凯德:福南的翻身战

凯德:福南的翻身战

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福南曾是许多新加坡人购买电脑和电子产品的最佳去处,全新改造后的福南已是集购物、办公和住宿于一体的综合项目。

整顿一新的福南综合项目已从6月28日开始试运营(soft launch)。随着电子商务与网购的崛起,作为新加坡规模最大的商业房地产投资信托基金(REITs;简称产托)- 凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust),自3年前开始为旗下零售商场福南(Funan) 进行大改造,将原来的数码商场成功转型成融合创意、科技和环保概念,综合购物商场、办公和服务式公寓于一体的综合项目。

(此文刊载在《时代财智》 2019年7月/8月刊 )

文:叶爱云

作为80、90年代大部份新加坡居民的集体回亿,福南是岛上居民购买电子和电脑相关产品必会想到造访的商场。但来到21世纪,与许多商场一样受到了网络购物的威胁,走到转型不成功便成仁的分水岭,福南商场在转型上抓准了定位,成功开创了福南2.0,打了一场漂亮的翻身战。

福南的正确位置坐落于桥北路(North Bridge Road)109号,并有地下通道直接连接到政府大厦地铁站(City Hall MRT station),整个项目占地12万4457平方尺, 共投入了大约5亿6000万新元来重新发展,涵盖两层地下停车场、6层零售商场、两栋6层高办公楼和9层以共居为概念的服务式公寓lyf福南新加坡。

凯德商用新加坡信托隶属于凯德商用新加坡信托管理有限公司(CapitaLand Mall Trust Management Limited),而后者是凯德集团(CapitaLand Limited)间接子公司;福南则是凯德商用新加坡信托旗下资产之一。

截至2019年3月31日,凯德商用新加坡信托以88亿新元市值,拥有接近2800家来自海内外多元类型组合的租户,持续成为新加坡规模最大的产托,并获信用评级公司穆迪投资者服务公司(Moody’s Investors Service)给予“A2”评级,这是新加坡产托迄今所获得的最高评级。

福南第三季料将带入1650万租金

凯德商用新加坡信托管理有限公司首席执行官陈智雄(Tony Tan)说:“福南在6月底重新启业,比原定计划提早了两个月。目前,福南商场已取得约92%的租赁承诺,我们也看好未来数月内将有更多租户与我们签订租约。”

另外,根据凯德商用新加坡信托提供的资料显示,其两栋办公楼也早在今年4月获得临时入伙证(TOP),并拥有21万4000平方尺净可出租面积(NLA),当中98%或21万平方尺已获得客户的提前租赁承诺。

陈智雄说:“我们拥有一个清晰的目标,就是专注于提供不同的体验和线上无法带来的社群互动。福南的目标就是希望建立起本身的追随者,并吸引他们重复造访。这种管理购物中心的创新方式也预示着我们将可为旗下(产托)基金单位持有人创造长期可持续性的价值。”

凯德管理层预计福南可带来5%的成本收益率(yield-on-cost)。根据大华继显(UOB Kay Hian)分析员Jonathan Koh和Peihao Loke早前在报告中指出,有鉴于福南的零售商场目前已获得约90%的租赁率,办公楼也有98%租赁率,因此看好福南在今年第三季可为该产托带来1650万新元的租金收入,大约占其总营业额收入的8%。”

同时,大华继显也将福南的潜在贡献纳入考量,提高该产托2019财政年的年终每股可派发股息(Distribution Per Unit)12%。

根据福南提供的资料显示,福南购物商场和办公楼会率先在6月底投入营运,服务式公寓则暂定在今年末季才会竣工。

项目中的共居概念服务式公寓lyf福南新加坡,其业主和运营商是雅诗格有限公司(The Ascott Limited),而雅诗格也隶属于凯德集团旗下,为全球最大的服务公寓业主及运营商。

走在数码时代前沿

作为城中曾经知名的电子及科技商城,福南在改造后并没有摒弃这一身份,而是进一步融入更多科技元素。无论是从商场、办公楼再到服务式公寓,福南整个项目都走在数码时代的前沿。

