2018新加坡房产信托北京高峰论坛:REITs是实现全球配资分散风险的投资工具

2018新加坡房产信托北京高峰论坛:REITs是实现全球配资分散风险的投资工具

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在今天的背景下,快速城市化发展给投资带来了挑战。科技日新月异,生活消费方式的改变,对社会商业以及多元化的房产信托物业管理经营发展都产生了潜移默化的影响。8月1日于北京,新加坡《时代财智》杂志携手中国REITs联盟,共同呈现了2018新加坡房产信托REITs北京高峰论坛。通过这个深入讨论和互动的平台,为投资者提供更多的宝贵的机会和观点。来自新加坡的房产信托公司,以及从中国不同城市的保险业者,基金经理人,银行证券和学者专业人士来到北京,出席了这场新加坡房产信托的高峰论坛。

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新加坡是亚洲顶尖的国际金融交易中心,它成功吸引了高净值投资者、机构投资者,让新加坡也成为区域的财富中心。据报道,现在新加坡有2360个超高净值人群,人数排名居全球第三。新加坡也有超过2.7万亿美元的资产在新加坡管理,成为全球第二大资产管理中心。

自2002年首个房地产信托发布以来,新加坡已发展成为在亚洲除了日本之外最大的REITs,现在有43只REITs,市值约880亿新币左右。从过去的10年,新加坡的REITs复合年增长接近25%,这43只REITs,1/3资产是在新加坡,1/3资产是在海外,还有另外1/3资产是混合的,新加坡的REITs呈现多元且国际化格局。

新加坡REITs的产业链,除了商场、写字楼、公寓、数据中心、医疗等等,它的板块分布大而广,且资产区域也分散得非常大。从新加坡REITs里可以看到,有12只REITs拥有新加坡资产,如,凯德的商业信托、凯德的工业信托等等。还有纯海外资产的REITs,比如,这次论坛邀请了资产在中国的运通网城(EC World),砂之船(Sasseur REIT )等等;在新交所上市的还有欧洲的REITs,澳大利亚的工业物流信托。这些来自海外的REITs,让新加坡交易所的REITs更具有国际化的特征。

新加坡交易所驻上海办事处总经理陈世亮(Tay Sayliang)莅临现场分享

新加坡交易所上海办事处总经理陈世亮分享了新加坡REITs在过去几年受到投资者关注的原因。

这首先归咎于监管机制或者框架,其中包括新加坡透明的税收制度。以REITs税收的框架来说,制度透明而清晰不仅有利于散户或高净值投资者,也有利于机构投资者。个人投资者投资REITs,每年发出来的股息是免税的;如果是机构投资者,税收则是10%。

第二是它的条款。新加坡规定必须要90%的是收入,就是租金转发给所有的REITs持有人,这是固定的,这也是为什么新加坡REITs股息能取得高而稳定的回报率的原因。

第三是借贷的限制。这几年新加坡做了很多调整,从30%调整到45%。目前平均REITs的基金的信贷是平均在35%。政府允许他们有空间可继续投资新的项目,也允许他们在利率增长的情况下,使利息负担没有那么重。

新加坡发展REITs的成功经验
在不到20年的时间,新加坡发展成为亚洲除日本之外的最大REITs市场。为何新加坡能取得REITs的成功发展,陈世亮总经理分享了以下要素:

第一,新加坡是在亚洲第一个区域,也是第一个推出REITs的市场,香港和马来西亚是五年之后才开始推出来的。在早期1997、1998年的时候,就有REITs的理念出现了。因为当时在金融危机之后,很多房地产的发展商就觉得必须要有不同的信贷的借贷渠道,除了跟银行,REITs就是其中一个渠道,就是资本市场是其中一个渠道。在2000年的早期,新加坡推出了第一个REITs。监管条款也是当时就成立的,不是说非常完善,过去的17年一直在做修改。

