陈积光 跨界搅局者

陈积光 跨界搅局者

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金融街罗敏申路的一栋顶层办公室,五米的落地窗外尽显新加坡海峡千舟相竞,墙上巨幅油画中的奔牛呼之欲出,亦动亦静的景观后面是适者生存的商场逻辑。早上刚从欧洲飞回来的豪利控股执行主席陈积光,一身利落白色运动装,犹如跑步进场,精神抖擞地在《时代财智》记者面前亮相。

初见他,身材高大,面孔英武,声音洪亮。如果新加坡地产界拍一部《三国演义》,一定有多个角色适合他:诸葛亮的智慧、关羽的忠义、赵云的俊朗、张飞的率直和曹操的雄心。他带领的豪利集团,成功进军全球12个国家,一口气在新加坡拿下11幅地块,成为新加坡名副其实的“土地储备大王”。豪利今年计划推出11个项目,而陈积光每次出手,市场都为之颤抖。一位同行置评说,“他就像一个搅局者,我们得有更多对策!”而陈积光却一脸认真地对记者说:“在这个大佬云集圈子里,我还只是个Small Boy(小弟)罢了。”

和新加坡同龄的陈积光(Ching Chiat Kwong),成功的故事和新加坡这个没有任何天然资源的城邦国家一样充满传奇色彩,从警察局阿Sir辞职下海到创办的豪利控股(Oxley Holdings Limited|SGX:5UX)上市,业务足迹遍及全球12个国家,陈积光只用了短短的17年,还不到一代人的时间!现在如果按可销售的开发住宅4000个单位和50亿新元的市值来计算,豪利已经成为新加坡目前体量最大的地产发展商,土地储备的面积高达13.2万平方米。

牛市中,加冕新加坡地王

陈积光是个有料有故事的人,当主人翁走进豪利,豪利变得不再平凡。

“豪利”这个华语名称的意思是“巨大的利润”。在1996年陈积光创办这间公司的时候就寄予了这个简单而重要的意义,当时的他还是一个小建筑承包商,身边跟着一群衣衫褴褛的工人。工地的骄阳,额头的汗水和呛人的灰尘都曾模糊过陈积光的双眼。不过,多少次他曾在心中自问,难道,我就不能改变命运吗?

今天的豪利控股业务包括产业发展、产业投资及项目管理。公司于2010年在新交所(SGX)主板上市,截至今年6月市值约为18亿新元。豪利业务遍布12个国家,包括新加坡、英国、爱尔兰、澳大利亚、柬埔寨、马来西亚、印尼、中国、日本及缅甸;同时在知名公司拥有股权,包括Galliard Group (英国)、Pindan Group(澳大利亚)及新加坡的联合工程(United Engineers)。

随着新加坡房地产市场的复苏,嗅觉灵敏的陈积光带领豪利又从海外市场杀了回来。

以11幅地块4000个住宅单位计算,豪利在新加坡目前拥有最大规模的住宅土地储备,总发展值估计为50亿新元。包括Verandah Residences在内,豪利预期在2018年连续推出11个项目。

“成为新加坡的地王并不是我们的初衷,我们的着眼点是如何为股东、客户、国家和社会创造价值,”对于头顶的“地王”光环,务实的陈积光看得很淡。豪利是新加坡最早补充土地储备的发展商之一,因此其能以优价拿地。其他地产发展商在豪利所购买地皮附近购入的土地,交易价均比较高。

按陈积光的话说,豪利的土地成本不是全新加坡最便宜的,也不是最贵的。他说当年进场竞标时,有人认为他疯狂,说他是冒险者,机会主义者。“那就让别人去说吧!”无论如何,标下的这11幅地块,现在的市场价格已经上涨了15%到20%。说到这里,他兴致勃勃,“这赋予了我们额外的竞争优势!如果行情走低,我们还可以把这个15%到20%的溢价作为优惠回馈客户。”

自创立豪利以来经历了新加坡地产两个周期,陈积光对亚洲和新加坡房产市场的供需基本面看得很透。现在很多国家和地区的地产价格高涨,新加坡在政府的调控下泡沫析出,显得相对实惠,具有更大的投资价值,香港和中国大陆的一线城市北上广深就最有可比性。

“新加坡政府规划690万人口,合理也很有远见。我们需要恰当数量的人口来保持经济和消费活力。人口增长是房地产业发展的基本驱动力。”

