降温措施与“升温效应”

降温措施与“升温效应”

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根据城市土地学会(Urban Land Institute)今年5月底的一项研究,新加坡私宅的价格和租金超越香港,居亚太45个主要城市之首。房价不仅影响人们的生活质量,而且对新加坡的社会造成冲击:形成潜在经济危机风险,引发对同性婚姻租房以及新移民英语语言能力的关注, 引发这些问题的升温效应

新加坡的房价在2023年第一季度创下历史新高。尽管利率上升和通货膨胀飙升, 但几乎所有区域的价格都在上涨, 尤其是私人住宅。由于上升势头超乎常理, 新加坡政府于2023 年 4 月 27 日实施了新的降温措施, 以促进可持续的房地产市场。根据新政,购买住宅房地产的额外买方印花税(additional buyers’ stamp duty,简称ABSD)将调高3-30个百分点。其中外国买家须支付的额外买方印花税将从30%调高至60%,调高幅度最大…… 然而,一批新的社会问题随着降温措施接踵而来。

关于经济危机的担忧

新加坡国立大学商学院(NUS Business School)房地产系教务长讲席教授程天富(Sing Tien Foo)在降温措施颁布之后发文表示,新加坡的房地产市场存在日后演变成类似1997年和2008年经济危机的风险。

他认为,1997年和2008年的最后两次经济危机皆由房地产泡沫引发,使得私人住宅市场价格指数从高峰时期分别下跌了57%和27%。1997年危机爆发导致私人房产价格连续下降了10个季度。2008年全球金融危机的影响相对短暂,私人房产市场在一年后出现V型复苏。组屋价格相对较为稳定,尤其是在2008年。

新加坡过去两年私人房产价格累计增长接近20%,也似乎呈现出1997年和2008年房地产市场暴跌前的情况,开发商和购房者争相进入市场并超过其他竞争对手。然而,当贷款收紧、银行重新评估风险时,他们就被拖累了,于是便导致了恶性循环:资金供应减少、利率不断上升,危机的雏形便开始显现。

再者,乌克兰战争、地缘政治紧张局势和中国的复苏限制都可能对已经被抑制的市场流通性雪上加霜,使全球经济前景更加暗淡,甚至会造成长期经济衰退。

目前,不少专家学者正在密切关注房地产市场和金融指标,捕捉新加坡经济的各类预警信号。令人担忧的是,房地产投资融资成本不断增加,新加坡隔夜拆借利率平均值(Singapore Overnight Rate Average,简称SORA)在2023年4月飙升至17年来的最高点3.58%。需要强调的是,新加坡隔夜拆借利率平均值是新加坡使用的一个利率基准,因此被业内视为新加坡短期利率的可靠基准。同时,作为本地经济晴雨表的破产申请量(bankruption application)在2022年增长了13.4%,也是17年来的新高。

对于依赖租金现金流的投资者来说,目前的利率对炙手可热的私人住房租赁市场影响并不大。2022年,新加坡城市重建局私人住宅物业租赁指数增长了27%。然而,持续的高利率环境可能给没有租金收入且长期按揭贷款的自住房屋业主的财务状况带来压力。如果高利率导致购房者撤资,而那些在疫情期间以低廉利率贷款购房的房主由于还贷压力而出售房屋,那么私人房产市场的极速冷却可能引发新加坡的经济下行。

程天富认为,虽然本地的房市降温措施旨在遏制价格飙涨,防止经济畸形发展,但恐怕这些措施来得太少、太迟。

西方借租金飞涨抨击新加坡同性婚姻政策

今年5月15日BBC在其网站刊发一篇题为“末日:租金飙升,新加坡租户发出警报”的文章,该文报道了新加坡不断飙升的租金对当地人的影响,其中包括LGBT群体,并称该群体占据“租户中的相当大比例”。

根据新加坡组屋的购房规定,购房者如果是单身,需达到35岁才能购买,由于同性婚姻在新加坡不被承认,当地LGBT群体无法享受与合法婚姻相同的购房福利,因此只能选择租房,不得不面对居高不下的租金。然而,正因为新加坡不允许同性结婚,当地LGBT租户的数量是没有官方统计的,因此BBC将其称为“租户中的相当大比例”没有根据。

一位不愿透露身份的女性房地产市场分析师表示:“租户的详细信息不对外公开,但LGBT群体在当地租户中不可能占据相当大比例…… 无论如何,这是一个政治敏感的问题。”

