透析酒店收购之最

透析酒店收购之最

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引言:

年初,一则豪利控股(Oxley Holdings)将以9.5亿新币出售其新加坡史蒂芬诺富特酒店(Novotel Singapore on Stevens)与史蒂芬美居酒店(Mercure Singapore on Stevens)的新闻引起了岛内媒体的关注。它不仅是新加坡历史上最大规模的酒店交易之一,还从某种层度折射出本地酒店业的整体发展趋势。岁末年初,《时代财智》记者走访了这两家连锁酒店,通过与酒店管理者、分析人士的对话展望本地酒店业未来发展。

文:张俊

2019年1月一位客人在史蒂芬美居酒店前台咨询   张俊摄

豪利被迫出售酒店

春节前一个周二中午,记者来到毗邻乌节路的史蒂芬诺富特酒店和美居酒店,酒店大门口停靠着一辆旅游大巴和各色德士,它们周围簇拥着手持各式行李,各种肤色的忙碌人群。显然,这是入住和退房的高峰时段。

“我们去年的业绩非常棒,而今年无疑将更精彩,”诺富特和美居酒店的总经理兼雅高酒店(Accor Hotels)新加坡营运副总裁Kevin Bossino先生告诉记者去年酒店开业第一年,客房的平均入住率为83%, 今年预计将达到85%左右。

诺富特和美居酒店互相“依偎”, 内部相通,从高空俯瞰呈“人”字形,共有772间客房,于2017年底相继宣布开业,并从2018年3月开始进入全面运作。它们同属于雅高集团4500多家酒店中的中档品牌,其层次与同在雅高旗下的铂尔曼 (Pullman)和瑞士酒店 (Swissôtel) 不相上下。

这两座酒店也是豪利控股进军酒店服务业的处女作和目前唯一所持的酒店资产,它们的所在地块是豪利在2013年,也就是公司上市当年,以3.18亿新币的价格从汽车大亨Peter Kwee旗下的地产购得的。当年交易的地契年限为从2013年7月始后的103年。

今年1月,豪利控股宣布已接受了买家以9.5亿新币收购这两家酒店的意向书。根据豪利2018年11月提供的资产情况说明,两座酒店的市场估值为9.05亿新币,倘若算上酒店附带的餐饮及商业设施,总估值达到10亿新币。

根据意向书条款,在豪利控股的独资子公司Oxley Gem收到买方支付950万元(购价的1%)后,买方将对有关房地产进行尽职调查(due diligence)直到今年4月15日。买方将在2月28日支付3800万元(购价的4%),并在签署买卖合约当天或4月15日,再支付4750万元(购价的5%)。

记者从相关业内人士了解到,这是新加坡历史上第一次出现两座市中心酒店同时被出售,而且是永久地契,酒店出售的对象是印尼商业巨头翁俊民(Tahir)。

星展银行(DBS Bank)针对该交易的分析报告显示,豪利这次出售酒店主要是为了缓解公司的债务风险,尤其是需要应对将于今年11月和明年5月分别到期的价值4.5亿新币的债券。

报告认为:“倘若此次交易顺利进行,将会缓解豪利的现金需求,使它的负债与资产比率(debt-to-equity)从2018年9月的2.5倍降低至1.8倍。然而,豪利是否能摆脱风险的关键因素仍然取决于其3,700间新建、库存住宅以及海外计划开发项目的销售情况。”

可见,豪利出售其唯一的酒店资产在很大程度上是迫于来自资金周转的压力。

酒店业方兴未艾

据新加坡旅游局2月公布的数据,2018年入境旅客人次较2016年增长了6.2%,达1850万。在15大主要客源地中,14个国家和地区的数字呈上升态势,其中,中国、印度、菲律宾、美国、英国、越南和德国七国的游客增长值创了新高。

以去年首九个月为计算基准,2018年全年旅游收益总额预计达271亿元,与2017年全年相比,去年旅游收益增加了约3亿元,涨幅约1.0%。然而,住宿43.47亿元的收益却比前年跌了约5%。

对于酒店收入下降和旅游总体收入上升之间的落差,新加坡旅游局局长陈建隆的解释是或因过境旅客和游轮乘客等增加所致。这些旅客因行程关系,在本地逗留的时间比较短。如果他们少住一晚,在酒店的花费也少一天。

