（2026.1.27，新加坡）目前，香港学生公寓传统分散租赁模式之外，一种由专业机构运营、服务配套齐全、社群氛围浓厚的“学生公寓”正迅速崛起，成为房地产市场的新热点，并吸引了包括外资基金在内的众多资本目光。
位于香港的学生公寓项目Y83提供配备家具家电的单人间和双人间，学生可“拎包入住”。双人间月租金为每人9000港元，单人间则为13000港元，费用已包含水电及网络。公寓内不仅住宿空间现代，还设有自习室、健身房、舞蹈室等丰富公共设施，满足学生多元需求。据了解，该公寓入住率已达100%，其中近六成租客来自香港都会大学。
此类公寓的租客构成具有鲜明特征。Y83相关负责人透露，住户绝大部分来自中国内地，仅有少数来自英国、西班牙、韩国等地。为帮助内地学生更好地融入本地生活与求职市场，公寓甚至还组织了自愿参加的粤语课程。这一特点与行业整体情况相符。计划赴美上市的香港学生宿舍供应商“汇生活文化科技有限公司”披露，其服务的客户中，高达95%来自中国内地，平均租期约一年。
世邦魏理仕香港顾问及交易服务部资深董事甄浚岷分析指出，机构化运营的学生公寓与传统私人住宅租赁的关键区别在于其“服务型产品”属性。它通过营造纯粹的学生社区氛围、提供严格的安保管理、组织各类社交与职业发展活动，以及配备齐全的家具家电，形成了独特卖点，迎合了新一代学生，尤其是远离家乡的留学生的核心需求。
当前市场中的学生公寓房源，主要通过对存量物业的改造而来，例如收购三星级酒店或整栋旧式大厦进行翻新改装，专门新建的情况较少。在这股改造与投资浪潮中，资本扮演了重要角色。据甄浚岷介绍，对于大型改造项目，外资基金与私募基金是主要的投资主力，单笔投资规模可达10亿至20亿港元。其典型运作模式为：锁定目标物业后，与本地运营商合作，收购并进行升级装修，随后自主运营或委托运营并按约定分成。与此同时，以本地私人投资者和家族资本为代表的力量也参与其中，不过投资体量相对较小，多集中在1亿至3亿港元。
晶苑投资发言人陈伟文认为，非本地生及本地学生对优质住宿的需求仍显著高于现有供应，加之香港特区政府积极吸引国际人才的政策，市场基本面预计在未来5至7年内仍将保持强劲。中原投资行政总裁叶明慧在近期一份新闻稿中表示，学生宿舍是香港房地产市场中具韧性且增长迅速的板块，在非本地学生人数持续增加的驱动下，这类投资能带来稳定回报并具资产增值潜力。
目前，学生公寓项目的投资回报率普遍在5%至5.5%左右，这是综合收购、改装等全部成本与预期的租金收入计算得出。
