产业投资信托将通过海外收购获得增长

产业投资信托将通过海外收购获得增长

793

新加坡, 201813 – 随着2017年加息和行业整合的担忧逐渐消退,产业投资信托(Reits)在去年上涨了20.6%,以可观的回升超越了基准海峡时报的指数。

新加坡年内的经济改善较预期为佳,全年供需平衡好转。

虽然2017年的派息并无大幅增加 ,分析师预计随着租金上涨,派息将在2018年得到改善。

大华继显控股分析师Vikrant Pandey预计每单位派息(DPU)将有1%至6%的改善。华侨银行投资研究(OCBC Investment Research)分析师Andy Wong预计,每单信托位派息将增长2.8%,而星展集团股本研究(DBS)高级副总裁Derek Tan预计明年DPU增长2%。 

分析师们普遍看好办公室和酒店行业。由于这两个行业在去年大量供应和扩张,将导致今年的租金和 酒店房价分别有所改善,竞争性的新供应的威胁也将逐渐淡化。

去年,办公楼供应量超过240万平方英尺,其中包括滨海盛景(19万平方英尺),位于珊顿道的UIC大厦(277540平方尺)及罗敏申路的Oxley Tower111710平方英尺)。相比之下,2018年供应量预计将减少,仅有约86万平方英尺即将面市。

罗敏申路的Oxley Tower

至于酒店行业,酒店和服务式公寓并没有随着旅客人数增长而受益。 2017年首9个月的每间客房收益(revPAR)年同比持平,201.20新元,平均入住率上升介于1.1%至86.1%。

Andy Wong说:“这可能由于酒店之间的竞争,因为从去年到今年有2500间新客房预计投入到市场。”

但他补充说,有迹象表明当地企业对酒店和服务式公寓的需求趋于稳定,这也反映了更稳定的宏观经济环境。Pandey进一步指出,这些是“周期性行业” – 受整体经济起伏影响较大的办公楼和酒店等,与其零售和工业行业相比之下,随着经济的改善有良好的表现 

城市发展酒店信托(CDL),OUE 酒店信托(OUE),凯德商业信托(CapitaLand Commercial Trust)和新达城信托(Suntec Reit)等业绩表现优秀的产业信托,去年上涨了30%至35

相比之下,工业和零售行业仍然面临供应压力。对于前者,政府供应仍然是国家持续降低工业占用成本动力的一部分。对于后者,它必须应对电子商务带来的挑战。

另一方面,投资业者预测2018年将会有三次利率攀升,分析师认为这对产业投资信托的影响不大,相比2013年狂热的“QE缩减恐慌症” Taper Tantrum),当房地产投资信托价格因担心利率很快会正常化而大跌时。

Andy表示:“利率攀升周期并不一定是限制产业信托行业表现的要素。”他引用了过去的事件:在20046月至20066月的利率攀升周期中,美国10年期政府债券收益率在大约20个月的时候才超过第一次加息周期。在此期间,新加坡产业信托的价格反而强烈增值。

“自从201612月美联储提高联邦基金利率以来,我们观察到一些相似之处,即美国10年期国债收益率相对接近升幅前的水平,而FTSE ST Reit指数在同一时期已经达到总收益23.6%,“ 他补充说。

至于加息是否会增加借贷成本并影响派息,星展集团Derek Tan表示,随着对冲已经到位,利率上调对DPU不会有激烈的影响。

一般来说,S-Reits已经将其债务的75-85对冲到了固定利率,在2018年,2019年和2020年分别只17%,18%和1%的债务再融资,Derek说。

“此外,利率上涨对欧洲和日本资产的影响也可能会减轻,他们可以寻求更多的欧元或日元债务,从而降低整体借贷成本。”

目前欧洲和日本的短期利率处于负数区间。

至于行业整合的概念,在近几年产业信托估值不佳的情况下,分析师认为发生的可能性较小。

以去年11月案例,在华平投资(Warburg Pincus)支持下,胜宝工业信托(Sabana Shari’ah Compliant Industrial Reit)和潜在易商红木信托(ESR Reit)之间的会谈最终失败了。事后双方都没有说明理由。

Pandey说: “实现整合的目标,需要两个关键驱动因素:一是无法在新加坡找到增长途径,但由于大多数产业信托通过收购物业找到海外商机,所以这并不是问题。其次,估值对交易相关各方来说需要吸引力,鉴于产业投资信托的交易价格接近买卖净值,所以估值的吸引力不再是关键了。”

相反,他和其他分析师一样,认为产业投资信托将通过海外收购来获得增长。拥有海外资产(如吉宝KBS美国产业投资信托(Keppel-KBS US Reit)和澳大利亚克伦威尔欧洲产业投资信托(Cromwell European Reit))在2017年上市,这证明了在海外的增长机会。

发表回复