（2026.9.14 新加坡）一家房地产投资信托（REIT） 即使在日本、澳洲、欧洲和新加坡拥有房地产，其信托本身却在新加坡上市、受监管并交易，市场统称这类信托为S-REITs。
全球债券收益率走高之际，“狮城搭台，全局布局”愈发重要。一些分析师认为，S-REITs可视为相对平静的“避风港”：房地产虽遍布全球，却依托相对稳定、成熟的新加坡资本市场平台持有和交易。
新加坡证券研究机构大华继显（UOB Kay Hian）日前维持S-REITs“增持”（overweight）评级，认为其有能能力抵抗主要经济体债券收益率上升给全球房地产资产带来压力，保持吸引力。
该券商已调整S-REITs股息折现模型，不再统一采用新加坡无风险利率，而是按各个 S-REIT 物业所在国的10年期政府债券收益率加权计算。
这种差异相当明显。今年以来，新加坡10年期政府债券收益率仅升24个基点至2.36%，美国升63个基点至4.8%，日本则升82个基点至2.88%。
大华继显指出，新加坡以财政审慎著称，其稳定的债券收益率，与美、英、法、日及德等发达经济体收益率普遍上升较高形成鲜明对比。
但这并不意味着，拥有海外房地产的S-REIT就变成“外国投资”。它仍是在新加坡上市、受新加坡监管及披露制度约束，并在新交所交易的证券。变化的只是底层房地产所承受的经济和市场风险。
这种架构，也是新加坡成为亚洲主要房地产信托市场之一的原因。投资者可通过新加坡资本市场，投资横跨多国、涵盖办公楼、购物中心、物流设施、酒店和数据中心等资产的房地产组合，并直接在新加坡买卖信托单位。
新加坡的平台本身也提供多重稳定性。那里拥有成熟的房地产信托监管制度、庞大的机构资金池，以及完善的银行、律师、会计师、基金管理和房地产专业网络，对这一资产类别已有丰富经验。
同时，长期的政策稳定、财政纪律、法治和金融基础设施，也提高了市场的可预见性，减少意外变数。
对投资者而言，这形成一种特殊组合：房地产资产遍布全球，但资本市场上的“家”仍在新加坡。
大华继显基本维持凯德综合商业信托、星狮地产信托和Lendlease Global Commercial Reit目标价，分别为3.06新元、2.93新元和0.79新元。这三家信托分别有93%、100%和91%资产位于新加坡。
相比之下，凯德雅诗阁信托因澳洲、英国和美国占其管理资产40.4%，大华继显目标价下调27.5%；星狮物流商业信托因46.8%资产位于澳洲、9.8%位于英国，目标价下调27.8%。
丰树工业信托和丰树物流信托目标价也分别下调15.9%和10.9%，至1.74新元和1.15新元。前者46.5%资产为美国数据中心，后者则在澳洲、马来西亚和韩国等市场持有物流资产。
其中的道理很直接：一家S-REIT的资产布局固然重要，但其上市地的监管、融资和资本市场环境同样关键。
债券收益率越高，竞争下，房地产所需回报越高；在现金流不变下，投资者愿意支付的价格就会下降。更高利率也会增加借贷和再融资成本，进一步压低房地产估值。
因此，新加坡资产与海外资产之间的区别正变得更加重要。
大华继显指出，主要经济体财政状况恶化，使海外债券收益率持续高企。美国财政赤字长期约占GDP的6%，年度利息支出已逾1万亿美元 （约1.27万亿新元），政府债务预计2031年升至GDP的142%。日本债务负担更重，2026年政府债务预计约为GDP的233%，同时面临偿债成本上升及人口老龄化压力。
新加坡的情况则不同。大华继显指出，新加坡财政政策审慎，并持续保持财政盈余。2021年至2025年，政府每年平均获得251亿新元净投资回报，相当于年度经常开支约五分之一，有助于减轻高负债经济体面临的财政压力。
因此，各国10年期政府债券收益率差距明显。大华继显估算，新加坡约2.4%，中国约1.7%，澳洲和英国约5.2%，日本和美国则如前述。
这意味着，在债券收益率走高下，资产多分布于新加坡、中国和日本的S-REIT，受冲击相对较小；澳洲、英国和美国资产较多的信托，压力则更大。
例如，新加坡上市的数据中心房地产信托近年来加快在日本扩张。凯德丰树数据中心信托（Keppel DC Reit）最近同意以约11亿美元收购东京两座永久产权数据中心的股权，使日本租金收入占比从9%升至23%。在投资者需求强劲下，该信托也把私募配售规模扩大至6.25亿新元。
日本仍具吸引力，受企业计算、云计算及人工智能需求增长推动。但融资环境已不如过去有利。凯德丰树为交易筹措的日元债务利率约2.9%，显示融资成本上升会削弱海外扩张的经济效益。
电力供应也是制约因素。日本部分市场的电力和电网容量日益紧张，但已有充足电力、可立即运营的数据中心，其战略价值仍可能上升。
类似的矛盾也在S-REIT其它领域上演。拥有中国四个品牌折扣购物中心的赛富时房地产投资信托（Sasseur Reit），正把目光延伸至马来西亚、越南和印尼，显示东南亚消费增长的潜力。
因此，对S-REIT管理人而言，海外资产没有绝对好坏，关键是增长和分散效应能否抵消更高的利率、汇率及经营风险。
S-REITs 也正新获得资本市场融资。截至9月10日，S-REITs今年通过股权融资筹集至少45亿新元，收购活动也回升。2026年前四个月，S-REIT是已宣布11宗、总值逾63亿新元的收购，超过2025年全年总额的70%。
与此同时，股息收益率仍具吸引力。星展集团分析师估算，S-REITs 平均收益率约6.2%，高于新加坡三大银行约4%，吸引寻求稳定收入的投资者。
因此，即使全球债市承压，S-REITs 仍同时受惠于投资者兴趣回升、股权融资增强和收购活动复苏。
