用数据评估购房承受力

用数据评估购房承受力

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买房的烦恼,是因为价格太高而无法负担,还是因为选房子的条件太多,而无法找到理想的房子?我们可以利用三个不同的方法来评估居民的住房负担能力。

首先,学术界常使用中值房价收入比(PIR)来衡量房价上涨和收入增长的幅度。从过去20年的各类型住房交易价格,和新加坡统计局发布的家庭收入数据,新加坡预售(BTO)和转售组屋的PIR值是相对稳定的,保持在5倍以下。这一指数表明,新加坡的公共组屋仍然是可负担得起的。

程天富 (Sing Tien Foo):新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲席教授

第二,各类房型的价格离差也能反映需求的分布。组屋价格的差离没有如私宅市场般的分散。以2022年为例,4房或更大的转售组屋的平均价格约为616,000新元,中位价为580,000新元。BTO的价格差离更小,在2022年,一间4房式或更大的BTO的中位价格约为474,000新元,其平均价约为456,000新元。这可能是政府严管预售组屋定价,维持预售组屋价格在可负担得起范围内的其中一个原因。

第三,住房支出或成本收入比也是常用来衡量住房负担能力的方法。经济合作与发展组织(简称经合组织)(Organisation for Economic Cooperation and Development,OECD)将“可负担得起”住房定义为家庭住房成本不超过其总收入的30%。建屋局也采用相同的方法,并称它为每月偿还贷款比率(Mortgage Servicing Ratio,MSR)。

我计算一般新加坡家庭的HCI Ratio和分析他们的购屋能力,假设组屋贷款的优惠年利率为2.6%,贷款期限为20年,贷款价值比(Loan to value,LTV)为80%,一户中等月收入为9,520新元的家庭,将能够负担得起价格不超过667,600新元的预售组屋。以这个价格计算,每月的抵押贷款还款额为2,856新元,保持在30%的MSR上限之内。

其实,当大家在讨论住房负担能力时,往往会回避一个问题,那就是“理想”和“负担得起”的房子,在两者之间如何取舍。住房是否可负担的问题,常常被个人不匹配的期望所混淆。

购房是一项大笔资金的长期投资,必须量力而为,不能太执着,做出情绪化的错误抉择。对一般家庭来说,豪华私人公寓仍然是比较昂贵的房子类型,可能还是较负担不起的选项。如能退一步买一个合适的组屋,负担能力的问题也随之变得无关紧要了。

程天富 (Sing Tien Foo):新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲席教授,曾任新加坡国立大学城市与地产研究院院长(2015-2022年)和房地产系系主任(2020-2022年),亚洲房地产学会主席并担任该学会和全球华人不动产学会的常务理事,是美国Weimer School and Hoyt Academic Fellow房地产与土地经济高级研究学院的院士和博士后荣誉会员。目前,他是《环球不动产评论》(International Real Estate Review, IRER)的主编。