卓盛泉: “先锋”的天时地...

卓盛泉: “先锋”的天时地利人和

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医疗保健事业近期在区域多个地方相当红火,在新加坡上市的房产投资信托中就有一些涉足医疗保健产业,先锋医疗产业信托(First REIT)就是其中的佼佼者。作为新加坡首个上市的医疗产业信托,先锋自06年12月上市以来就持续稳步成长,为股东带来额为丰厚的回报。先锋医疗产业信托主席卓盛泉(Albert Say Chuan CHEOK)在接受《时代财智》专访时一开始就强调,信托的业务表现好坏与股东利益息息相关,而信托一直高度重视股东利益。

先锋医疗产业信托主席卓盛泉

文:陈士铭  摄影:Desmond

先锋医疗产业信托(First REIT)在今年10月中发布了骄人的第三季业绩表现。信托的季度总营收同比增长6.5%至2693万新元,净地产收入录得6.3%成长到2662万新元,每单位派息(DPU)同比增长1.9%至2.12分,都与华侨投资研究公司等分析机构的预期相近。信托的季度增长主要来自去年12月收购的印度尼西亚古邦(Kupang)施乐安医院(Siloam Hospital)和古邦力宝广场(Lippo Plaza)作出的收益贡献。

高度重视股东权益

先锋医疗产业信托主席卓盛泉(Albert Saychuan Cheok)在接受《时代财智》专访时一开始就强调,信托的业务表现好坏与股东利益息息相关,而信托一直高度重视股东利益。他说:“我们信托的业务模式,是以股东要从信托得到什么作为基础发展出来的。股东需要信托具备可预测性,不喜欢信托价格波动太厉害,而是要信托能为他们提供较有明确性的收益。”

“我们对股东负有责任,确保所贯彻的战略性收购能继续促进信托的增长,为股东增进回报。也就是说,我们在面对保荐机构有意脱售的资产时也会精打细算。由于信托对保荐机构(sponsor)的医疗保健地产享有第一否决权利,我们对那些觉得收益率不符合我们要求的保荐机构脱售资产,是可以选择不接受的。”

先锋医疗产业信托目前在印尼拥有10间医院,分别为力宝村施乐安医院(Siloam Hospitals Lippo Village)、柯班哲鲁克施乐安医院(Siloam Hospitals Kebon Jeruk)、泗水施乐安医院、李文正综合癌症中心(Mochtar Riady Comprehensive Cancer Centre)、力宝西卡朗施乐安医院(Siloam Hospitals Lippo Cikarang)、望加錫施乐安医院(Siloam Hospitals Makassar)、巴厘施乐安医院(Siloam Hospitals Bali)、TB 思玛图庞施乐安医院(Siloam Hospitals TB Simatupang)、普哇加达施乐安医院(Siloam Hospitals Purwakarta)和三佛齐施乐安医院(Siloam Sriwijaya); 1间综合医院商场、即古邦施乐安医院和古邦力宝广场(Siloam Hospitals Kupang & Lippo Plaza Kupang); 1间综合医院酒店,即万鸦老施乐安医院和万鸦老艾娅杜塔酒店(Siloam Hospitals Manado & Hotel Aryaduta Manado);以及1间酒店乡村俱乐部,即皇家艾娅杜塔酒店和乡村俱乐部(Imperial Aryaduta Hotel & Country Club)。

卓盛泉接受本刊记者专访。

先锋医疗产业信托的保荐机构Lippo Karawaci是印尼最大的房地产集团,拥有施乐安(Siloam)经营的42间医疗保健地产,而施乐安是当地最庞大又著名的医院集团。信托享有这些保荐机构的医疗保健地产的第一否决权利。

除了印尼外,先锋医疗产业信托在新加坡也拥有3间疗养院,分别为红山的太平保健疗养院 (Pacific Healthcare Nursing Home @ Bukit Merah)、武吉班让的太平保健疗养院(Pacific Healthcare Nursing Home II @ Bukit Panjang)和伦多苑(Lentor Residence)。在韩国,信托拥有1间医院,即Sarang医院。

今年2月,信托献议跟力宝商产信托(Lippo Malls Indonesia Retail Trust)组成合资公司联手从它们的保荐机构PT Lippo Karawaci手中,买下印度尼西亚日惹(Yogyakarta)的综合项目。该项目由施乐安医院(Siloam Hospitals)和力宝广场(Lippo Plaza)组成。最新收购献议如果落实,将能使信托组合增加到18个产业,资产价值从12.7亿新元上升3.15%到13.1亿新元。

