有地住宅投资攻略

有地住宅投资攻略

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由于土地稀缺和专属性,新加坡有地住宅是新加坡最令人垂涎的房地产资产。截至2016年第四季度,预计在2017年至2021年的这5年期间,预计仅仅有1,352个有地住宅物业竣工。还有少数有单位的有地住宅项目尚未发售,包括位于实业园(Realty Park1巷(Lorong 1地块的一个未来开发项目,该项目计划在4月通过已确定的政府售地计划(Government Land Sales Programme)发售。新加坡的有地住宅中,哪些是值得投资的项目呢?

有地住宅中拥有永久地契或999年租期的住宅更为稀缺。在2016年第四季度的新加坡市区重建局(URA)的有地住宅物业价格指数中最近的季度(q-o-q)的价格上升了0.8%,而2016年的更高销售量进一步让乐观主义者认为有地住宅市场正在触底反弹。 

有地物业比其他物业复苏更快

现在流行的看法是,有地物业比其他物业类型复苏得更快,这种市场情绪得到销售数据的支持。2016年交易的有地住宅数量为1380个单位,接近2013年的水平。相比之下,2016年竣工的私人住宅总数比2013年减少了30%。

在不确定的外部环境下,投资者还可以投资有地住宅吗?

自从政府在2013年实施总债务偿还比率框架以来,市区重建局的有地住宅物业价格指数已下跌14.1%,相较于非有地住宅10.1%的跌幅更大。

有地住宅经历的各种降温措施和价格大幅上涨,使得买家需要缴付更高额的印花税,并让有地住宅的交易量大幅下降。另外,根据Edmund Tie&Company的研究,价格下滑主要因为二级市场中的非精华地区租赁地契排屋的交易价格下降。尽管精华地区的永久地契物业价格仍然抗跌,但从2013年第三季度下降至2016年第四季度的6.6%。

有限的供应量

所选取的项目和即将可能发售的有地物业单位数量

开发项目 位置 开发商 尚未发售的单位数量
核心中央区
维多利亚山庄

(Victoria Park Villas)

Victoria Park Grove 凯德集团

(CapitaLand)

79
中央区之外
有地住宅开发项目 Ang Mo Kio Ave 5/Nim Road 万国(Bukit Sembawang) 98
水乡(The Springside)/THE BROOKS I & II Springside View/

Springside Avenue

万国(Bukit Sembawang) 144
Luxus Hills Luxus Hills Avenue 万国(Bukit Sembawang) 78
GLS Land Parcel 实业园(Realty Park)1巷(Lorong 1) 50

鉴于环境不确定以及其他资产类别(如股权,债券和大宗商品)所带来的风险,以及永久地契住宅地产项目对于短期市场波动具有显着的抗跌性,因此现在投资永久地契地产住宅正是理想的时候。

在全球金融危机期间,市区重建局的非有地住宅物业价格指数2008年第二季度到2009年第二季度下跌26%。相比之下,同期有地住宅物业价格指数下跌19.1(图二所示),相对较少。 此外,与其他房地产类别相比,有地住宅物业的长期资产增值趋势明显。市区重建局的有地住宅物业价格指数在2006年第四季度到2016年四季度之间上升了68.2%高于同期非有地住宅物业价格指数的42.6%。

有地住宅的复合年回报

规划区域 复合年回报
99年地契(%) 999年地契(%) 永久地契(%)
东陵 无数据 无数据 13
芽笼 无数据 无数据 12
大巴窑 无数据 无数据 11
璧山 无数据 无数据 10
双溪加株 无数据 无数据 9
勿落 7 无数据 9
金文泰 12 无数据 9
义顺 6 13 9
淡滨尼 无数据 无数据 9
宏茂桥 3 无数据 8
马林百列 无数据 无数据 8
后港 6 8 8
武吉知马 1 8 8
实龙岗 8 9 7
诺维娜 6 无数据 7
巴西立 9 无数据 5
女皇镇 无数据 无数据 4
里峇峇利 6 无数据 1
武吉巴督 无数据 11 无数据
蔡厝港 7 无数据 无数据
裕廊西 8 无数据 无数据
榜鹅 无数据 -3 无数据
三巴旺 4 无数据 无数据
盛港 无数据 13 无数据
南部岛屿 7 无数据 无数据
总计 5 8 8