根据星展集团(DBS)最新发布的房地产报告,随着新加坡本地人口在2030年预计增长至650万人,私宅平均尺价将从目前的1446元上涨至2908元,涨幅高达101%!该集团分析师陈伟祥和陈丽睿分析新加坡楼市长期前景时预测,私宅价格将从180万新元,在12年后增至250万新元。不过面积会越缩越小,从1030平方英尺缩至840平方英尺。此外,新加坡人收入每年增幅预计为2%至2.5%,也将支持房价上涨。另一方面,兴业研究机构(RHB Research)报告则说,集体出售市场火热,私宅价格今年预计上涨5%至10%,下来几年则上涨高达20%。

这样的基本面给了陈积光和豪利信心。豪利推出的实龙岗北一道的两个项目交出了不俗的成绩单——仅仅在推出的那个周末,拥有1052个公寓单位的Affinity at Serangoon(Affinity),首批推出的300个单位就卖出112个,平均售价每平方英尺1575新元;有613个单位的嘉和馨苑(The Garden Residences),则卖出60多个单位,平均尺价1660新元。

当时以低价拿到的实龙岗河(Serangoon River)地段,建起将推出1472个单位的Riverfront,这个项目将是陈积光今年丢向市场的另一个震撼弹,“我们一定不会让客户失望!”他现场就报价,1250新元的尺价起跳,价格秒杀执行共管公寓(EC),新加坡绝无二家了。“几千万让利给客户,对我们来说算不了什么。尤其是给那些年轻人!”

身处地产,陈积光能把利润向客户这边倾斜,犹如在逐利的隧道中看到良心的曙光。豪利,好利。

市场中的“搅局者”

“颠覆”(Disruption)是当今社会一个流行的词汇。从几十年前投身商海的那一刻起,没有背景资源的陈积光,只好以小博大,不按常理出牌也是实不得已,而他扔出的一把牌,总是在平静的湖面击起水花四射,就像一个“搅局者”(Disruptor)。这不仅需要胆识,需要判断力,要复制豪利模式并非易事。

每次回味初次经商的感觉,让陈积光受益不浅。那年华人农历新年,陈积光和朋友去牛车水摆摊卖饮料,摊位租金两周6000新元。人家的饮料一罐1块2,他就卖1块,甚至8毛,“促销降价的效应太明显了!”消费者逆着人潮都要挤过来买。最后收摊那天算账,毛利12000新元,扣除摊位租金,陈积光和搭档每人净赚3000新元。“做生意,收入真是不菲啊!”时至今日,这个薄利多销的模式,让陈积光屡试不爽。

他的豪利模式,也是走同样路线吗?

在新加坡的地产圈里,豪利被戏称为“鞋盒公寓”之王(The King of Shoebox Condo)。“这样说也许不太恰当,其实当时市场上有许多家发展商都在发展鞋盒公寓,我们只是其中一家,只不过做的项目多一些罢了。”

在引领了鞋盒厂房(shoebox industrial)的新潮流后,豪利有推出单位面积只有800至900平方英尺的袖珍型工业厂房。加冷巴耶利峇的Oxley BizHub及Oxley BizHub2让陈积光再写传奇,掀起了另一股抢购浪潮。

“鞋盒”模式取得了成功,但不久后陈积光开始陷入思考,重新定义开发的理念。 “我要建的不是钢筋混凝土的传统工业大厦。绿色概念厂房面积虽小,但设施俱全,能把工作和休闲融为一体,蓝领白领都能在优雅环境中舒适工作。我们的买家意愿为此支付更高的价格。”

豪利建的工业大厦已有五个,其中2014年落成的The Commerze@Irving商业/工业大厦共有130个单位,已全部售出;30年地契的Eco-tech@Sunview则有425个小厂房;30年地契的翻新厂房Space@Tampines拥有71个货仓和一个餐厅。

在工业地产上斩获成就后,陈积光又进军商业地产。2010年,豪利以2亿1500万元的价格收购位于罗敏申路138号的企业办公大厦(The Corporate Office),重新发展为豪利大厦(Oxley Tower),踏足商用地产领域。

