新加坡房产未来势头向好

新加坡房产未来势头向好

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尽管疫情肆虐,但在寸土寸金的新加坡,其房产价格租金持续上涨。无论是商业写字楼,亦或是公寓、组屋等自家住屋,均在2021年呈现上涨势头。据调研机构的报告,未来几年,新加坡中心商业区甲级写字楼的租金将继续保持增长态势,在2021年至2025年期间,可能会达到25-30%的租金上涨。而新加坡住屋价格已经实现连续四个季度的上涨。

Commercial building in Singapore

全球房地产投资管理公司仲量联行(JLL)近日在一份报告中指出,在未来十年内,中心商业区将可能很少或几乎不会新建新的办公用地。相反,政府将继续鼓励在中心商业区重塑经济活力,比如在该区域增加住宅和酒店的数量,使中心商业区转变为一个充满活力和繁荣的商业中心,成为一个新的经济增长点。

目前,中心商业区甲级写字楼的增长已从十年前的4.7%的复合年增长率,下跌到如今的1.5%。仲量联行预计,2017年至2027年的十年间,新加坡中心商业区甲级写字楼的复合年增长率将再次下降至1.3%。他们认为,如果没有新的房地产开发项目,本地中心商业区甲级写字楼数量将在2027年以后保持相对稳定。

在彭博社(Bloomberg)今年8月公布的最新全球抗疫排行榜中,新加坡排名第八,也被评为亚洲最安全的地方。由于其稳定有利的商业环境,新加坡一直是一个受国际企业欢迎的入驻地。随着越来越多的企业落户新加坡,这必将为其中心商业区的房产增添新的竞争力。

考虑到新加坡的工作方式正在向线上线下混合转变所带来的影响,这份报告预计,在2021年至2022年期间,新加坡中心商业区甲级写字楼的需求将达到每年平均60万平方英尺。在复合增长率为2%的同时,供应量则仅为1.3%。到了2025年,该地区甲级写字楼的空置率将接近5%,由此可能带来25-30%的租金增长。

楼市高涨 势头向好

伴随着后疫情期的稳步恢复,本地经济可能持续保持增长,因此中心商业区甲级写字楼的租金可能会保持稳定,直到市场出现新的土地供应。仲量联行对未来该地区写字楼的租金持乐观态度,至少从现在起到2026年,新加坡中心商业区甲级写字楼的租金将有一个良好的上升势头。

在组屋、公寓等非商业房产方面,2020年7月至今,其价格已经实现连续四个季度的上涨,并在今年4月份创下近7年来的新高,季度同比增长超过96%。在非繁华地段的商品房一经推出更是受到市场热捧。

从2020年第二季开始二手商品房取得了大幅度的增长,成交量从933个单位涨到第三季度的3467个单位,涨幅高达271.6%。二手商品房市场中豪华住宅和大型住宅一直深受购房者欢迎,而城市中央区以外地区和一些价格偏低的私人住宅基本上被抢购一空。预计2021年新加坡二手商品房的转售量可能会继续增长5%左右,达10,000-11,000个单位,二手商品房房价也会上涨1%-4%。

与此同时,转售组屋价格增速创10年新高,百万组屋层出不穷。尽管疫情十分严重,组屋供应也在持续增加,但转售组屋房产的价格依然坚挺。而与去年同期相比,今年有更多的组屋以更高的价格转手。

房地产服务机构世邦魏理仕(CBRE)最新数据显示,2021年上半年,新加坡共有60栋优质洋房(Good Class Bungalow,俗称超豪华别墅)转售,较去年全年的44栋,增长36.4%,总交易额达18亿新加坡元,同比增长139.2%

多重因素推高新加坡组屋市场热潮

由于新冠疫情大流行引起的经济衰退、旅行限制以及大流行持续时间的不确定性,在2020 年的大部分时间里都大幅减少了亚太地区的房地产投资活动。然而,被压抑的需求将在 2021 年转化为强劲地购买势头,世邦魏理仕(CBRE)的 2021 年亚太地区投资者意向调查发现,今年 60% 的投资者打算购买更多房地产,这是自2016 年以来的最高水平。

该调查于 2020 年 11 月和 12 月对超过 490 名亚太地区的投资者进行了调查,发现与去年相比,大多数投资者类型对房地产投资表现出更加浓厚的兴趣。有效调查数据显示,共有超过 70% 的受访者打算在 2021 年购买海外资产,其中大部分人都表示对新加坡的房地产感兴趣。

对新加坡本地市民以及在新加坡居住的外来人口来说,此次疫情虽然对所有人的生活造成了一定程度影响,但也使得大家积累的一定的积蓄。尤其是在目前不稳定的全球不稳定的大环境中,投资房地产成为许多人眼中最为优质的理财方式。

因此,近6个月以来,近乎所有中央区的房地产销量都十分不错。即便是7月份受到出入境收紧政策的影响,当月房地产销量仍超过了1500套,这充分反映出当前购买需求呈现稳定增长。

在供应方面,尚未售出的房地产数量也正在稳步减少,市区重建局的数据表明截至今年上半年约有1,9000个单位未售出(距离之前的销售谷底只有2,480个单位)。更重要的是,新的房屋供应主要集中在中央区内,中央区外的房屋价格屡创新高,愈加凸显出中央区外的房屋供应出现显著不足。例如伦多中路地价超过1,204每平方尺,推出市场之后预计交价可能有望超过2,000平方尺,而伦多中路距离中央区距离甚至超过十几公里,相比较之下,中央区的房价显得更加吸引人。倘若2022年房屋供应不多,需求仍持续强劲的情况下,中央区房地产价格预计会持续稳中有增。

在需求方面,投资和银行低利率贷款的共同推动下,使得新加坡房地产市场愈发火热。但也有专家指出,在许多因素的共同推动下,尤其是低利率的大好环境,使得大量流动资金涌入房地产市场,这也是导致短期内房地产价格快速飙升的主要原因之一,新加坡政府需要密切关注这部分,尽量消除由于房地产快速增值所产生的泡沫,避免房地产经济泡沫所带来的经济危机,进而保障金融体系和房地产市场的稳定和健康发展。

综上所述,新加坡安全稳定的社会环境、银行低利率、相对高的租金回报以及一定体量的外来人口住房刚需、国土面积以及房屋相对需求较大。房地产最大的魅力源自于其抵抗通货膨胀的保值增值能力,也是老百姓利用低成本金融杠杆获得相对高增值回报和租金的一个途径。以上种种因素使得新加坡房地产无论是从自住增值亦或是保值增值方面都十分具备吸引力。从长期的大方向来看,新加坡房地产未来走势向好。