核心地区公寓值得关注

核心地区公寓值得关注

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自从2016年第一季度发售华联企业(OUE)的双峰公寓(Twin Peaks)得到延期支付计划deferred payment scheme)的加持,私人住宅楼市的高端非有地板块纷纷回升,获得市场青睐这个最初遭到怀疑的购买方式获得买家的热烈追捧,甚至经验丰富的地产营销专业人士感到十分意外。该计划获得成功后来由核心中央区(CCR)的其他开发商部分修改后推出,而且也得到了市场的良好反馈其中位于新加坡第10邮区泽维士路的梦雅轩(Mon Jervois)和盛荟华(Pollen and Bleu)值得关注。

 此后,随着市场高端市场项目数量的下降,市场进入了下一阶段——批量销售,包括结构化和非结构化的在内。结构化交易开始时仅仅是买家购买持有在里峇峇利弄(River Valley Close )星光公寓(Starlight Suites)剩余的23个单位的项目开发公司,后来升级到针对安徒生路(Anderson road)的名筑(Nouvel 18)的盈利参与证券(Profit Participation Securities)计划。

2016年代表市场转折点

这些结构化交易继续在高端市场造成了的强烈关注,市场情绪兴奋不已,都在看下一个交易是哪个项目。

银行家黄祖耀(Wee Cho Yaw)在纳森华庭(The Nassim)购买剩余的45个单位的这单交易最引人注目,相信这代表了核心中央区非有地住宅市场的最近高点。4.116亿新元的交易价格相初步当于2300新元/每平方英尺。这个价格看起来是在低位,如果加回去批发的18%折扣,这个价格反应了该区域的公允价值。

虽然当局已经关闭了通过出售持有住宅物业的公司实体的股份而以最低的印花税出售住宅物业的渠道,但是高端物业市场情绪已经在大量批量销售之后变得看多。

虽然市场观察家一直在忙于调侃高端非有地市场的走向,但却未能或至少没有公开讨论过,为什么非常老练的买家正在这个高端住宅市场上占有一席之地。

图1显示了从第一太平戴维斯(Savills)取得的一篮子高端物业的平均价格。价格并非详尽无遗,但据信过去一年有五大推动性交易催化了市场。第一个是以延期支付计划重新发售了华联企业的双峰公寓;第二个是批量购买星光公寓;第三是将iLiv @ Grange出售给一群高净值人士;第四是名筑的盈利参与证券交易,第五是在纳森华庭出售45个单位。当这些交易在价格图上排列时,无论巧合与否,似乎价格已经稳定下来,略有上升。

当我们查看核心中央区的交易数据时,2016年可能代表了市场的转折点,从房地产资讯系统(Realis)提取的数据显示年同比增长了54.5%。

除了有吸引力的定价原因之外,另一个可能的因素关于为什么非常老练的投资者青睐核心中央区的非有地物业,从根本上说,核心中央区的情况正在迅速改善。在供应侧,新加坡市区重建局(URA)的统计数字显示,2017年以后新发售的物业供应将急剧下降。

使用房地产资讯系统作为非有地物业交易的数据来源,2016年新销量为667个单位。如果这个需求在未来5年保持下去,这意味着需求与供给之间的比较相对较平衡。

持续复苏路线图已经形成

为了推动市场的进一步发展,必须从2016年开始形成持续成长的势头。由于市场在价格和交易数量方面的方向上尚未取得平衡,所以营销策略也扮演着重要的角色。无须引入各种营销角度,仅仅将重点关注的变量放在一点, 就价格范围而言,按照买家国籍来确定他们优先营销顺序。

可以这样分析,我们把公司作为买家的一个子类。一般来说,在过去一年中,对于核心中央区而言,由于新加坡人占非有地物业市场部分交易总额的66%,当地人口基数自然应该是任何重新发售或新的营销活动的基准点,因为这更容易和更具成本效益去操作的分类市场(节省了海外路演的费用)。

对于这一群人来说,总债务偿还比率框架(TDSR)和降温措施仍然存在,存在些许同比价格调整,偏向于持续的攀升,与维持市场需求健康是一致的,因为价格突然上涨可能很容易导致买家由于可能违反其总债务偿还比率框架而被漫天要价而被迫弃权。换句话说,与过去不同,现在谈到定价策略时,把价格定的过高可能会适得其反。今天的市场对价格非常敏感。

此外,由于新加坡人在第一次买房之后的买房支付较低的买方印花税(ABSD),因此这些税收的无谓损失较低。这也是为什么他们可能成为使市场保持销售势头并复苏一个分类市场的另一个原因。

海外买家引领高价格物业市场

然而,海外买家启动或维持核心中央区非有地住宅市场的销售势头的能力并非直接施加影响,因为他们就价格量级而言在市场各层级的构成差别很大。一般来说,对于核心中央区中的新发售项目而言,只有超过200万新元的层级,才会看到主要是海外买家在参与了。

不过,一旦进一步深入到邮区级,就会发现一个完全不同的市场格局。由于空间有限,将新发销售交易划分到第9、第10和第11邮区,但对于第1、第2和第4邮区,将其视为一个子类市场。

在过去一年,一旦物业价格超过200万新元,海外买家就在第9邮区占主导地位。对于第10邮区和11邮区,新加坡买家在几乎所有的价格层次中占主导地位,除了第11邮区的200万到300万新元物业,第10邮区的500万新元物业以外。对于第1、2和4邮区,海外买家是大多数购买200万新元至300万新元区间的物业。

