房租狂飙之后

房租狂飙之后

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一般上,房租的价格受房价影响,但当下新加坡的情况正好相反。房产主人受到高房租的诱惑,宁可承担持续攀高的房贷利率,也不愿轻易出手。一向“该出手时就出手”的新加坡精英政府对于房价问题一贯重视,只是这一次,他们出台的调控政策让租金不降反升,不少房产中介想在炙手可热的租房市场上大捞一笔。

房产调控租金不降反升

《时代财智》记者最近走访位于全岛西部的新开楼盘万景轩(Botany), 虽然现场ERA房产中介的主营业务是卖房,但却不时询问记者对于居高不下的租金如何看待。在参观完样板房后,他们取出了纸和笔,根据目前的租金与贷款利率,为记者制定了两套结合买房还是租房的计划。

新加坡吉宝湾住宅   摄影: Uwe Schwarzbach

从记者的经历可以看出,新加坡近来飙升的租金已经成为新加坡房产市场的一大热点,与房屋买卖相比,甚至还有点“喧宾夺主”。当然,本地私宅价格也是稳中有升,市区重建局今年4月的数据显示,第一季度整体私宅价格指数环比上升6点至194.6,涨幅相当于3.2%,高于去年第四季的0.4%。然而,同期的交易量却下滑了8%。

然而,如果要拿私宅价格的涨幅与租金涨幅做对比的话,就会有小巫见大巫的感觉。去年,全岛租金全面飙升,整体私宅租金全年猛涨34%,组屋租金也上涨28%。值得关注的是,这两项指标已经分别连涨了24个月及30个月,并且仍然持续着。 除了私宅,组屋的租金价格也水涨船高。今年2月,宏茂桥10道由两个单位打通并还剩下56年屋契的五房式组屋曾以6500元租创下新高。从国际上看,根据Knight Frank最近发布的一份高端房地产报告,新加坡已超过纽约成为世界租金增长最快的城市。

新加坡政府对于房产价格一向敏感,根据今年二月公布的2023年财政预算案,房价超过150万元至300万元的部分,买方印花税率从原本的4%调高到5%;房价超过300万元的部分,则从4%调高到6%。

虽然这项额外税额会影响短期内的买房情绪,但也导致了一些买家取消或延迟买房计划,转而租房。如此看来,房税的调整加剧了租房市场的租金压力和供应短缺的情况,在遏制租金上涨问题上有点“帮倒忙”。

租金决定房产买卖

新加坡国立大学商学院房地产系副教授Cristian Badarinza认为,本市房产低成交量与目前市场买卖双方互相持平的谨慎态度相一致。卖家没有需要将手上房产马上出手的压力,但买家也大都持观望状态,总之双方都在不慌不忙地密切关注还贷利率,只有那些具有很强购买力的投资者会在这个时侯进入市,而这在很大程度上在短期内将推动高端房产价格的持续上扬。

Cristian Badarinza副教授认为,卖家是否决定出售,在很大程度上决定于市场租金的价位。就目前而言,由于高租金的缘故,卖家整体上尚未遇到资金紧缺,即使有还贷压力,也可以用租金来缓解。即使他们需要资金,也不太会选择出售现有房产而自己去租房,因为那样他们必须要承担高房租压力。

“由此而言,所有人的目光都放在了租金上,如果新加坡的租金继续攀升,目前交易量下滑的胶着状态可能持续;如果租金回落,卖家出售的压力便会加大。”

那么究竟是什么原因导致了租金在疫情以来的两年多时间里急速上扬的呢?

根据PropertyGuru在疫情期间针对近千名新加坡人的一项调查,66%的受访者认为房价太高,储蓄不够而选择租房。

除了市场本身旺盛的需求,专家的普遍意见认为,租金上涨与源源不断涌入新加坡的企业和投资者有着密切的关系。据英国金融时报报道,过去一年中单单从中国迁往新加坡或在新加坡注册的企业数就超过了500 家。这些外国公司到中国来之后,其员工必然会有租房的需求。

亚洲多国房地产市场的迹象和数据显示,大量中国资金在疫情严格防控后开始流向国外。虽然泰国、马来西亚等东南亚国家也吸引了不少来自中国的投资客,但新加坡得天独厚的经商氛围以及双语环境成为了投资者的首选。对此,路透社明确指出,“中国人的需求是新加坡楼价上升的推动力之一。”同时,人们对中国国内房地产的信心疲弱,政府清零政策的批评,以及对待财富的政治观点,也使海外投资更具吸引力。

