新加坡楼市入场正当时

新加坡楼市入场正当时

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房地产专家认为新加坡的住宅市场的复苏已经确立。经过一系列降温措施和经济低迷带来近4年的温和增长后,自2017年中期以来,住房单位销售和土地价格强劲反弹。尽管对卖方印花税做了小幅调整,但降温措施仍大部分存在。总体而言,这些政策调整表明,政策制定者认为市场已经精确调整好了——不会太热,政府不会担心家庭资产负债表和抵押贷款还款的系统性风险,也不会太冷——会抑制价格温和上涨的积极影响。

新加坡楼市入场正当时

房地产分析师对记者表示,新加坡高端地产市场的一个重要部分是定价为每平方英尺2500新元或以上的单位,以及总面积至少1500平方英尺的单位。虽然整体价格上涨已经使“大众市场”物业(不包括执行共管公寓)保持在1000至1200新元/每平方英尺(以前不可想象的水平),但豪华细分市场仍处于富有买家可承受的范围之内。

新加坡传统精华地段扩大

在过去的10至15年间,精华地段已经超出了通常的9、10和11区,现在包括市中心(1区和2区)以及圣淘沙/海滨(Sentosa/Harbourfront)(4区)附近的物业群。琥珀/马林百列区(Amber/Marine Parade)(15区)是另一个可能很快加入“精华”区行列的地区。以15区为例,其区域的物业目前只占本文所定义的高端物业的6.6%。

房产专家研究显示,自2016年初以来,高端物业区域的9区至11区以及1区,2区和4区域的销量有所回升,这与其余区域市场保持一致。

随着交易量的增加和超额存量房产的消化,价格随之而涨。自2017年最后一个季度以来,平均价格已经开始回升。

在实际操作面上,经纪人报告说目前市场房产销售速度较快,因此房产在市场上停留时间较短。新存量房产的稀缺以及在新项目中最佳时机推出的特选物业也有助于刺激高端项目的价格上涨。

全新高端项目和在建项目的存量一直在下降。例如,双峰公寓(OUE Twin Peaks),格美华庭(Gramercy Park),山岭域公寓(Hilltops),纳森华庭(The Nassim)和雅茂III(Ardmore 3)等物业,售价在这一周期内迅速上涨,最初其由延期付款计划和租赁担保机制提供支持,这有助于缓解买方面对的价格下行风险。

在过去的一到两年内购买这些新项目的买家由于卖方印花税而在购买三年内没有动力退出。 这意味着买家几乎没有新的或近期的物业可以考虑,导致许多这样的项目的价格上涨。

精华地区外籍买家相对较多

传统上,外国人是高端物业市场的重要参与者,尤其是印尼人,他们偏爱邻国新加坡的医疗保健设施,并且还将其部分财富保管在这里。

2016年年底完成的印尼税收大赦计划似乎对豪华房地产价格仅有轻微影响,还可能因为近年来,中国人已经超过印尼人,成为购买精华房产的主力。印度籍的买家也正在成为9区至11区物业更为主要的买家群体。

以新加坡人买家和非新加坡人买家而言,9区至11区物业的交易量都有所增加,1区、2区和4区的交易量也有类似的趋势。

进一步深入研究,以9区至11区和1区、2区和4区为代表,房地产专家发现虽然新加坡人买家的份额有所增加,但与新加坡人买家相比,精华地区的非新加坡人买家相对较多。

2017年整体而言,所有交易中有23.5%是非新加坡人完成的,而这些精华地区比例更高,为30.3%。有趣的是,高端物业细分市场,如果采用2,500新元每平方英尺作为标准,可能国外买家的比例会更高。

值得注意的是,尽管其中许多人在购买的第一批房产中支付了15%的额外买方印花税(ABSD),但这种情况依然发生。事实上,在2018年的财政预算案中,新加坡财政部长宣布从2018年2月20日起购买100万新元以上物业的买方印花税增加至4%,这些措施的增强效果不是很明显。

2017年是私宅市场分水岭

2017年是新加坡私人住宅市场的分水岭,当年下半年价格开始复苏。

根据市区重建局(Urban Redevelopment Authority)非有地住宅物业的价格指数,非有地住宅开发项目在2013年第三季度到2016年第四季度的峰值暴跌10.1%后,截至2017年第四季同比上升1.3%。

另外,自2015年以来,房屋销售数量稳步上升。2017年的总销售量达到21,771个单位,高于2013年的21,329个单位。

新加坡人买家的需求仍然是私人住宅市场复苏的主要动力。新加坡人购买的比例从2014年的68.1%增加到2017年的74.6%。这一需求还支持了精华地段的住房市场,因为9、10和11区的新加坡人购买比例从2014年的52%上升至2017年的68.1%。

