（2026.06.08，新加坡）在全球利率预期转向的背景下，新加坡房地产投资信托（REIT）市场正面临一个长期存在的结构性问题——管理费对可分配收入的影响。行业数据显示，管理费在S-REIT运营支出中占据主导地位，部分信托的管理费占净物业收入（NPI）的比例最高可达19%，成为影响单位持有人收益的隐性成本。
新加坡REIT普遍采用外部管理模式，即由独立的REIT管理人负责投资决策和日常运营，管理人为此收取两类费用。
基础管理费（Base Fee）：按已存入物业价值或总资产的百分比计算，行业基准为每年0.25%至0.5%。这笔费用无论管理人业绩如何均须支付。
绩效费（Performance Fee）：按净物业收入（NPI）或每单位派息（DPU）增长的百分比计算，行业基准为3%至5%。绩效费旨在将管理人利益与单位持有人利益对齐，但其占NPI的比重往往不低。
此外，管理人还收取一次性交易费用：收购费为收购价的0.5%至1.0%，脱售费为售价的0.5%。有观点指出，此类安排可能激励管理人过度收购，而非做出最优投资决策。
行业分析显示，管理费是S-REIT运营支出中最大的单项成本。新加坡REIT的整体费用率（TER）通常在0.5%至1.2%之间，但对于规模较小的REIT，因固定成本分摊到较小资产基础，费用率往往更高。
以管理费占净物业收入的比例来衡量，部分S-REIT的这一比例介于15%至19%之间。这意味着这些信托每产生100元租金收入，便有15至19元以管理费形式支付给管理人，减少了可用于分配单位持有人的资金。
相比之下，美国和澳大利亚的REIT市场普遍采用内部管理模式，管理层级更少，费用拖累也相对较低。新加坡的REIT监管框架虽然历经多次优化，但外部管理模式带来的成本问题仍然存在。
在市场关注管理费问题的同时，利率环境的变化为REIT板块增添了新的不确定性。长期债券收益率持续高企以及货币政策预期的转变，继续影响S-REIT的近期市场情绪。
星展集团研究部的分析师指出，S-REIT的估值很大程度上已反映与基准利率上升相关的风险预期。不过，这些信托目前交易价格对应的2026年收益率仍达6.2%，与10年期新加坡政府债券相比，收益率差约为4.0%，对收益型投资者仍具吸引力。
在具体板块方面，星展研究更青睐甲级办公楼子行业，因其供应受限、租金具备上涨潜力。凯德综合商用信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）和凯德腾飞房地产信托（CapitaLand Ascendas REIT）跻身大盘股首选之列。
对于REIT投资者而言，管理费水平是影响长期回报的关键变量。规模较大、资产基础较厚的REIT通常因规模效应而享有较低的费用率，而小盘REIT则面临较高的费用率。
在管理人内部，对收费方式的分歧也在显现。部分REIT的绩效费机制已调整为以每单位派息（DPU）增长而非绝对NPI为基础，被认为更有利于与单位持有人利益对齐。
从估值角度看，S-REIT目前以0.9倍市净率交易，收益率较10年期国债高出约3.7个百分点。星展集团研究部认为，这是一个适合板块整体重估的切入点。
