SREITs北京高峰论坛:利安资本, 新加坡REIT是A级债券

SREITs北京高峰论坛:利安资本, 新加坡REIT是A级债券

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利安资金管理成立于1986年,是东南亚甚至是新加坡历史悠久的业者之一。它隶属于新加坡华侨银行旗下一家全资子公司,管理着370亿美元资产,是本土东南亚最大的资产管理公司。利安基金管理的挂牌基金(Lion-Phillip S-REIT ETF)本着筛选现在新加坡上市的一些REITs,把它以有效的方式组建成为一个交易所上市挂牌基金(ETF)的方式,来提供投资类别、投资方法。2018新加坡房产信托REITs 北京高峰论坛,特别邀请到利安-辉立新加坡房产信托交易挂牌基金(Lion-Phillip S-REIT ETF)的中华地区执行总监陈毅方来做分享。

利安-辉立新加坡房产信托交易挂牌基金(Global Lion ETF)中华地区执行总监陈毅方(Chan Ee Fang)

陈总监首先指出REITs的独特之处,它融合了债券,股票,还有房地产的另类投资,是包含很多特质的投资工具,可以提供多元化投资的选项和良好的选择。REIT在投资组合中,不仅可以降低整体投资组合的风险,还可提高预期的投资收益,且还有强制性的定期配息。它有一个总报酬的好处,不但是单位价格可以上升,现在的配息综合起来也是双向的全报酬的投资风貌,也有流动性。再补充一点,它其实也因为租金基本和即时经济状况直接挂钩,所以它基本上也像房产一样,有抗通货膨胀的好处。

整体亚洲区域的REITs情况
截止目前,全球有近240个REITs,上市市值相当于3500亿美元,这其中是四个亚太区市场为独大,日本、澳洲、新加坡、香港,近几年成长非常强劲。REITs现在的收益,是吸引投资者转向REITs最热衷的一个考量点。

相对其他房产信托的市场,包括美国、英国、欧洲、日本、澳大利亚等等,新加坡一枝独秀,现在的收益率是6.1%。比国内预期的5%的门槛要高,所以这也是一个选项。这是相当于配置债券等其他资产的时候的一个量化的考量。

说到REITs, 很多时候投资者都吧它同等对待,比如新加坡的REITs跟日本的REITs,跟澳大利亚的REITs,其实他们都是不一样的。在过去几年,香港的表现非常亮眼,但是进一步探讨的话,会发现香港的REITs里面就有一枝独大的,就是领展(Link REIT)。

说到收益,投资者要求就是稳定性。过往十多年,整体回报虽然是有差异,其实都是非常非常稳定的。至少参与新加坡的房产信托过往十多年的历史当中,没有一只REITs在任何的时间里面没有派息的案例,因为这等于是违约了,所以从来没有发生。它的稳定性非常非常强。

亚太REITs市场,SREIT一枝独秀
日本在2017年表现是相对比较疲弱,但这是因为2016年之前的几年表现非常强,因为当时在降息过程当中,全球的游资非常充沛,都在找收益,所以很多都是到日本去。但是日本相对来说,它的基础利率相对低。所以它的总平均的收益率没有太高,大概是3.8%,低于4%。

澳大利亚过往这十多年一直表现非常强,那之后也是在修正,类似于现在的日本。但是我们觉得目前澳大利亚其实也是在进入一个修正之后巩固的阶段,现在要开始攀升的新的周期。基于这样的时刻,我们觉得那些含有开发的项目成分的REITs,有些市场允许的,有些市场不允许,可以补充资本升值的空间。

香港楼价非常高,老实说,新加坡的楼价很多人很抱怨,但是看到香港的话,觉得也还可以,因为香港太高了。它的资本化率在非常压缩的情况之下,也看得到一些比较机灵、比较懂得操盘的REITs的经理,现在也在开始寻求市场上面让自己一些选择性的资产收出去,这也是捕捉到目前的现象,等到下一波再布局。全球青睐香港的原因也是因为之前那波大家都开始看好会升值,大家也知道美元和港元是挂钩的,但是之后下一步怎么发展,还有待于进一步观察。

陈总监表示,他本人对新加坡的REITs市场非常看好,个人这几年也参与了REITs的投资。另他骄傲的是,新加坡的REITs所拥有的东西都是最好的,而事实的确如此。

新加坡REIT是A级债券
新加坡REITs不同的板块,无论是零售商城,商业大楼,工业科技园,只要是新加坡的地标级的不动产,多数都已在Lion REITs ETF里面。比如最新的金融中心,滨海湾,已经在Lion REITs里面。现在的购物商城在最中心地带的,也在Lion REITs里面。现在最高端的酒店,比如文华酒店也是在Lion REITs里面。