对他而言,地产发展行业没什么独门秘诀,而是取决于如何进行创新。在发展办公空间的时候,他认识到在中央商务区(CBD)缺乏大型零售卖场,于是打造了一个三层楼的餐饮零售空间来作为设施配套。豪利在金融区的另一个商业大厦是Robinson Square,楼高20层,包括32个办公单位、5家零售商店、一个设有健身室的泳池和为租户而设的自动停车场。

俗语说:天下武功,无坚不破,唯快不破!这句话简直就是为陈积光量身定做的。

“坊间并不真正了解豪利的模式——这是一种注重永续发展(sustainability)的模式——其核心是注重现金流(Cash Flow)和轻资产(Asset-lite)的财务模式。”

他解释道,“在海外开发项目的时候,我们和土地所有方结成联合体(Consortium),所有方投入土地作为投资,我们予以估价计入项目股份。项目出售后,与他们分享利润。这种模式在东南亚国家和爱尔兰都得以应用。”

陈积光表示,在新加坡的地产开发史上,还没有发展商能够同时响应政府售地计划(GLS),完成集体收购,并同时发售,“这是因为我们的豪利模式,我们努力工作,一直和市区重建局紧密合作,我们不会惜售,很多惜售的发展商,是因为他们手里没有库存,或者想屯积居奇人为制造市场饥饿感,豪利不一样,我们就是卖得越快越好!”

经过他这样一解释,原来天下生意的逻辑都是一样,陈积光卖房就像在卖水!

Riverfront Residences

商场上凡事皆论价格,除了模式,入场时机也是决定胜负的关键。陈积光和他的团队的市场感觉很好,发现市场出现长期走弱的趋势,立刻减仓;发现市场出现长期复苏的趋势,立刻加仓甚至是重仓入市。在豪利成立以来,已经历了两个地产市场涨跌调整周期了。入场时机是最重要的!“我们一定要确保自己是踩在浪尖上的那批。为此,我和团队已经做了大量的调研和分析。”

陈积光还分享道:“另外,如何选择,构思,设计和建造项目,并以合理的价格在尽量短的时间周期内出售,让尽量多的资金尽量快地回笼,从而再开发新的项目,这是地产发展行业里最宝贵的艺术和技术。地产发展商是否都清楚?我觉得还不一定。但,这就是豪利模式!”

最近豪利完成了一次价值近8000万新元的私募,受到了香港大牌投资机构的追捧。海外存知己,这让新加坡本土企业的老板无比感慨,但也许对海外的投资机构阐述豪利模式更为容易一点。

诚意是敲开12个国门的钥匙

新加坡今年6月成为举世瞩目的“特金会”地点,新加坡的声望获得了国际的认可。陈积光带领豪利出海,进军12个市场,攻城拔寨,无往不利,也是成功运用了新加坡的品牌。

在2012年和2013年之间,新加坡政府开始对地产市场降温。就在这第五轮降温措施后,豪利决定进军海外市场。“这是豪利的一个转折点!不同的政治制度、经济环境、文化背景、客户需求都是挑战!”谈到出海,陈积光的神情变得严肃起来了。

在豪利登陆的12个国家中,从发达到发展中再到欠发达的经济体,每个都是独立而复杂的案例。这不禁令人好奇其中的玄机,陈积光如何搞定这些局面。

这几年出海的地产开发经历,无疑让豪利人学到很多东西,其中最重要的就是了解不同市场中的客户所秉持的共同价值观。用陈积光的话说,最重要的是要有一套价值观。

“新加坡这块金字招牌无疑是对我们的强力加持,这无疑要归功于我们政府,这么多年苦心努力,在世人面前打造了一个透明,高效和廉洁的国家形象。其次我认为艰苦创业精神,是我们成功必不可少的价值观,不艰苦创业,商机也会溜走。”

在“太和观一心一德为善乐2018电视慈善筹款晚会”上豪利执行主席陈积光(右一)将100万新元的慈善捐款支票交给太和观主席李锦祥(Lee Kim Siang)博士(右二)

诚意,是陈积光和商业伙伴合作的重要考量。要站在他们的角度来考虑,想他们所想,急他们所急。当然,新加坡人做生意的商业逻辑和思维,不一定适合他们的经营环境,毕竟不同的国家具有不同的历史背景和文化特质。但是陈积光坚信,诚意是打开对方市场的一把金钥匙。

他回忆去竞标爱尔兰都柏林第二个金融中心的项目,发包方爱尔兰国家资产管理局(National Asset Management Agency)问陈积光,为什么要投标这个项目?陈积光说因为自己特别喜欢喝吉尼斯(Guinness)啤酒,来这里之前还喝了两品脱,招标委员会的人都被陈积光坦诚和直率惊呆了。要知道,豪利当时的竞标对手是都柏林本地亿万身家的房产开发大佬!当然,仅仅凭着国家的名气和个人的直率,是无法完成项目的,最根本的还是靠公司的实力和模式!