卓盛泉指出,先锋将继续在区域中寻找可促进收益的收购对象,尤其是在印度尼西亚,毕竟它的保荐机构PT Lippo Karawaci仍然继续拓展其医疗保健资产组合,为信托提供展开进一步收购行动来促进收益的机会。

其实,信托也曾在澳大利亚和日本寻找收购机会,但最终因这些地区的产业收益率没达到信托的要求标准而作罢。

和产业营运商关系良好

先锋上市以来收购资产所取得的成果是显而易见的。它10年前上市时仅拥有4间医院,到如今拥有的产业已经激增到17个,而信托管理下的资产值自上市以来就一直取得18.5%的复合年均增长率(Compound annual growth rate,简称CAGR)到目前的12.7亿新元,并继续在每季度增进派发股息给股东。

卓盛泉引以为傲地说:“就因为信托秉持稳定的现金派息政策,承诺派发所有的可缴税收入,信托才得以给予股东丰厚的回报,股东们因而感到开心。自上市以来至今,信托过去10年每年就取得超过20%资本增值加股息的良好总回报,而派息过去10年也一直取得稳步增长。”

如果说任何事业的成功都要靠天时地利人和,卓盛泉就强调了“人和”的重中之重。他指出,先锋的成就离不开经验丰富的董事会所支持的优秀管理团队,他特别赞扬信托资本管理团队的奉献,让信托能在不管资本市场波动有多激烈的情况下,给予股东更高回报,使股东与信托能建立起良好的互动关系。

他说,信托也与旗下产业的营运商建立了良好关系,并引用了商业管理学颇为重要的概念–轴辐式效应(hub-and-spoke effect)–来形容这个互惠互利的关系。每名营运商负责管理几间产业,信托负责向它们收租,而伴随着医疗保健市场的成长,信托通过营运商向外拓展产业网络,并同时互相支援共同前进。

目前,先锋在印尼的医院资产是由信托的保荐机构Lippo Karawaci 子公司PT Siloam International Hospitals Tbk营运,在印尼医疗保健业内享有强大的品牌声誉,获得了一组国际医疗团队的支持。万鸦老艾娅杜塔酒店以及皇家艾娅杜塔酒店和乡村俱乐部由艾娅杜塔酒店度假胜地集团(The Aryaduta Hotel and Resort Group )营运,而古邦力宝广场则由印度尼西亚力宝商产(PT Lippo Malls Indonesia )管理。

新加坡的两家位于红山和武吉班让的疗养院就分别由太平保健疗养院私人有限公司和太平老人护理与疗养私人有限公司打理,伦多苑则由伦多苑私人有限公司经营。至于韩国的Sarang医院,则是一名私人医生在营运。

受惠于进场早和印尼的高增长

先锋不仅具备“人和”优势,也抓准了“天时”与“地利”机遇。在谈到信托取得现今成就的重大因素时,卓盛泉说先锋进入区域的医疗保健业可说是恰逢其时,亚洲经济在这几年来是个高增长区域,越来越多人能负担的起医疗服务费用。此外,这个行业也不会受经济周期影响,毕竟目前许多地区都面对人口老化和慢性疾病增加的挑战。

就以占信托产业多数的印度尼西亚为例,当地今年第二季的国内生产总值取得5.18%年比增长,不只胜于分析师的预期,也从首季度的4.91%年比增幅加快增长步伐,强劲增长的主要的推动力在于政府开支,从首季度的2.94%年比增幅明显扩大至第二季的6.28%。随着当地经济的改善,人口的日益老龄化,以及正在推行中的全国健保计划,当地的医疗保健行业预料将保持其稳步成长的势头。

卓盛泉透露,印尼人向私营医院求诊看病在当地还是近几年才兴起的概念并流行开来。在过去很长的时间里,很多印尼人的看法是医疗服务理应由政府提供,多数人都因而习惯到公共医院,私营医院在他们看来只属于达官贵人的专有医院,但这旧时的看法如今随着当地经济的发展以及中产阶层的扩大,而有了改观。

这也是为何信托不介意这个行业的竞争问题。在被问及信托是否担心市场竞争时,卓盛泉认为,各地的医疗保健市场一直都有竞争者。随着人们对医疗保健服务的需求增加,竞争自然难念会日益激烈。可是印尼人对于私营医疗保健服务需求大大超过了供应,业者提供的服务至今依然还在努力追上这样庞大的市场需求,所以任何竞争在现阶段而言,充其量都是在弥补供求的巨大差距而已。

