（7月26日，新加坡）新加坡金融管理局（MAS）近期提出拟议，计划简化对新加坡挂牌房地产投资信托（S-REIT）的杠杆要求。市场分析普遍认为，此举将为信托的发展带来积极影响，尤其是对那些杠杆率较高的大型S-REIT。此外，随着利率预期的下行趋势，简化后的杠杆要求有望增强信托在寻求收购过程中的竞争力。
目前，有意将总杠杆率顶限从45%提高至50%的REIT，必须确保利息覆盖率达到至少2.5倍。而在简化完成后，总杠杆率顶限变更为50%，所有REIT的利息覆盖率降为至少1.5倍。总杠杆率（aggregate leverage）也指负债率（gearing ratio），衡量公司承担更多债务的能力。
利息覆盖率（interest coverage ratio）指的是REIT的息税前盈利（EBIT）能够支付多少个月的利息开支，是衡量公司支付利息能力的重要指标，如果收入减少导致利息覆盖率下滑，则意味着财务状况不佳。
一般认为利息覆盖率在两倍或更高会比较合适，以保障公司所遇到的风险可控。目前，S-REIT的平均利息覆盖率为3.7倍，但新达信托和力宝商产信托已低于两倍。
星展集团研究分析师陈伟祥等人在报告中提出，金管局拟议的1.5倍利息覆盖率和50％负债率要求更为宽松，这将有效缓解S-REIT面临的财务压力，并降低在高利率环境下违反监管规定的风险。
对于这次杠杆要求的下降趋势，不少分析师都给出了自己的见解。星展银行分析师在7月25日的报告中指出，利息覆盖率和总杠杆率（又称负债率）接近监管顶限（2.5倍和45％）的信托，如联实全球商业房地产投资信托（Lendlease Global Commercial REIT）、吉宝房地产信托（Keppel REIT）、新达信托（Suntec REIT）和丰树泛亚商业信托（Mapletree Pan Asia Commercial Trust），将是此次政策调整的主要受益者。
兴业银行的分析师在同一天的报告中也强调，这次调整的主要受益者将是负债率较高的大型信托和海外信托，特别是美国办公楼信托。
此外，凯德中国信托（CapitaLand China Trust）、Elite英国房地产投资信托（Elite UK REIT）、亚腾美国酒店信托（ARA US Hospitality Trust）和力宝商产信托（Lippo Malls Indonesia Retail Trust）等也将从中部分受益。
新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰（Vijay Natarajan）在报告中表示，金管局的拟议简化条例放宽了负债率和利息覆盖率要求，这不仅为信托提供了更大的灵活性，也增加了市场操作的清晰度。他认为，由于这一政策调整的时机接近利率上升周期的尾声，因此可能对整体S-REIT的影响有限，另外大多数REIT的杠杆率也远低于上限。
新加坡凯基证券（KGI Securities）研究部主任陈广治指出，投资者一般不会频繁买卖REIT和商业信托，买入并持有的投资策略更适用于这个领域，并认为希望承受高波动性的投资者不会选择买卖REIT。
华侨投资研究在报告中建议投资者投资于有强大赞助机构支持的优质S-REIT，这些信托财务状况良好，具有资本循环空间，并至少拥有一些新加坡资产敞口。
辉立证券研究高级投资分析师陈润雄在接受采访时表示，REIT短期内的目标仍然是将负债率控制在40％以内，并维持良好的利息覆盖率。他认为，REIT不会仅仅因为政策的变化而对其资本管理策略做出重大改变。“在当前环境下，REIT更专注于去杠杆化，以管理营运资本、偿还高成本债务或将资本回收投入更好的资产。”
金管局的这一计划政策调整，预计将为S-REIT市场带来新的活力，特别是在当前利率预期下行的背景下。市场分析师普遍认为，这将为信托提供更大的操作空间，同时也为投资者提供了更多的投资选择。
