（2025.06.10，新加坡）新加坡组屋市场再现高价交易。位于女皇镇（Queenstown）杜生路第92座的五房式阁楼单位，以 165.8888 万新元正式成交，创下建屋发展局（HDB）公开数据中的最高转售纪录。
该单位建筑面积 1313 平方英尺，屋龄9年，剩余屋契长达89 年11个月，原业主 2009 年以53.2万新元购入，14年间资产增值超112万新元，投资回报率达102.87%（未计入交易成本）。
此次成交的阁楼单位位于 SkyTerrace@Dawson项目22-24 层之间，具备显著的地段与产品优势。作为区域内罕见的复式阁楼单位，其挑高天花板、全景落地窗和私人露台设计，居住体验接近高端公寓，此类户型在组屋中占比不足 5%。
从区位看，单位步行8分钟可达地铁站，不仅毗邻商场，周边还环绕多所幼儿园和 小学，形成完整的教育生态圈，契合家庭买家对便利性和教育资源的需求。此外，剩余屋契接近90年，远超市场常见的70-80年屋契单位，更易获得银行贷款，也成为长期持有型买家的优选。
2025 年女皇镇仅新增5500个剩余组屋单位，且以小户型为主，五房式单位供应占比不足15%。需求端受家庭互助计划放宽影响，2025 年第一季度改善型买家咨询量同比激增 47%，供需比达1:3.2，形成明显的卖方市场。
政策层面，尽管政府 2025 年推出1.2万个新组屋单位，但核心区供应仅占 22%，稀缺性进一步凸显。组屋的投资属性也在持续强化，2025 年Q1百万组屋交易达 348 宗，较2020年同期增长210%，其中女皇镇占比12%。投资者看重该区五房单位的租金回报，月租金可达4500-5000 新元，租金回报率 3.3%，高于多数低风险投资产品，成为抗通胀选择。
高价交易背后，首置家庭面临的购房压力不容忽视新加坡统计局数据显示，2024年家庭月均收入中位数为 1.28 万新元，首付门槛超过3年收入总和，对普通家庭构成较大压力。租赁市场也受波及，2024年女皇镇五房单位租金同比上涨9.2%，优质单位月租突破 5000 新元，政府虽将租金援助计划覆盖范围扩大至收入8000新元以下家庭，但每月 300 新元左右的补贴对缓解租金压力作用有限，部分租客反映租房成本已接近房贷水平。
政策调控的滞后性引发市场讨论。目前针对组屋投资客的额外印花税（ABSD）维持 6%，远低于核心区私宅最高 60% 的税率，组屋投资回报率与交易成本的不匹配被认为扭曲了市场属性。新加坡国立大学房地产研究中心主任李敏指出，这种政策错位使得组屋从保障型住房逐渐具备资产增值属性，需要更精准的调控措施。
面对市场热度，2025 年出现两大政策信号。政府计划 2027 年前推出 2.3 万个黄金地段组屋（PLH），其中女皇镇规划3500个单位，包含15%五房式户型，这些单位通过地契共享、转售限制等机制，在控制短期投机的同时锁定长期增值空间，预计售价较普通组屋高 15%-20%。需求端调控方面，建屋局拟对核心区组屋提高额外印花税至12%，并收紧贷款成数至70%，这将使百万组屋买家首付增加约8.3万新元，预计影响30%左右的投资型需求，促使市场回归理性。
业内人士建议购房者结合自身需求理性选择。自住客可优先考虑屋契超过 80年、步行10 分钟内可达地铁站的单位，避免为稀缺户型支付过高溢价；投资者可关注榜鹅数码园区、大士港等新兴发展区，新组屋在规划利好下或具备长期增值潜力；租赁市场用户则可善用政府租金补贴和水电费回扣政策，选择屋契 60 年以上单位以提升性价比。
从53.2万到165.8888万新元的跨越，既是核心区土地稀缺性与城市发展的必然结果，也反映出住房市场属性的复杂演变。随着政策调控深化和新增供应落地，组屋市场正从投资驱动转向供需平衡，而住房的本质——“安居乐业” 始终应是购房者决策的核心考量。
实习记者：谭荃月
