（2025.11.26, 新加坡）近月来，香港住宅租金创下新高，主要是内地新移民带动需求，加上学生宿舍成投资新热点所驱动！
根据官方数据显示，香港住宅租金近几个月来稳步上扬，租金指数在今年9月轻微扬升至1993年有纪录以来的新高，并在10月份持续维持同一水平。数据显示，当前租金水平也较2019年夏季的历史高位高出0.05%，这一走势与当地整体房市低迷形成鲜明对比。
根据《彭博社》最新报道指出，市场分析普遍认为，来自内地新移民的需求，是抵消香港房市疲弱的重要支撑力量；而业内人士也认为，随着美联储9月份宣布减息后，香港的按揭负担缓解，有望带动投资需求回升，从而改善住宅租金回报。
香港世邦魏理仕集团（CBRE Group Inc.）估值及咨询服务部主管兼执行董事鄭亥延女士（Hannah Jeong）表示，减息提升买家信心，而住宅租金上扬带来稳定收益，将吸引投资者与自住买家重新入市。
过去几年来，香港推出多项人才及工作签证计划，吸引了大批内地专业人士赴港。港府数据显示，相关计划已批出约35万宗申请，其中超过23万人已抵港，对租赁市场产生显著推力。
然而，与强劲租赁需求相反的是，香港住宅买卖市场仍处调整阶段。中原地产（Centaline）数据显示，香港楼价自2021年高峰以来迄今仍然下跌大约25%，尚未完全走出为期四年的低潮期。
学生宿舍需求急增
除了住宅租赁市场外，香港的学生住宿亦成为投资者关注的新焦点。根据《彭博社》本月稍早前的报道，学生宿舍成为香港增长最快的房地产类别之一，吸引本地发展商、国际基金与大学参与布局。
配合香港定位为区域高等教育中心的政策推动下，来港升学的内地学生人数显著上升。学生签证批核数量在2024年较2020年增加逾一倍，预计至2027/28学年，学生宿位短缺将扩大至约12万个。
市场数据也显示，今年首9个月，为学生宿舍用途的交易额达32亿港元（约5.3亿新元），几乎较去年同期倍增，占总值1亿港元以上物业交易的比重从去年的7%提升至今年的15%。
世邦魏理仕及高力国际（Colliers）等机构均指出，学生宿舍现金流稳定、全年租金周期明确，成为吸引全球基金的重要因素。例如宏安地产（Wang On Properties Ltd.）与安祖高顿（Angelo Gordon & Co.）就合作把酒店改建为拥有720个单位的学生宿舍“日新舍”（Sunny House），去年启用后入住率已达到98%。
不过，投资者亦面临融资难度较高、整体物业估值偏高等挑战。以学生宿舍约5%的回报率而言，若交易价格未有明显折让，部分海外基金仍偏好选择流动性更强的市场，例如日本。
尽管如此，在办公楼及零售市场持续疲弱的情况下，学生宿舍仍被视为是相对稳健且具增长潜力的细分市场。分析指出，在香港地产大盘下行的背景下，租金稳健、需求明确的住宿物业，将继续成为市场关注的重点。