陈建隆说,旅游局希望和游轮公司、旅行社和航空公司合作,让部分一日游旅客转变成过夜旅客,在本地留宿一到两晚。

他还提到,过去几年,新元对不少区域货币,如印度尼西亚盾和印度卢比等有增值,而当中,许多是新加坡重要的客源地。这或许影响了访客的消费情况。

虽然面对经济前景不明朗以及政治风险等挑战,旅游局仍然对旅游市场保持谨慎乐观的态度。同时,一些金融机构的分析报告也对本地酒店业的今后发展持总体乐观态度。

马来亚银行(Maybank)的分析报告预计2019至2020预估财年的客房平均收入增长,将介于5%至8%,并看好酒店多过服务公寓。

报告认为:“在供应萎缩的情况下,酒店应该有更大的定价能力。新酒店房间的年均复合增长率(Compound Annual Growth Rate)将从2014至2017年的5.5%,放缓至2017至2020预估年的1.3%。”

华侨银行的分析报告显示,2017年第四季度,新加坡共有包括美居、诺富特、安达士酒店 (Andaz Singapore)、新加坡诺维娜万怡酒店(the Courtyard by Marriott at Novena)在内的7家新酒店开张营业。过去的一年间,它们的运营和平均房价已经趋于稳定,虽然它们将多少影响周边酒店的生意,但由于今年没有新开张酒店,我们认为新加坡酒店业在2019年会保持向上发展。

该报告也提及了一些不利因素。作为新加坡的主要境外旅游客源国,中国已出现了经济困难的迹象,2019年的经济发展将取决于中美贸易战将如何演变。如果今年3月中美仍然没有找到贸易战的解决方案,中国游客的消费信心将可能会受到影响,并相继影响旅游业发展。

面扑朔迷离的国际环境,在酒店业打拼了30多年的雅高新加坡营运副总裁Kevin Bossino却仍然对新加坡坡酒店业的未来充满信心。

他认为去年历史性的特金会、电影《疯狂富豪》(Crazy Rich Asians)、全新的樟宜机场4号航站楼以及2018新加坡国际航空展等展会吸引了大量游客。而过去六年间,新加坡的酒店业总体求大于供,这其中最重要的是新加坡的自身优势。

“新加坡是东南亚的中心,这里政治稳定、依法治国、基础设施完善,教育资源发达,还拥有世界上唯一的夜场F1赛事,” Bossino认为今年国家庆祝新加坡开埠200周年系列活动体现了当地重视保护历史建筑,善于向世界讲述新加坡故事,必将成为又一个吸引外国游客的亮点。

他还告诉记者一个有趣的现象,虽然新加坡酒店的整体需求是六分公差四分旅游,但从美居和诺富特过去的经营来看,越来越多的公差住店客人往往先来参加一个会议或者办公,待工作完成后再和亲戚朋友呆上几天旅游观光。他把这类出差和游玩相结合的旅游方式称为“Bleisure”。

“未来五年,如果新加坡保持这样的发展势头,如果每年都有亮点,我们完全没有理由担心当地酒店业的前景。”

倘若新加坡的旅游业如Bossino所言,本地的酒店房地产投资信托也无疑将从中获益。

从最近发布业绩的酒店房地产投资信托来看,尽管最新一季每单位派息各有起落,但全年或首三季每单位派息仍然微涨或上扬,只有华联酒店信托(OUE Hospitality Trust)一只信托的全年每单位派息下降,它第四季每单位派息同比上扬0.8%至1.28分,全年则下滑2.9%至4.99分。

从酒店数量表来看,据新加坡最近一期旅游业年报,本地酒店数量从2008年的 243家增长到了2017底的422家,可谓方兴未艾。同时,房产市场的健康发展也会带动酒店业。

根据总部位于美国华盛顿的城市土地研究所(Urban Land Institute/ULI)和普华永道(PwC)最近一期的房产预测报告显示,新加坡2019年的房产市场投资指数在亚太地区仅次于墨尔本,排在第二位。它从2017年的第21位和2018年的第3位攀升至今年第二的位置,成为近年来房产投资潜力增长最快的国家之一。

业内人士认为,新加坡房产市场的的潜力,是优良投资环境的体现,这种优势会为岛国带来更为频繁的商业活动,并对酒店业产生积极的推动作用。对于面积仅有700多平方公里的新加坡面积,市中心地段更是寸土寸金,狮城酒店的增值空间也将越走越宽。

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