、上海等地,人们在进食方面的时间并不是那么固定。所以,要根据市场的变化来做出相应的决定。”

林明志表示,购物中心也曾受到过网络购物的挑战,但是这么多年过去了,购物中心仍然屹立不倒,这说明购物中心也有网络购物无法比拟的优势。在中国的一些偏远城市,或者购物不便的地方,网络购物会比较流行。但是在大城市,购物中心还是很受欢迎,人们还是喜欢看得见、摸得着,真实的购物体验。中国购物中心依然具有庞大潜力,未来凯德商用还会寻找机会在中国继续拓展。

 “2012年将是凯德商用业务的转折点,超过50%的中国购物中心将投入运营,预计开业9家购物中心,7家在中国,2家在新加坡。”