虽然非永久性居民(NPRs)和新加坡永久性居民(SPRs)的购买数量也分别显着增加了44.8%和28.6%,但增幅大大低于上一次全球金融危机后的那次复苏。

当2009年住宅市场最终复苏时,非永久性居民的购买量几乎翻了一番。 新加坡永久性居民的购买数量也增长了150%以上。

随着市场处于复苏的初期阶段,我们来看看外国买家的情况与之前的复苏相比的变化。

中国大陆购房者成为主力

2017年,中国大陆买家在外国买家中的比例最大。当市场在2009年复苏时,情况也是如此。

然而,2009年中国大陆买家的购买量增长了近3倍,去年仅增长了31.9%。

有趣的是,中国大陆买家的情况发生了变化。2008年,其中只有48%是新加坡永久性居民,而去年是新加坡永久性居民的中国买家比例上升到69%。

从2008年到2011年,中国经济快速增长,新加坡凭借其稳定和稳健的经济基本面吸引了众多中国大陆买家。

从2015年起,大部分中国买家成为新加坡永久性居民。中国政府严格的资本管制是造成这一变化的原因之一。

他们购买的住宅物业的规模也有所不同。更多的中国大陆买家现在正在购买价格较高的物业。例如,2009年他们购买的单位中只有2%的花费超过500万新元。在2017年,这一比例增长到约4.4%。

涨幅可以用价格升值来解释。理论上,2008年中国大陆买家可能会获得更多收益,因为房地产价格较现在更便宜。然而,就是在2014年至2016年之间价格下降,购买高端物业的中国买家比例持续上升,所以这一假设并不成立。

因此,目前的中国大陆买家群体可能是那些通过新经济发家致富的人。

印度尼西亚买家越来越少

直到2015年,印度尼西亚人一直是新加坡住宅物业的前三名外国买家之一,当时印度尼西亚人购房的数量低于印度购房者购房的数量。

鉴于大多数印度尼西亚买家已经在新加坡购买了一处房产,大多数高净值印尼买家已开始瞄准其他海外市场,尤其是在新加坡私人住宅价格开始下滑之后。

2016年,印度尼西亚人的购房数量略有上升,部分原因是印度尼西亚税收大赦。 虽然自2013年以来印尼客户的购买数量逐步下降,但它们在精华和新兴区域依然活跃。分析师预计,当更多优质项目推向市场时,他们将会回来。

同时,去年新加坡住宅市场的回调也吸引了来自中国香港,英国,美国,澳大利亚和其他国家的买家。中国香港买家的购买数量从29个单位大幅增加至79个单位。

这是十年来香港买家录得的最大交易量。在香港买家购买的79个单位中,有34个单位分布在9区和10区。

根据“经济学人”的报告,大多数买家来自价格被高估的住房市场,这一点很有意思,其将房价与全国人均可支配收入进行了比较。

例如,澳大利亚的房价收入比高估了61%,而新加坡的房价则被低估了42%。

市场回暖吸引国外买家回归

我们也预计将有更多的外国买家以不同的形式回到新加坡的房地产市场。

第一类外国买家包括已在新加坡工作多年并愿意在精华地段以外购买房屋的成功专业人士。

第二类包括从事信息技术和银行业的更年轻的专业人士,他们在新经济中积累了自己的财富。

尽管额外买方印花税(ABSD)有助于控制任何市场过热,但它对外国买家的限制效应将继续减弱。

首先,额外买方印花税不是新加坡住房市场独有的,如果外国投资者投资于其他市场,则可能会产生类似的成本。越来越多的国家,如澳大利亚,香港和加拿大,正在实施降温措施,以遏制由于过去几年积累的资金过热效应而引发的投机行为。

其次,新加坡的房地产市场已经见底,而同时全球多数物业市场在过去几年一直蓬勃发展。 鉴于乐观的前景和房地产市场的上涨潜力,更多投资者被吸引到新加坡。

随着政府举措的实施,新加坡有望成为连接亚洲的创新技术中心,这进一步增强了其作为工作和生活目的地的优势。

新加坡也因其稳定的政治环境,多元文化和世界一流的教育机构而受到投资者青睐。

新加坡将继续成为吸引外国人才的磁石,这些人才会在未来产生对这里物业的需求。

新加坡房产物有所值

除了新加坡对全球资本的吸引力——稳定和运作良好的金融市场,法治,低税率,良好治理,安全的街道和政治稳定等等的常见论点之外,当地房地产价格在质量控制的基础上看起来相对可承受。

甚至在考虑了悉尼,香港和伦敦等多个城市提高的购房成本,特别是印花费之后,这同样平衡了新加坡首次推出额外买方印花税时的劣势。

莱坊2018年国际住宅指数(PIRI)显示,新加坡的国际精华房产价格在2016年排名第23,2017年下降至第26位,这使得新加坡的高端房产定位更加物有所值。高端住宅市场的势头可能在未来12个月内继续保持快速增长。

在基本面上,存量依然受到历史标准的限制。截至2017年年底,核心中央区域(CCR)未售出的住房单位作为主要房产存量的代表根据十二个月的往绩平均数据计算出清时间为56个月。

相比之下,消化2013年至2017年4年期间所有核心中央区域未售出存量房产所需的平均月数为94个月,或约为2017年底数字的两倍。在高峰时期,这个数字总计为174个月。

核心中央区域从2018年至2022年的未来供应量平均每年仅为769个单位,远低于过去4年的3173个单位的年度供应量。这是近期支撑价格的因素。

近期土地售价较高的投资项目,如若锦(Jiak Kim)地块和经禧楼(Cairnhill Mansions)地块,加上对银峰(New Futura)的强劲需求,表明单位价将保持坚挺,实际上可能进一步上涨。

预计2018年剩余时间高端住宅和公寓类物业将上涨5-6%。

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