（2026.04.24，新加坡）当前，中国房地产投资信托（C-REIT）市场快速扩张。截至2025年底，中国拥有近80只C-REIT，数量是新加坡房地产投资信托（S-REIT）的一倍以上。
根据高纬环球（Cushman & Wakefield）发布的报告显示，截至2025年底，中国C-REIT总市值达283亿美元（约360亿新元）；而新加坡目前拥有38只S-REIT，总市值约为800亿美元（约1000亿新元）。
从数量上看，C-REIT已远超S-REIT；但从平均规模来看，S-REIT约为21亿美元，C-REIT仅为3.5亿美元左右，存在显著差距。数据表明，尽管中国在REIT产品数量上实现赶超，但在市场成熟度和单只产品体量方面，新加坡仍保持明显优势。
S-REIT约占新加坡股市总市值的10%，这一比率在全球主要REIT房产信托市场中位居前列。此外，90%的S-REIT持有新加坡境外的投资组合，涵盖日本、欧洲和美国，其中15只的投资组合全部为跨境房地产。
亚太房地产协会（APREA）会长林惠璋(John Kim)近期在APREA新加坡会议上指出，中国市场“非常快速地增长”，随着其国际化程度提高，投资者将有更多产品可供选择，中国与新加坡的竞争将加剧。
林惠璋表示，新加坡可能会失去中国作为房地产投资信托上市的来源市场。过去六年，由于中国政府收紧监管和境内借贷成本降低，在新加坡上市的以中国为中心的REIT数量已有所减少。
另一方面，林惠璋也肯定了新加坡市场的独特优势：“新加坡市场之所以持续吸引投资者，是因为对海外房地产投资信托的支持性监管，以及积极接纳的投资者基盘。此外，新加坡还拥有成熟的监管框架，信息披露标准高，杠杆规范保守，二级市场流动性充足。”
尽管中国的房地产信托市场增长迅速，多名分析师认为，短期内它不会对新加坡房产信托构成实质性影响。
新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰（Vijay Natarajan）指出：“我们并不否认C-REIT快速增长，但就成熟度而言，S-REIT仍处领先地位。目前，C-REIT仍是一种小众本地化产品，主要面向中国国内零售和机构投资者。”
FSM Global研究及投资组合管理部研究分析员陈秋伊认为，投资者对C-REIT的兴趣日益浓厚，很可能是受中国低利率环境推动，这使得收益型投资工具对国内投资者更具吸引力。然而，与S-REIT相比，C-REIT仍处于发展初期，收益率普遍较低，资产质量尚不成熟，且历史业绩较短。
同时，陈秋伊和维杰均认为，两个市场有足够空间共存，服务于不同的投资者群体，而非直接竞争。
对于新加坡而言，虽面临一定挑战，但机遇同样存在。辉立证券研究投资分析经理陈润雄指出，新加坡市场对中国相关资产的依赖程度正在降低，更需要重新定位，实现全球多元化。
他强调：“新加坡市场仍然能够为国际投资者提供更深入的投资渠道和外汇多元化，因此依然具重要意义。”
