SREITs北京高峰论坛:运通网城,依托有实力的发起人,实现中国稳健增长

SREITs北京高峰论坛:运通网城,依托有实力的发起人,实现中国稳健增长

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2018新加坡房产信托REITs 北京高峰论坛,特别邀请到资产在中国的——新加坡运通网城执行董事兼CEO吴多深来做分享。

运通网城(EC World REIT)2016年7月在新交所上市,所有的资产都在中国。发起人是富春投资集团,也是张小泉剪刀的拥有者。现在富春集团拥有42%的股份,公司重点投资于专业物流和全渠道物流,尤其是电商物流方面的资产和仓库,以稳中有升的概念运营。这不仅降低了风险,也带来稳定的资产收入。电商的资产以及这些全渠道的物流的资产,它的升值能力和目前稀缺的现象,成为业务的增长点。

期初上市时,运通网城在中国的资产总值大概在64亿人民币(约13亿新元);在今年完成收购了一个武汉的资产后,现在总值已增加到约67亿人民币(约14亿新元)。

运通网城房产信托(EC WORLD REIT)执行董事兼CEO吴多深先生(Goh Toh Sim)

有实力的发起人——富春集团
REITs发起人的作用是非常重要的,拥有实力的发起人可以支持、推动REITs的发展。运通网城的发起人——富春集团,早期是在上海浦东做建材和物流的一家企业,是杭州的企业,后来去浙江发展了港口。2013年的时候,阿里刚刚开始做电商平台时发现物流是它的一个短板,所以在2013年就发起菜鸟,富春也是他们这些浙商兄弟里头一起做事情的。阿里邀请了富春来参与作为菜鸟五个主要发起人之一,现在富春还有菜鸟的股份。因为菜鸟和物流的关系,发起人就成立了电商物流的运营商的企业,这个企业以如意仓作为它的品牌。目前如意仓已经发展到中国27个城市37个仓库,去年光棍节一天就处理了500万个包裹。虽然处理了500万,也只不过处理了全国大约5%的量。尽管如此,这对新加坡来讲也是非常重大的了。

港口物流运营得非常好,已经占领了60%的市场份额。最近收购了富春山居,也进入了康养业务。所以它是属于比较重要的浙商之一。

EC WORLD的资产布局战略
刚上市时,EC WORLD有四个资产都在杭州的北面,在杭州的绕城高速。吴多深解释了布局战略:物流不能太靠近市区,房地产价值太高。太远的话,交通运输费用会很高。所以在绕城的话,上高速很容易,又可以辐射到整个市区里面。

这包括有三个运河的资产,完全不受贸易纠纷的影响。因为中国鼓励促进国内的消费,杭州没有钢铁厂,所有的钢材必须从华北通过京杭大运河运到杭州来,所以50%港口业务基本是接近垄断,这是非常稳定的收入。这个港口业务的运营商就是富春——EC World的发起人。因为它原来就拥有的运营的单位,所以就继续在那里运营,继续给EC WORLD提供非常稳定的租金收入。

第四个是电商的产业园,产业园里有各种配套、各种孵化器,给电子商务的这些大中小企业在里面作为他们的办公室、展厅,还有配套会议的地方、旅馆、餐馆等等。

第五个是仓库我们全部租给如意仓,这也是EC World希望重点发展的产业。

七号是我们租给浙江中烟,仓储必须是恒温恒湿,烟叶在仓库里面要存放两年才可以做成香烟。一箱烟叶大概一万元左右,这估算差不多有100亿的资产在里面。100亿的烟叶不能随便乱动,一定要管好。所以这对我们来说是一个几乎零风险的产业,租金是非常稳定的产业。

武汉收购案例:发展电商、物流的产业
中国电商每年以20%、30%的速度在增长。不管是阿里还是京东,目前对物流仓储的需求还是很高的,要找到、能够租到一个仓库已经是不容易的。有人问吴多深,为什么你们还有10%的空置率呢?“这是因为有一些仓库不符合要求,地点不适合等等。这是正常现象,不过我们能够做到90%已经是达到一种稀缺的概念了。”