陈总监用了一个形象的比喻,如果把REITs当作是一个资产组别的话,比方说它是一个债券,那么他认为新加坡的是A级,它里面有最好的东西,人家一般找不到。比如投资者找不到香港太古广场的REITs,而新加坡优秀的资产都在REITs里面。这也显示,为什么它的租金一直都很有韧性,一直不下来。

因为种种关系,中国的投资者可能没有机会认识到新加坡REITs的优势。加之,现在整个市场的市值本来就比较小,如果是全球金融机构的话,做配置资金配置的时候还是看市值,美国要配的份额就可能会配得比较多,新加坡可能相对在这个盘面之下。但就是因为比较结构性的问题,所以很多时候资金没有流到资产池里面去,所以导致我们新加坡REITs的收益率相对还是属于比较高的,但是它的底层的一些资产数值还是最好的,这是有一个反常的现象,通常好东西都是比较贵。这个东西反而是好东西,但相对比较便宜。

在新加坡的一些所有的子板块里面,目前是什么行情呢?可以说,新加坡属于在比较正面的付租的周期当中,而且转折得非常快。

目前,可以看到新加坡租金下调的速度已经在下降,甚至有不同的板块其实它现在的租金已经上升了,现在交易额已经出现了。之前其实也看得出,即便是在下滑跟触底的时候,市面上面的交易量,就是整个楼层、整个物业的交易还是很低,代表很多资产持有人其实都不愿意放手,他们能持有。所以一直都没有交易的原因就是因为人家价码不愿意放下来。但是现在看到不是因为他们降价,而是因为市场上有人开始参与,所以他们资本化率2.5%左右,所以看到整个周期的过程。现在如果投新加坡的房产信托的话,其实还是相对比较好的切入点。

利率跟REITs的表现正面挂钩有关联性的现象,补充一下,现在这些单位的价格的评估,其实都是取决于基本上底层的一些房地产的租金的表现。那么,房地产租金表现被什么推动呢?其实是经济表现,而不是利率表现。这有时候是不一样的。如果看到一个比较强劲且急速的利率上升,那么不但会对REITs,对所有投资资产都会有比较大的负面影响。但如果它是缓升,而且背后有很强的经济增长数据在推动的话,这时可以看到,它的表现一直都很强劲,甚至还有超出预期的经济数据。如果投资者把投资REITs当作是债券来看,这个就对我们其他人造成投资上面的拉动点,其实推动估值的因素是经济周期。

利安的挂牌基金(Lion Phillip S-REIT ETF)今年通过量化的方式,客制化的设计了一个指数,以这个指数为根据,来筛选新加坡上市的一系列的REITs,包含纯粹的新加坡、单纯的新加坡、混合的或包括海外资产REITs的所有的投资标的,筛选出组建成分,然后拿去上市。

“策略性贝塔”,或者是风险因子,是筛选中的考量。陈总监说,他们本着以主动管理的方式来设计,之后以被动式管理方式来落实的宗旨来设立这样的ETF。所以在筛选过程分化出三个不同的评估标准,评估投资看这只REITs,它在业务面上的增长,独特的竞争优势等等,对这些进行评分。然后是财务,简单来说,就是总债务跟总资产是否健全。还有股息收益率,不能太低,要不然大家就没有必要投资了。之后再依据流动性调整的权重,进行一个总体的评分,然后再筛选。

可能有人在想,有一些朋友的收益率是大概6%到8%左右,而现在新加坡的平均收益率是6%,那是不是投资整个新加坡上市REITs里面还有收益率更高的一些其他的业者,还是有其他技术性考量?也有。这些都会经过包含这些考量的流程被筛选出去。

“我们可以确保的就是,组建成分都是流动性强、基本面强、收益率也是符合标准的REITs,我们每半年都会进行再评估,以确保筛选过程当中可以跟得上即时市场的状况。我们一年配资两次,特别是对海外投资人也是相应的优势。”

其实还有另外一个可以跟大家提的,依据现在的上市市值来做排名的话,会看到今天来参会的几家大型的新加坡REITs,此外,新加坡还有政府控股的REITs。比如说嘉德,他们背后的大股东其实就是新加坡淡马锡集团,腾飞也是新加坡政府的,所以如果像新加坡3个A的,都是政府控股的,也或多或少为大家带来的额外的信心。

说到最后,陈总监分享了个人经验,2008年的时候全球金融海啸,REITs也包括在内,都被打得很惨。当时他很专业地和家人说,不要去冒险投资。结果家人说,看着很便宜,就买了一些,就是风速物流,当时拿3毛8,现在1块3,现在收益率12%,她每年拿12%的收益,所以我现在每次对她投资有意见的时候,她就跟我讲风速,所以希望大家不要错过这样的投资契机。

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