伦敦是欧洲房地产市场的顶尖一线城市,这里是世界级玩家角逐的赛场。陈积光带领豪利在这里一战成名。豪利在伦敦第一个斩获的是一块位于码头区(Docklands)的将近40英亩的综合用地。集团用两亿英镑购得此地,被认为是新加坡地产集团在英国单次购买的最大一块地。这个地块被豪利与英国知名开发商巴利摩(Ballymore)联袂打造成了“皇家码头”(Royal Wharf):拥有3385个单位,可供10000人居住,周边配套设施包括学校、精品零售店、办公室、休闲娱乐设施、餐馆、咖啡馆、酒吧一应俱全。

“当时的计划开发时间是10年,但是我们仅仅用了5年时间就完成了。有人建议我们一年推出一两百个单位吊市场胃口不断涨价,但是我们觉得惜售不是豪利的风格,一年就推出了1000套,所以我们逃过了英国退欧(Brexit)事件,在这之前就推出了3000个单位。今年我们有望完成过半的单位建设并交付给业主,这些获利由我们带回新加坡来发展,”讲到这里,陈积光爽朗地笑了起来。

“皇家码头”这个项目,让豪利获得了英国《地产周刊(Property Week)》举办的2015年RESI Awards的年度开发奖,成为获此殊荣的首个亚洲和新加坡发展商。

“中国是另一个充满机会的市场,当然现在进场面对的竞争也很大,玩家都是巨无霸级别的,比如碧桂园、万达、万科等等。我们目前的项目在高碑店,雄安特区的旁边。”

资料显示,这个“中新健康城”项目以北京嘉华宏远、新加坡金成兴(KSH)及豪利三大财团为首打造的中新健康城,位于高碑店主城区东北部,规划总占地面积657公顷,面积和大巴窑差不多,累积滚动资金估计达36亿新元。“高碑店项目我们入场的时候每平米价值4000人民币,现在价值14000人民币,”陈积光介绍说。

陈积光向美国前总统奥巴马请教如何做慈善

陈积光同时表示,豪利在正式进入每个市场进入之前,都会观察几年。比如,地中海岛国塞浦路斯(Cyprus)现在经济成长,GDP增长,负债减少,俄国人又回来了。该国推出吸引移民的地产政策,250万欧元一家人就可以拿公民。“我们总是在市场回暖的那一瞬间回来。拿地的时候8000欧元/平方米,现在18000欧元/平方米。我们尝试颠覆传统的度假酒店发展概念,人们修高层度假村,我们就修低层度假村,总之没有人知道我们的下一步棋。”

牛气冲天的“小弟”

在陈积光办公室的幕墙上,挂着一面巨幅的奔牛油画。

“你们觉得我很牛气?像大哥?其实在地产界这个大佬云集圈子里,我还只是个Small Boy(小弟)罢了,”讲这句话的时候,陈积光半认真半玩笑地,也许在暗示自己最近在一些收购案中一些遭遇。

外面的人都觉得豪利近年取得的成就不可思议,那是因为运气好。走运一年算是运气好,如果是连续七年八年呢?“我愿意做小弟,因为做小弟我很快乐!”

“我为什么将牛作为自己的图腾,牛是很难被杀死的动物,如果真有这么一天到来,那一定是它的宿命!”望着墙上的公牛油画,陈积光目光中透出可以移山倒海的力量。

因为在“鞋盒公寓”市场杀出一条血路,每次回忆往事,重温创业博弈的心跳,陈积光总能从中获得能量,肯定自己,不断给自己加油!

他的第一间鞋盒公寓——Tyrwhitt 139发售前夕,陈积光在半夜惊醒,突然上吐下泻。他说:起初我还以为是食物中毒,后来才知道这是精神紧张造成的。发售结果出来后,陈积光和自己的工人们一起喝了个天昏地暗,之前压在精神上的阴霾一扫而空,多么快意!