当前行情下买哪里的赚钱

由于稀缺性和前往其他活动生成节点便利性,永久产权和中央区附近的物业广受到欢迎。这些物业也倾向于产生高资本回报。通过分析2006年和2007年分别到2016年和2017年的物业价格升值情况,发现中央区的永久地契物业录得较高回报。东陵永久地契物业年复合增长率最高(12.7%),其次是芽笼(12.5%),大巴窑(11.4%)和璧山(10.3%)。另外,永久地契物业的复合年收益率最高,约为8.3%,明显高于租期性物业的5.4%(图3)。

然而,由于建筑和翻新的成本未被考虑,永久地契物业的回报可能要打个折扣。据专家估计,排屋永久地契物业的建筑成本从每平方米2,450新元到每平方米2,750新元不等,对于半独立式住宅是2,650新元至3,100新元不等,而独立洋房则为3,100新元至4100新元不等。换句话说,总建筑成本可能至少在100万新元左右。

因此,买家需要选择是购买土地进行重建或是购买新的建成物业。在重建的过程中,业主可以根据个人需要建房,这需要花精力和承包商,项目经理和建筑师进行协商。购买新的有地物业,或会减少很多麻烦。

除了“位置,位置还是位置”外,买家还应考虑其他方面,如该地区的增长前景,以及开发潜力是否反映在价格上。例如,东凌的有地物业的价格以总面积和每平方英尺而言都是最高的。

价格尚未反映出开发潜力的潜在地区是三巴旺公园附近的有地物业。这里已经被指定为北岸创新廊道(North Coast Innovation Corridor)地区的一部分,从兀兰地区中心(Woodlands Regional Centre)延伸到未来的实里达区域中心(Seletar Regional Centre),到榜鹅创意集群(Punggol Creative Cluster)。北岸创新廊道将成为创意孵化中心,为企业的扩展提供了额外的土地。

Watercove是三巴旺公园附近的即将发售的住房开发集群。这是一个罕有的有地物业项目,在海滨附近拥有永久产权。该地区的租赁市场流量很大。在实里达航空航天公园工作的专业人员以及北岸创新廊道的创业群体将因为该地区的设施而被吸引。

新加坡私宅类型一览

  1. 公寓 (condominium and apartment)

新加坡的多层私宅,需要达到两个条件,就可以叫condominium;

  • 占地面积至少4,000平方米;
  • 公寓中住宅楼占地面积不可以超过总面积的40%。其他面积用来作为居民生活活动的场所,如花园,游泳池,网球场,活动中心等等。

达不到这两个条件的多层私宅,则是 apartment。正是由于公共面积比较小的关系,apartment的设施通常没有公寓来的全面。以上的房产外国人可以购买。

2.有地住宅

有地住宅又分为优质洋房,独立洋房,半独立式洋房,和排屋。所有的有地住宅,外国人可以购买的只有圣淘沙的升涛湾。其他地区的有地住宅只有新加坡公民可以购买。

优质洋房:占地面积至少1400平方米,并且位于新加坡规划的39幅优质洋房区。新加坡不会再推出任何新的土地供给优质洋房。每一间都是特有和独一无二的。

独立洋房:指四墙都没有和邻居相隔,但又达不到优质洋房条件的独立式洋房。

半独立式洋房:有并且只有一堵墙和邻居相隔的洋房。

排屋:左右两边的墙都和邻居相隔。

新加坡私宅的年限分为99年,999年,永久地契这几种。新加坡政府新推出的私宅用地一律都是99年的。之前流通的房屋当时的地契是999年还有永久的,这些年限继续有效。有些999年的地契甚至是从1854年开始的。从目前的价值来看999年和永久地契几乎是等价的。

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