亚洲REITs的投资商机

亚洲REITs的投资商机

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新加坡是亚洲REITs(房地产投资信托基金 )的领先市场——32支REITs和6支合订信托维持了本地区最高的股息率,2015年大约派出了40亿新元的股息。根据新交所(SGX )的报告,在其中3支REITs上市之前,现有的29支REITs和6支合订信托的回报率为11.2%。在低利率与风险性资产回档的环境下,近期亚洲REITs表现脱颖而出。全球不动产REITs相关基金自今年2月以来平均上涨0.75%,又以亚太区域表现最佳,缴出3%至5%的回报。分析师认为亚洲REITs投资存在巨大商机。

REITs全称是Real Estate Investment Trusts,即“房地产投资信托基金”。其实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票(基金单位),集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。REITs提供了个人投资者投资于房地产市场同时共享利润、承担风险的机会并且享有定期派息的好处。

亚太地区REITs表现最佳

自1960年在美国出现以来,REITs产品在过去几十年中获得了迅猛发展,在海外发达经济体中,REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。目前,全球有30多个国家和地区推出了REITs产品,其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元。

亚洲新兴市场的REITs发展起步较晚,2000年以后真正兴起,现今也成为国际上重要的REITs市场。在亚洲,REITs于2001年首先在日本诞生,之后在新加坡、中国台湾、中国香港迅速发展起来。2013年亚洲地区上市交易的REITs市值已经达到了1500亿美元。截至2015年3月底,日本、新加坡、中国香港等地上市交易的REITs市值分别达到了908亿、483亿及273亿美元。

据报道,低利率与风险性资产回档的环境下,近期亚洲REITs表现脱颖而出。根据晨星(Morningstar )资料显示,全球不动产REITs相关基金自2月以来平均上涨0.75%,又以亚太地区表现最佳,缴出3%至5%的报酬。

分析师表示,今年以来不少风险性资产涨多回调,驱动资金转向公用事业、电信或不动产等防御型标的,特别是具备稳定配息优势的不动产REITs,自然吸引资金青睐。

此外,短期美十年期公债殖利率已下探至1.72%,亚洲REITs与公债的利差仍比欧美公债殖利率更具吸引力。美联储(FED )升息速度及幅度较为和缓,亚洲国家公债殖利率与美债连动性高,预期波动幅度不大,虽然短期REITs指数因美国升息表现较为震荡,预期中长期经济复苏带动REITs价格的影响将超过升息的负面冲击。

另外,亚洲地区通膨温和,货币政策相对宽松,激励亚太区域主要国家中的日本、澳大利亚及新加坡REITs指数2月有更亮眼表现。其中,澳大利亚住宅不动产市场今年可望维持稳健成长,除了弱势货币,低利率减轻房价上扬的负面冲击,以中国大陆为首的购房潮也持续支持该市场成长。此外,澳大利亚REITs股利率未来3年维持在2%以上,相对于公债殖利率利差可以提供REITs价格支撑,由股价上涨题材转向稳定殖利率表现。

新加坡REITs收益领先

新加坡是亚洲除日本外最大的REITs市场。与其他发达经济体不同,新加坡的REITs市场较为国际化,即大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外,位于马来西亚、中国、印尼的也占有较高比例,体现了新加坡作为亚洲地区REITs募资中心的地位。

新加坡的REITs由于采用上市信托制/基金制模式,REITs往往由地产投资集团/开发公司(如CapitaLand,凯德置地)或大型资产管理公司(ARA资产管理公司)发起设立,一个地产投资集团或大型资产管理公司可以设立多只REITs,针对不同的物业类型(零售、办公、住宅、医院物业等)。

新加坡REITs依规定必须配发90%的可分配税后所得给投资人以享有国内税务局(Inland Revenue Authority of Singapore)赋予的税赋优惠地位。2015年,S-REITs总共派发40亿新币的股息。

截至今年6月底为止,新加坡交易所总共有30支REIT挂牌和6支合订信托(stapled trusts)挂牌,而在最近,美国宏利REIT和星狮工业物流REIT分别针对美国商办市场和新加坡、澳大利亚的工业园区和物流园区中的具有提供稳定现金流的物业进行投资。

依据新加坡REIT协会(REITAS)的7月数据显示,新加坡REIT的每单位配息(DPU)缴出成长1.8%的成绩(年同比),表现十分突出。

依据新加坡REIT协会数据显示:截至今年第一季,新加坡的27个REIT和六支合钉信托(stapled trusts)的加权平均债务到期日(weighted average debt maturity )为3年,加权平均利息成本(weighted average interest cost)为2.9%且具有35.4%的杠杆比率。整体而言,大约有82.6%的债务为固定利率债务或已经采取利率避险措施。

今年第一季中,加权平均利息成本最低的是百汇生命房地产投资信托(1.5%)、IREIT全球信托(2.0%)、力宝商场信托(2.0%)、星狮商业信托(2.3%)和丰树物流信托(2.3%)。

杠杆比率最低的REIT为:报业控股信托(25.7%)、丰树工业信托(28.2%)、星狮商业信托(28.3%)、凯德中国信托(28.7%)和北京华联商业信托(29.5%)。

加权平均债务到期日最长的REITs分别为:凯德商业信托(5.3年)、雅诗阁公寓信托(5.1年)、亿达工业信托(4.0年)、嘉康产业信托(3.8年)和吉宝信托(3.6年)。

在以固定利息方式计息或采取避险措施占总债务比最高的REIT依序是升喜全球信托(100%)、百汇生命信托(98%)、速美工商业信托(97.9%)、剑桥工业信托(96.7%)和亿达工业信托(94.8%)。

新交所挂牌的REITs的总市值为620亿新币,今年至今平均总报酬为4.6%、近三年总报酬率为5.4%。今年交出最高总报酬的5支REIT为:吉宝REIT(16.5%)、丰树商业REIT(14%)、星狮商业REIT(12.3%)、丰树中国REIT(11.9%)和新达REIT(10.9%)。

截至2016年第二季度,尽管酒店业和工业等行业的REITs表现平庸,但华联商业信托(OUE Commercial Trust),力宝商场信托(Lippo Malls Indonesia Retail Trust)以及丰树大中华商业信托(Mapletree Greater China Commercial Trust)还是分别以34.7%、16.4%和9.1%的每单位配息增长作出了表率。

除此之外还有一个利好消息就是,近日,富春控股集团旗下中国运通网城房地产投资信托(EC World REIT)在新加坡交易所主板成功上市,资产包总价值为64亿人民币(约13亿新元)。本次IPO除了锁定的国际级战略投资者包括复星国际有限公司、中国信达资产管理股份有限公司和Sunkits Resources Ltd.,公众申购部分的反馈也非常理想,贴近目标价上限定价,反映了国际投资者对中国国内房地产资产的兴趣浓厚。

不过分析师也提醒投资者美联储加息为REITs带来的风险。