在区域经济放缓之际,印尼的医疗保健市场的确是保持强劲表现并继续取得成长的少数经济领域之一。印尼政府推出名为Jaminan Kesehatan Nasional的全国健保计划,并拨出年预算的1%到2%来支持这项计划,致力于到了2019年向所有印尼人提供普遍医疗保障,医疗保健需求料会稳步上升。

根据BMI研究(BMI Research)的预测,印尼的年度医疗开支每年直到2017年料会平均增加10%到大约250亿美元。需求增加预计将产生供不应求的局面,特别是在私人医疗保健业。

资产强化工程后的泗水施乐安医院(Siloam Hospitals Surabaya )设计图。新医院2019年预期完工后,料将推进租金收入。

“事实上,印尼的医疗保健服务业界竞争目前主要集中在大城市,而信托的印尼医疗产业遍布大小城市,面对的竞争压力不算激烈,更重要的是信托本身还受益于现有来自保荐机构的庞大医院网络所带来的齐全又强大的医疗保健业务营运实力,在当地业界内就具有可见度高的竞争优势,”他说。

更难得的是,尽管信托大部分的医疗保健产业位于印尼,它却没面对汇率风险。卓盛泉解释,为了减缓外汇波动的冲击,信托采取了三重净租赁制度。通过了与营运商协商结果,信托在新加坡产业的租赁收入是以新元计算,印尼地产租金也以新元挂钩,韩国地产的租赁收入则以美元计算,而美元兑新元的币值最近还相当坚挺。尽管是以较为强势的新元换算,印尼的产业租户仍然在业务上获利,对这样的租金安排没有怨言。

卓盛泉也把先锋过去10年以来无论资产和股息方面,都保持其连贯性、透明度和稳定性归功于在新加坡上市的决定。他指出,新加坡作为区域主要金融中心,给予信托发行者和投资者各种税务优惠。尽管新加坡房地产投资信托市场只有10余年历史,它的规模如今已经能与澳大利亚和日本的市场并驾齐驱。

至于印尼最近推行的税务特赦计划(tax amnesty)会否导致信托检讨目前在新加坡的上市运作,卓盛泉毫不犹豫地答说不会。他表示;“新加坡的税务优惠无论是对我们信托的发行方还是持有人来说,都是致使新加坡成为信托上市的良好选择。事实上,税务因素只是我们其中一个考量,法律制度也十分重要。印尼在推进信托上市和企业监管的法律条文方面仍然不够完善,与新加坡的法律相比还有很大距离。新加坡以强大的企业监管制度闻名于世,也为资本管理和筹集资金提供良好环境,这是很多国家地区所不具备的优势。新加坡的良好资本市场让信托更容易筹集资金,而无须为收购资产所需资金的筹集事宜过于发愁。”

信托最近就宣布在新加坡发行6000万新元,年派息率为5.68%的次级永久证券(subordinated perpetual securities)。这项行动所募集的资金将用于减少信托现有的贷款,将使它的负债对资产比率从34.4%降至30%,从而增高信托充作未来收购用途的举债空间。据华侨投资研究公司估计,信托接下来还可以额外举债2.3亿新元,才能使负债对资产比率达到40%这个新加坡上市信托可举债的最高水平。

在谈到未来的本地资金运作时,卓盛泉说,信托至今只配售新股一次,就是在2010年以四配五形式配售附加股来筹集资金,从保荐机构购买李文正综合癌症中心和力宝西卡朗施乐安医院。但是有感于随着越来越多股东因信托回报好而纷纷买来持有,久而久之恐会导致信托的市场流通性越来越低,信托不排除以后会再度配股,除了是为收购行动筹资外,也是为了增加其流通性,扩大股东基础。

“人文关怀”是商业的软实力

卓盛泉也谈到先锋接下来的发展策略,表示除了依靠收购行动等非有机增长方式外,信托也应该采用包括资产强化工程在内的有机成长方法来推动收益。

先锋最近宣布展开对泗水施乐安医院(Siloam Hospitals Surabaya )的资产强化工程。这是信托首项对医院资产展开的资产强化工程,理由是泗水施乐安医院已有40年历史,预料到2019年预期完工时,新医院将有更大的楼面积、更多病床以及先进的医疗设备,信托将能从中取得更高的租金收入。卓盛泉表示不排除类似这样的资产强化工程以后会在更多信托旗下的产业展开,以推进信托的未来收益。