福南建筑物内部采用智能科技系统,包括提供脸部识别和无卡通行进入办公楼的便利,住户或租户也可通过应用程序来预订使用建筑物内的所有便利设施。

另外,为迎合时下数码一族的生活方式,并提倡无钞化和电子零售新体验,福南商场内的FairPrice Finest平价精品超市也推介了其全新的电子购物体验,让消费者轻易以手机完成购物和付费。

其美食区KOPItech除了现场设置17个自助点餐终端(self-service kiosks),也将让食客透过脸书的即时通讯程序(Facebook’s messenger)来点餐。

陈智雄指出:“被重新改造后的福南,被设计成在新加坡行政区(Civic District)内一个开放、引人入胜和充满活力的心脏地带,旨在鼓励创造性,以及一个集生活、工作和娱乐于一体的中心。”

“全新的福南迎合了新一代专业人士的需求,他们喜欢在一个协同和能够带来启发及灵感的环境中工作,同时地理位置也必须适中,如此一来他们才可以在一天忙碌工作结束后放松身心,在同一屋檐下享有一整套的生活时尚设施便利。”

“令我们欣慰的是,福南强大的价值主张受到了众多办公楼租户的欢迎,而这些租户同样在创新中茁壮成长。从今年第三季开始,看好福南多元化、高品质的办公租户将可为凯德商用新加坡信托带来收益。”

另外,根据凯德商用新加坡信托提供的资料显示,其分成南和北两座办公楼的租户组合非常多元化,概括公共机关、跨国企业和初创企业。当中南部办公楼拥有9万5600平方尺的净可租用面积,目前已全部出租出去,租户是3家公共机构,分别是新加坡总检察署(AGC)、新加坡统计局(DOS)及智能国家和数字政府办公室(SNDGO)。

北部办公楼则已获知名运动鞋品牌Adidas承诺租用,在此设立其东南亚办事处。另外,还有全球领先企业首选的支付平台Adyen会在此设立办事处,而共享办公室业者WeWork也会在此开设共享办公空间。

为应付当今普遍的双薪家庭需求,福南北部办公楼内也将设有可容纳超过100位年龄介于2个月至6岁孩童的TREHAUS托儿所和学前教育中心。同时,这里也设有适合亲子活动的TREHAUS俱乐部,提供会员家庭多种设施,包括室内游乐场咖啡厅、主题派对和充实计划。

福南共居概念服务式公寓

首个允许单车进入的商场

配合全球减碳运动,福南也是全新加坡首个允许单车进入的商业建筑物,建筑物内也为骑车发烧友设有停靠设施和淋浴间。同时,英国着名的折叠单车品牌生产商Brompton Junction也会在此开设其东南亚首家旗舰店,配合其新张启业还将推出狮城特别版(Lion City Special Edition)脚车,并只会在福南门市独家销售。

福南商场内拥有超过180个品牌,当中30%为新品牌、概念店或旗舰店。为加强福南作为本土品牌展示平台的定位,商场内超过60%品牌都是新加坡本土品牌。同时,商场内也有超过30%是此前不在凯德集团投资组合内的全新品牌。

福南商场内的另一看点要数其生命之树(Tree of Life),这是整个零售商场理念的核心,这里可容纳20个零售舱,供各类品牌在此展示产品和服务,这里也有供各类品牌租用的临时零售舱,供他们按需设立快闪店(pop-ups),为前来的消费者带来全新的购物体验。

此外,从生命之树的底部,即地下第二层一直往上延伸至地面的第一层,是Climb Central,这里设有整个中央商务区内最高的室内攀岩设施。

福南商场内设有攀岩设施

另外,福南也是电影和戏剧爱好者的天堂,消费者除了可在嘉华影院(Golden Village)享受到全新观影体验,该院线也将在影院大厅设置虚拟现实(Virtual Reality,简称VR)舱,为其客户展示时下最热门的游戏和影音内容。

此外,新加坡本土英语剧团“野米剧场”(Wild Rice)也将在福南商场内设立其先进的剧场和工作室,相信这里未来将是艺术爱好者的聚集地。

福南商场内将设有新加坡本土英语剧团“野米剧场”(Wild Rice)。