新加坡国立大学房地产系的一位教授表示:“我没有LGBT群体的数据,无法对此发表评论。”

《时代财智》记者就该报道中的失实部分向新加坡资讯通信媒体发展局致电反应,但被告知因为BBC网站的服务器不在新加坡境内,因为无法申诉。

BBC的报道尽管存在事实错误,但却确暴露了了西方的一种普世价值观。不久前,彭博通讯社等主流媒体也发了类似报道,文章的主题是关于新加坡租金上涨,但实际却对将新加坡不认可同性结婚的政策表示异议。

关于同性婚姻的问题,其实新加坡在去年国庆期间就有官方回应。当时,新加坡宣布将废除《刑事法典》第377A节条文:男性之间的性行为将不再视为刑事罪行,但现有婚姻定义仍由宪法保护,其他和婚姻与家庭有关的国家政策也保持不变,也就是说,新加坡不承认同性婚姻。

李总理强调,政府无意改变婚姻的现有定义和相关政策,新加坡法律只承认一男一女之间的婚姻,与公共住屋、教育、领养条例、广告标准等国家政策会继续以此为依据。为避免人们以宪法为依据继续在法庭上挑战现有的婚姻定义,政府也会修改宪法加以保护,不让它在法庭上受到挑战。李总理承认,由于新加坡是个多元社会,不同群体难免会有强烈的对立观点,但大家必须接受不是任何事都能顺从自己的意愿。

但他也表示:“…… 同性恋者也是我们的新加坡同胞。他们是我们的同事,我们的朋友,我们的家人。他们也希望过自己的生活,参与我们的社区,并为新加坡做出贡献…… 我们需要找到合适的方式来协调和容纳我们社会的传统价值观和同性恋新加坡人受到尊重和接受的愿望。”

虽然李总理的解释有理有节,但不少西方媒体显然仍然认为新加坡应该接受同性婚姻,尤其是当同样以华人为主的台湾宣布了同性婚姻合法化之后,他们会利用一切机会表达不同观点,这从BBC的报道就可见一斑。无法否认,西方媒体的这些报道势必会影响一些新加坡人的价值取向,也会在一定程度上煽动反政府情绪,这种现象或多或少会影响人民行动党在下一届新加坡大选的得票率。

入籍新加坡需要通过英语考试?

新加坡橙易产业有限公司(OrangeTee&Tie)研究与咨询部总监孙燕清表示,新加坡外国购房者的比例在过去一年中上升明显,并达到五年来的最高水平。同时,外国人购买的豪华公寓数量也上升至近十年来的最高水平。

当政府出台了楼市降温措施之后,某些豪华物业的购买可能受到影响,但从2022年第一季度至2023年第一季度期间的交易情况来看,购买单价在1000万新币以上公寓的外国买家占到所有买家的43.9%,为历来最高。其中,中国大陆买家占外国/永久居民买家的比例最高,因此他们受到降温措施的的影响也会最大。同时,永久居民购买公寓的比例从2022年第一季度的18%上升至2023年第一季度的20.1%。附加买家额外印花税的大幅提升可能会促使更多外国人申请永久居民或公民身份,如果发生这种情况,永久居民购买的比例还可能进一步上升。也就是说,如果符合条件,来自中国和印尼的更多买家可能会以永久居民或新公民的身份购买公寓。

外国买房者的数量骤升,从某种层度上激起了新加坡国内的不满情绪。本地媒体今年4月公布的一项针对500名18-69岁公民的调查发现,约80%受访国人认为英语测试应该作为新移民的遴选条件之一。

调查显示,78%的受访者认为新移民能够用英语交流很重要,而 53%国人则表示,如果移民申请者不能用英语交流,政府应拒绝他们的公民权申请。

之前,反对党领袖工人党秘书长毕丹星今年2月底在国会参与预算案辩论时,也建议将英语测试作为新移民或永久居民的遴选条件之一。对此,虽然新加坡内政部第二部长杨莉明在回应时表示,当局不会使用入籍测试或面试,但民众的想法着实反应了对于外国,尤其是来自中国移民的一种态度,应当引起当局重视。

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新加坡外籍公寓购买者数量统计

来源:新加坡橙易产业有限公司

综上所述,虽然新加坡颁布的降温措施旨在维持本地房地产市场的健康发展,但新政、房价、租金问题正在造成不少社会、政治、经济问题的“升温”。