经纪与房东从中得益

本地租房市场最近出现了一个奇怪的现象:即使愿意出高价,也可能一房难求。随着冠病疫情稳定后,大量外来务工者返回本地就业市场,外国学生回到本地高校就学,庞大的租屋需求骤增,甚至出现了“抢租”。

据媒体报道有些房产经纪为了赚取佣金,在房东不知情的条件下,专挑肯签较长租约或付出更高租金的租户,因为房产经纪的佣金是根据租金和租期制定的,当然,这也导致了房东无法在短时间内将房屋租出;有些房东因为没有资金压力,所以漫天开价,让租户感到无奈也推高了租金。本地媒体曾经报道一名本地房东在一天内将租金上调了40%。

另外一些经纪为了继续吸引潜在租户洽询,故意把已经租出的房子的招租广告仍然放在网上,然后再把他们引到其它出租房源。

有报道称,由于租房市场房源炙手可热,有更多房地产被推出市场赚取租金。本地一些被保留的旧店屋的楼上两层都已改为工人宿舍,尤其是在芽笼一带。记者找到了一些网上列出的床位出租广告,芽笼4-6人一房的床位,每月租金超过600元。虽然这些店屋可取得不错的租金收益,但本地的租金热也可见一斑了。

更有甚者,趁着市场供不应求,大家急着找房之际,以假经纪、假租户、假广告的方式对租客进行行骗,引发了本地的社会治安问题。对此,租户应提高警惕,必要时应反馈给当局,有效杜绝不良市场运作。

与高房租相关的另一个问题是劳动力市场,不少国会议员曾经关注,一再攀升的租金会否影响外国专才留驻新加坡的意愿,因此如何保持一个稳定的租房市场,让供需逐渐趋于平衡,租金维持在合理范围,是一个涉及岛国长远发展的大问题。

租金上涨撬动共享生活空间

本地私宅租金持续高涨,不少租户转向选择在共享居住空间(co-living),为共享居住空间业者带来更多商机。同时,服务公寓和酒店业者也受益于私宅租金上涨的趋势,尤其对单身外籍租户很有吸引力。

本地上市公司贤能集团(LHN Group)在最近受访时表示,集团旗下共居品牌Coliwoo接到越来越多询问。共居住宿业务原本的入住率约为95%,如今已经平均上升至接近100%。

共享居住空间一般以全包的形式出租共享居住空间和共享居住酒店,租户一般只租下单间卧室,其他空间属于共用,例如厨房、客厅和卫浴等。租户只需按固定价格,支付入住期间的租金及水电、维护、保洁服务等费用。因此,租户不受水电费价格波动影响。

再者,租约更灵活也是租户转向共享居住空间的原因。私宅最短租期要求为三个月,而共享居住空间的租期从几天到几个星期都有。服务公寓则更为灵活,最短的租约仅为七天。当然,服务公寓和酒店房价远高于共享居住空间。

由于共享居住的概念逐渐风行,新加坡土地管理局( Singapore Land Authority)首次以共享居住(co-living)空间概念,为国有房地产中的店屋类资产招标。首次招标的是位于小印度的九座位于兴都路(Hindoo Road)79号至95号属于国有房地产的连体双层建筑。

这九座连体建筑建造于1927年,根据招标文件,它们的总楼面近18400平方英尺,租期为五年。共有18个公寓式单位,目前空置,预计今年7月完成招投标工作。

据土管局,有意竞标者可为共享居住的构思和运作提交方案,并须遵守市区重建局针对住宅的指导原则,例如居住人数和最低居住期限等。根据指导原则,同个私宅单位最多可租给六个没有关联的租户,而且须出租至少三个月。土管局表示,将从价格与质量两方面评估竞标提案。在质量方面,当局除了考虑提案的构思和创意,也会考虑是否有助于推动整个邻区的翻新工作。

由于受到租金上涨的影响,越来越多的老建筑作为共享居住出租,除了即将招标的小印度的项目,位于岌巴路(Keppel Road)1557号和广东民路(Cantonment Road)150号等多栋建筑已经成为了共享居住空间的开发项目。