德教太和观40周年庆祝活动上陈积光(中)和新加坡教育部长王乙康(右)及太和观主席李锦祥博士(左)合影

后来的项目发展中,对于投资的股东,陈积光把“小弟精神”和“分享精神”贯彻到底,融资做项目,自己一脚踢默默做完一切,和资方二八分账,自己二,对方八。随着实力的壮大,在利润分享上获得更大的话语权,直到能够五五分账。“海外找吃并不容易,当地的银行不会借钱给我们这样的外国开发商,新加坡的银行不会借钱给我们去搞海外项目,所以我们全靠投资者,真的很感恩他们的支持。”

对于伙伴和员工,陈积光也是非常感恩。副总裁刘诗进(Eric Low See Ching)曾经是陈积光的客户,现在两人是最佳拍档,驰骋新加坡房地产界。陈积光非常感谢他的协助和参与,确保所有项目的设计和执行顺利进行。

对于公司的员工,陈积光出手十分大方,不仅高薪招进来,而且还时不时地在办公室开香槟吃自助大餐。“员工是公司最重要的创收资产,在房地产行业,销售部门尤其重要!”陈积光表示。

在陈积光的字典里,“朋友”的意义非凡,他很难说“不”,因为那有违他做人的原则,“我不忍心看人在我面前失意离去。”但是,如果有人利用他的同情心呢?

陈积光思忖了片刻,“我想我还是很难说不,那不是我的性格。我对朋友就像家人,从不以最坏的想法来猜想他们,也不会占人家的便宜。”帮朋友解难救急,陈积光前后少说也掏出了几千万。

“我现在的生活目的很简单,让股东快乐,让员工快乐,让家人快乐,让自己快乐,同时为社会公益作出贡献,每天充满正能量!”

采访结束的时候,陈积光向记者展示自己的白色球鞋,他曾经上身穿西装脚上穿着这双球鞋会晤了美国前总统奥巴马先生,一起商讨如何做慈善。“人生有时候就像穿鞋,舒服最重要,我是小弟又如何,但我有真的快乐。”

做一个牛气冲天的小弟,以诚意待天下,即使他人负你,嗔你,这个牛气冲天的小弟,把影子抛在身后,正在快乐地迎着阳光前行。

成功不忘母亲教诲

陈积光1965年出生于新加坡。父亲来自中国宁波,母亲来自绍兴。陈积光曾做过很多吃苦的活,八九岁时挨家挨户推销圣诞卡、初中课余时间卖牛仔裤、在酒店婚宴和酒吧当服务员、他还做过旅行社经纪、卖乌打、开咖啡店,以及经营餐馆和精品酒店,他甚至在湿巴刹帮人清洗沟渠。因为父亲早年在船上当海员常年在外,母亲对陈积光影响至深。他感谢母亲,幼年时教导他勤奋努力和敢于拼搏,这让他在通往成功的道路上终身受益。

1996年陈积光成立豪利公司,承接小型建筑工程。在2007年,他把自己的房子押给银行获得贷款,并在小印度开发了自己的第一间鞋盒公寓——Tyrwhitt 139。公寓推出短短三个小时即被抢购一空,陈积光赚到了人生的第一桶金。

陈积光带领豪利一路跑步前进。豪利在2010年在新交所主板上市,2017年税后利润为2亿1800万新元,截至今年6月市值约为18亿新元,业务遍布12个国家。 2016年,豪利的Space @Tampines在2016获得由新加坡国际房地产业联合会颁发的奖项。2015年“皇家码头”获得了英国《地产周刊(Property Week)》RESI Awards的年度开发奖,成为获此殊荣的首个亚洲和新加坡发展商。

母亲教导他做人要懂得感恩,这也不断启示陈积光饮水思源。在商业取得成功的同时,豪利积极履行企业社会责任,陈积光不断尽己之力回馈社会。他和豪利的慈善义举涉及社区、医疗、教育等,并从新加坡走向海外。去年,他捐出5万元给碧山-大巴窑民众联络所的翻新工程。今年,他代表豪利捐出2万新元给中风病人扶助站(S3 Stroke Support Station),并慷慨解囊捐出100万新元善款给太和观(Thye Hua Kwan)。