（2026.09.03，新加坡）马来西亚柔佛王室被指有计划出售位于新加坡核心地段的一大片土地，但潜在买家除了要考虑数十亿新元的土地价格，还可能面对超过20亿新元的土地增值税，使这宗有望成为新加坡历来最大规模之一的房地产交易增添变数。
《彭博社》引述知情人士报道，柔佛摄政王东姑依斯迈（Tunku Ismail Ibrahim）正寻求出售一幅面积达16.6公顷，相当于约41英亩的土地。不过，部分潜在买家与卖方在谈判过程中，对一项名为土地增值费（Land Betterment Charge）的税费由谁承担存在分歧，东姑依斯迈方面希望最终买家承担有关费用。
土地增值费主要针对政府批准土地重新规划、提高发展密度或其他能够提升土地价值的发展申请，目的是让土地因规划调整而产生的部分经济利益回馈社会。根据3名新加坡房地产分析师估算，这幅土地涉及的增值费可能超过20亿新元，金额甚至可能逼近30亿新元。
房产搜索平台Mogul.sg首席研究员麦俊荣（Nicholas Mak）估计，相关费用可能介于25亿至27亿新元。新加坡测量师与估价师学会（Singapore Institute of Surveyors and Valuers）估价及一般实务部门第一副主席郑家宝（Tay Kah Poh）则认为，费用可能接近30亿新元，不过由于土地重新规划前的估值等资料尚不完整，实际金额也可能较低。另一名不愿具名的房地产估价师则估计，相关税费可能超过20亿新元。
更值得关注的是，这笔费用与土地本身的潜在价值相比并不算小。麦俊荣估计，一旦完成重新规划，这幅土地价值可能达到38亿至47亿新元；另一名分析师则估计，价值至少30亿新元。换言之，如果最终土地增值费达到25亿至30亿新元，买家在土地价格之外还要承担一笔庞大的额外成本。
据了解，额外成本以及最终税费尚未确定，已令部分来自新加坡和马来西亚的发展商有所顾虑。东姑依斯迈的代表因此也把寻找买家的范围扩大至其他市场，包括接触美国等地的潜在投资者。
根据现行规定，土地增值费原则上由土地获得发展批准时的业主缴付，不过业主也可以指定一个或多个其他相关方承担费用。新加坡土地管理局（SLA）表示，不评论有关土地所有者意向或潜在私人交易的市场揣测，而最终应缴金额只有在发展申请获批后，才能根据2022年生效的《土地增值费法令》确定。
这幅土地的位置和发展潜力也使交易格外受到市场关注，东姑依斯迈去年与新加坡政府进行土地交换并取得其中一幅相关地块，为未来住宅开发腾出更大空间，同时让新建住宅与被列为联合国教科文组织世界遗产的新加坡植物园保持更大距离。
新加坡市区重建局（URA）今年3月透露，东姑依斯迈已经申请把有关土地用于住宅发展，当局同时建议重新规划土地用途，以允许兴建“优质洋房”（Good Class Bungalows）及低层住宅。由于“优质洋房”是新加坡最稀缺的豪宅类别之一，加上项目坐落于植物园附近，一旦获准发展，土地的潜在价值备受市场关注。
有关重新规划建议此前也开放公众提出意见，政府公告显示，当局今年7月曾就收到的反对及陈述举行听证会。市区重建局表示，只有在规定通知期限内提交意见的人士才会获安排参与相关听证。
柔佛王室持有这一带土地已有超过一个世纪，当地被称为泰瑟公园（Tyersall Park），其王室庄园更被认为是2013年畅销小说《疯狂亚洲富豪》（Crazy Rich Asians）豪宅场景的灵感来源之一，而随着小说后来被改编成卖座电影，这片位于新加坡核心地段的王室土地也因此广为人知。
随着土地发展规划仍待进一步审批，交易能否顺利推进，目前很大程度取决于土地增值费最终如何计算，以及买卖双方能否就承担方式达成协议。现行土地增值费制度在特定情况下设有豁免及减免安排，因此最终税额仍可能出现变化，而这笔潜在高达数十亿新元的费用，也将成为潜在买家评估项目开发成本和投资回报时的重要考量因素。