从2016年3月至2017年2月,私人住宅市场的高端非有地物业市场通过开发商提供替代性支付计划的一系列动作而复苏,其中非常老练的投资者在批量购买市场上直接或通过大规模结构化安排吸货。对于个人而言,市场反馈的信息表明,他们仍然热衷于入场,但仍然关注降温措施和仍然存在的总债务偿还比率框架。

尽管开发商一个周末的销售收入表明,新加坡政府对卖方印花税进行了出人意料的调整后,市场情绪有所改善,而最近开发商提供的升级版延期支付计划可能会提振某些项目的销售额,一般来说,买家可能还需要一些理由来让他们克服惯性。

毕竟,许多进场高端市场的人士是外国人或进行投资的本地新加坡人,交易的主要障碍是高额的买方印花税。由于这增加了入场成本,营销策略变得更加重要;没有集中和持续的营销努力,市场又将沉睡。

最终,假设开发商和房产代理今年把市场做好,所以我们还是认为,核心中央区的非有地物业的整体价格可能还是会实现些回报。虽然不高,但仍然是一个很好的转机,获得1%到3%的价格涨幅。

梦雅轩和盛荟华是亮点

其中亮眼的开发项目不妨关注一下位于新加坡第10邮区泽维士路的梦雅轩(Mon Jervois)和盛荟华廷(Pollen and Bleu)。

梦雅轩是位于新加坡第10区泽维士路的一个私人住宅。项目由新加坡置地(Singapore Land limited)发展。梦雅轩的所处地段占地约8961平方米,地契是99年。项目预计于2016年能取得临时入伙准证。项目包括5座5层的低楼的住宅。这个项目共有109个单位,包括16个一卧房单位、44个两卧房单位、22个三卧房单位、8个四卧房单位、3个两卧阁楼单位、14个三卧阁楼单位、以及2个四卧阁楼单位。 单位面积介于614平方英尺至3003平方英尺。

梦雅轩的住户只需几分钟的轻松步行就能抵东西线的红山地铁站(Red hill MRT),距离约800米。乘搭该地铁站的地铁线只需5个站就能到达莱佛士坊地铁站(Raffles Place MRT)。梦雅轩位于新加坡的黄金地带,交通便利。其位置连接主要高速公路和道路,短车程能到达中央商业区、滨海湾金融中心、乌节路等等。该项目靠近中央高速公路(CTE)和亚逸拉惹高速公路(AYE)可轻易通道其他主要道路,让开车人士感到非常轻松。

这里环境优美宁静,既能让人享受城市时尚生活,又可体验远离尘世喧嚣。附近也有许多购物中心、知名学校及便利的社区设施。开车短车程或步行能到达义安城、百丽宫、ION等乌节路大型商场和伊丽莎白医院及医务中心,新加坡新崛起的金融中心滨海湾,项目周边设施便利完善,从公园连道可步行至滨海湾花园。

众多新加坡本地学校例如颜永成小学、彰德小学、女皇镇小学、立化小学、颜永成中学、克信女中等、达善中学、女皇镇中学、红山中学、欧南中学以及国际学校例如采士华国际学校、ISS国际学校也近在梦雅轩的咫尺之遥。

新加坡植物园(Singapore Botanic Gardens)鸟语花香,全新豪宅盛荟华廷正与此绿肺为邻,首批单位户户享受新加坡植物园景观。项目也是由新加坡置地发展。盛荟华廷的所处地段占地约6268平方米,属于99年地契。项目预计于2018年能取得临时入伙准证。项目由3栋8层高住宅组成。盛荟华廷共有106个单位,户型包括8个一卧房单位、27个一卧房加一书房单位、14个两卧房单位、18个三卧房单位以及10个三到五卧房的顶层单位。 单位的实用面积由549平方尺至2,831平方尺,每户配有车位。首批20个单位大部分望享新加坡植物园一带绿化景致。

一片秘密花园中的山顶上,藏着一座独一无二的家园。它面向新加坡植物园、吸收百年植物园的负离子和新鲜空气的精华。匠心独运的建造者为他部了”三元二十四山风水局”,引入三合“干甲丁”位。项目体现了三元格局,来龙,水口,座山。花伯山的来龙山气、植物园的水口,和武吉知马山的坐山,这楼盘有如涸鱼得水,让居者得到“天地人康富神”三宝加持。

该项目位于著名的武吉知马(Bukit Timah)住宅区,而且,附近多国大使馆区、饮食及购物中心等。出入方面,花拉路地铁站(Farrer Road Station)的距离只约400米,步行就能抵达。该站的地铁环线十分方便可到达 多美歌地铁站(Dhoby Ghaut MRT)和港湾地铁站(HarbourFront MRT)。住户只需乘搭一个站到植物园地铁站(Botanic Gardens MRT)就可以转换滨海市区地铁线。由盛荟华廷通往乌节路只需数分钟,往滨海湾金融区亦仅15分钟车程。

此外,该区亦拥有很多的本地和国际学校网,包括南洋小学、莱佛士女子小学、光道小学、女皇镇小学、圣玛格丽特中学、女皇道中学、南洋女子中学、华桥中学、汉合国际学校(新加坡)、英华国际学校、国家初级学院、华中初级学院等。

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