第二,全球投资者的性质。新加坡的地位,吸引了不同的机构投资者、个人投资者。

第三,渐进式的监管,新加坡金管局不断的给予REITs市场的合作和配合、力度,把新加坡交易所的REITs打造成亚洲的中心。在税务方面上、在监管方面上,也加了很多工夫。过去的17、18年间已经在审核过程是条款里面修改了大概三四次条款。比如,在REITs经理的业务的治理方面,独立董事跟REITs业务的条款,都做了很多修改。确保所有的条款都来保护投资者,来给他们保护的措施,也促进REITs的成长。

如果研究日本的REITs,他们大部分的资产都是在日本;再看澳大利亚REITs,大部分资产都是在澳大利亚。但是如果看新加坡的REITs,1/3的资产来自海外,1/3是纯新加坡的,另外1/3是混合的,所以它不只是新加坡的资产,而是全球的资产都包含在内。所以任何的有真正想要上市REITs的机构,一定要考虑到新加坡是一个选择,可以进行分析。

这是上市REITs其中的一个框架,非常简单,有资产,大部分房产的发行人都是REITs的经理或者REITs物业的管理者,所以对他们来说是非常有意义的。首先把现在已有收益的资产打包起来,然后上市,拿到一笔钱,再去投资,或者是抵消借贷。同时还拥有REITs的主控权,每年在运营REITs的项目。

REITs是实现全球配资分散风险的投资工具
作为投资工具,REITs处于证券权益类和债券的中心,利率在增长的情况下,债券的价格一定是在下跌的,这是不争的事实。但是REITs却能在利率上升的情况下,价格不一定会下跌。

以新加坡的REITs指数,对比美元的两年和十年的债券的利率,可以看得到的是白色的线是新交所REITs指数,美国两年债券的利率是黄色的,十年的是橙色的。在这个框架里面,当美国利率在上升的时候,新加坡REITs的指数还是同时在上升。S-REITs跟利息的相关性,不一定是相反的,可能是同步进展的。所以对于长期的投资者,这是一个很好的考虑因素。

第二个更重要的因素,是REITs它的相关性对其他的产业也是可以做到全球配资,使风险可以降到最低。中国很多投资者,投资的地方就是中国香港和美国,亚太区也是其中一个。如果做全球投资配置,策略需要考量如何降低风险、增长收益。所以REITs的板块可以达到这样的目的。这是一个很好做风险分散的板块的投资。

如果看新交所过去十年、二十年的长期投资,是可以考虑在里面的,因为它的长期投资大约是10%左右。如果是在REITs的板块,新交所的REITs不用说是亚太区里面最好的一个REITs中心。如果做投资的话,REITs本身已经是一个很好的可以分散风险的、又可以得到稳定收益的投资工具,让很多长期的投资者考虑的投资工具。

中国REITs联盟秘书长王刚

活动的合办方——中国REITs联盟在去年10月份组团专门去新加坡学REITs。联盟秘书长王刚指出,因为新加坡在亚洲金融危机之后2002年之后推出REITs,之后房产信托发展迅速成为亚太REITs之都,所以新加坡的REITs是很值得中国借鉴的。

他表示,中国从北京华联开始去新加坡上REITs,就是REITs的IPO开始,接连又有中山大信、浙江运通网城、砂之船这样的公司到新加坡上REITs。新加坡已经成为中国海外上股权REITs的重要首选之地,如何研究一下新加坡REITs的市场,对于企业解决股权融资和债权融资的问题,对于中国如何建立自己REITs的制度都是很有帮助的。

《时代财智》总编辑宋娓

在亚洲成长的引擎中,中国是不可忽略的市场,因为没有人可以承担忽略中国市场的损失。来自新加坡的活动主办方——新加坡时代财智总编辑宋娓表示,时代财智作为东南亚的一份华文财经杂志,其团队一直关注着房产信托的教育和研究,举办房产信托的活动是我们关注商业和经济现象的一种方式。通过今天的新加坡房产信托REITs高峰论坛,这个深入讨论和互动的平台,为投资者提供更多的宝贵的机会和观点。为了帮助投资者甄选房产信托中真正的宝石,时代财智已经连续两年举办房产信托大奖(REITs Pinnacle Awards)。今年的房产信托大奖将于10月24日在新加坡举行,现在已经开始接受报名、提名,欢迎大家有兴趣的可以更多的询问。

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