（2025.12.3, 新加坡）瑞银集团（UBS）最新研究指出，在房价持续走低和经济疲弱的背景下，中国境内的贷款违约情况可能进一步恶化，导致法拍房（foreclosed homes）数量在未来几年显著增加，并加重房地产市场的下行压力。
根据《南华早报》引述瑞银中国房地产研究主管林镇鸿（John Lam）报道指出，截至2027年，银行可能从中小企业收回的住宅物业数量将超过240万套。由于中国大量中小企业以住房作为贷款抵押品，房价的持续下跌正在削弱抵押物的价值，违约风险也随之上升。
林镇鸿指出，这些被收回的房产进入市场后，预计会影响中国每年约四分之一的新房交易量，并进一步压低二手房价格。他形容此趋势为“必须关注的重要风险”。
自新冠疫情以来，中国政府大幅增加了经营性贷款（business operating loans）的投放，以支持小微企业和个体经营者。瑞银的数据称，截至今年9月底，中国经营性贷款余额已达36.1兆元人民币（约6.62兆新元），约为疫情前规模的三倍。然而，在房价下跌约35%的情况下，许多业主的抵押资产价值也出现了明显缩水。
林镇鸿是在一个网络研讨会上表示：“当房产进入负资产状态，业主可能需要承担房价下跌导致的差额。他们可能被迫出售房产，或者最终被银行收回拍卖。”
瑞银估算，来自中小企业的法拍房数量将在今年底达到约64万套，2026年增至147万套，2027年达到243万套。该预测假设银行不良贷款率维持在约1.6%的水平。根据国家金融监督管理总局（National Financial Regulatory Administration）的数据，截至今年第三季度末，中国银行业不良贷款率为1.52%。
同时，中国房地产销售持续遇冷。根据摩根士丹利（Morgan Stanley）引用中国房产信息集团（China Real Estate Information Corp.）的数据，中国百强房企11月份销售额同比下降36%。而在一线城市，二手房均价已经回落至2016年初水平，几乎抹去了过去近十年的涨幅。
林镇鸿此前因在2021年初下调对中国恒大集团（China Evergrande Group）的评级而声名大噪、引起市场关注，当时距离恒大正式债务违约还有11个月。2024年1月，恒大被香港法院下令清盘。
他也预计中国房地产市场的下行趋势仍将持续至少两年，房价在2026年可能再跌10%，2027年再跌5%。
瑞银还预计，到了今年年底结束以前，中国可能出现约70万套负资产住房；到2027年，这一数字可能增加至330万套。不过林镇鸿补充说，负资产并不一定会导致违约，但可能使市场面临更大的压力。