在筹思如何增进信托旗下的医疗产业盈利的同时,卓盛泉还是不忘致力于展现他关怀社会和弱势群体的理念。他反复强调,先锋医疗产业信托涉足的是提供关怀的行业,不能对获利总是斤斤计较。信托乐于看到更多病人到信托旗下医院,在经治疗后能够痊愈康复,病人向医生献花表达谢意的温馨场面。信托旗下医院虽然牟利,但不会拒绝送来需要急诊的病人,而各医院也设有附属普通病房设施,以确保较不富裕的病人也能在印尼全国健保计划下,享有信托旗下医院的优质医疗服务。

在谈到以前的银行界工作经验是否有助于他在与过去从事领域完全不同的医疗产业信托履行职务时,卓盛泉认为,他以前在银行业界的经验让他得以建立起广大的关系网络,对促进信托业务发展多少有利。银行界工作经验很大程度上有助于他更为了解信托发展业务期间出现的各种问题。

卓盛泉补充说,身为信托主席,他充分了解自己应扮演的角色。在信托董事会会议上,他从不首先发言,而是充当会议最后的发言者。通过这样的表达方式,他旨在指引董事和管理层集思广益,并在必要时候行使权力来团结他们,共同为信托的将来努力。

卓盛泉简介:

集管理和投资于一身的大师

卓盛泉(Mr. Albert Saychuan Cheok),1950年出生于马来西亚吉隆坡,目前是先锋医疗产业信托(First REIT)的独立董事和董事会主席。他从澳大利亚阿德莱德大学以经济学一等荣誉学位毕业,曾多次获得优秀学生奖学金。卓先生也是澳洲特许会计师协会(The Australian Institute of Certified Public Accountants)成员。作为银行家,他在亚太地区的银行业有超过三十年的工作经验。

1973年底,卓先生就作为顶尖人才到阿德莱德的安永(Ernst & Young)会计师事务所短暂工作,后又返回阿德莱德大学担任会计和金融助教。之后的几年间,他便进入了澳大利亚财政部(The Australian Treasury)和澳大利亚税务局(Australian Taxation Office)等机构工作,对当地财务金融领域有了深入的了解,积累了丰富的经验。

从1979年5月到1982年2月间,卓先生曾担任澳大利亚政府银行业政策顾问,负责澳洲金融体系调研, 对澳洲的银行业体系引入了广泛改革。他曾在1988年10月到1989年9月间担任澳洲储备银行(Reserve Bank of Australia)总经理,之后又在香港银行业监理处(Office of the Commissioner of Banking Hong Kong)任职三年半。随后的两年间,他在香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)被任命为执行理事,负责银行业监管。在1995年9月到2005年11月间,他曾担任曼谷银行有限公司(Bangkok Bank Berhad)董事会主席。从2006年2月到2012年4月间,他又担任了菲律宾出口和工业银行(Export & Industry Bank Philippines)副主席。

目前,卓先生还是金太平洋集团有限公司(Auric Pacific Group of Singapore),Bowsprit资本有限公司(先锋医疗产业信托First REIT的管理公司),印尼力宝购物中心零售信托管理公司(LMIRT),国际标准资源控股有限公司(International Standard Resources Holdings Limited)和Amplefield有限公司(Amplefield Limited)的董事会主席。他也是香港中国有限公司(Hongkong Chinese Limited)董事和中国飞机租赁集团控股公司(China Aircraft Leasing Group Holdings)董事及审计协会的主席。

卓先生现在也担任马来西亚公司治理协会理事会(the Board of Governors of the Malaysian Institute of Corporate Governance)副会长,近期刚刚结束光亚有限公司(AcrossAsia Limited)和澳门中国银行有限公司(Macau Chinese Bank)为期十余年的董事会主席任期。

除了作为多个董事会的管理者和领导者之外,卓先生也是位精通个人投资理财的银行家,在财务顾问方面,他也熟知如何在伦敦,东南亚等市场挑选合适的客户。凭借这方面的能力,他参与过多次重大的公司合并和收购,资产收购,企业重组和转型,企业策略,品牌形象建设,以及私募基金管理。同时他也曾多次担任过政府顾问。这些丰富的人生经历,更让卓先生成为银行金融业资深且卓越的管理者和领导者。