电商物流和传统电商不同。传统电商有很高的货架,都是用叉车一箱一箱的运作。而电商不一样,电商可以有比较矮的层高,是一个一个货架,里面放很多个SKU,可能有上千、上万个SKU,如何去管理和处理,如何能做到当日达和次日达,这是有一定的挑战的,这就要靠电商物流的发展。因为这个电商的发展,B2C已经造成一个趋势了,就是B2C也是把B2B的业务接进来,所以电商已经到了全渠道物流的概念了。

我们的物流如何做到当日达、次日达呢?全靠它的信息系统,订单管理系统、仓库管理系统、交通、运输管理系统,都是集团自主开发的。我们有几十个工程师在杭州开发这个系统,这些系统跟所有电商平台都是无缝衔接。下大了以后,一个订单0.7秒就到平台上面来,10分钟必须把货物选出来、包好、给配送的快递。还有也靠大数据。尤其是光棍节的高峰期,十年前可能要九天、十天甚至两周才可以到,今天做到两天、一天就能到。这就是靠着大数据、靠着整个信息系统的支持。

中国电子商务的中心杭州——是阿里的发源地,也是网易的发源地,但是EC World 也在其他地方不断寻找新的投资。最近EC World刚刚以1.45亿人民币完成武汉梅洛特的收购,这个估值大概1.7亿,目前它的营运是给京东和当当网。用吴多深的话说,“我们要在电商、物流的产业发展!” 这也是一个很好的收购案例。武汉是一个东西南北的交通枢纽,也是物流的枢纽。武汉有1000万人口,其次是它的GDP发展,以及它的地理位置、前景等等,都是武汉收购的考量。

EC WORLD如何实现增长?
“这靠租金的有机的增长,靠资产的增值!”吴多深解释,发起人给予了两个优先购买权的资产,还有第三方的资产。除了最近收购的武汉第三方资产,还有产业园的二期,也在酝酿中。

随着“一带一路”往东南亚推进,阿里已经收购了东南亚和印尼的一些电商物流,菜鸟的系统也完全进入了东南亚了。东南亚是6亿人口,政治相对稳定,经济也很稳定,比如越南,越南1亿人口,目前很多日本的很多制造业、韩国的制造业都开始进入越南。三星在越南投了100亿美元作为手机制造厂。这有点像国内五年前、十年前的情况,正是电商快要高速发展的时候,这也是我们能够进入东南亚的最好的机会。

EC WORLD虽然是电商的物流,但却不完全是电商的资产。比如说港口的运营业务,纯粹就是收租金。港口的增长带来更稳定的租金。

我们更多的是要发展电商物流这一块,因为最大原因还是因为中国的电商物流的发展迅猛,需求锐不可当。因为上市是2016年,五年的租约期,目前集中在2020年到期。对我们来讲租约到期也不是一个太重要的问题,随着我们收购更多的资产,租约会相对更加平均一点。我们的资产是横跨多个领域,不光是物流仓库。

吴多深强调,EC WORLD和其他REIT不同之处在于,“我们不光是重资产的公司,也必须是房地产证券化的概念,我们和集团是有一种非常大的协同效应存在。”意仓是集团拥有的100%的电商物流的运营商,不用担心空置率的问题。如意仓在电商平台跟快递中间所有的东西都是它来做的。虽然全国它不是唯一的,它是其中一家相当重要的,承担全渠道的物流。我们不仅是房地产的拥有者,也是REITs的运营者。

稳定派息 保持资产健康增长
吴多深说,现在EC WORLD的股息已在8.4%,高于新加坡平均水平。新加坡要求REITs的收入90%以上必须得派出去,以REITs来讲,派息这么高,几乎是没有风险的产品,在市场中是难找得到的。我们原来上市的时候是每半年派息一次,不过董事会认为还是每季度派息,我们现在还是按照每季度派息。所以非常稳定的派息率。总收入也可以看得到我们每个季度的总收入都是稳中有升,净利润也是维持在非常稳定的水平。

稳定持续的估值增长,不光是租约、派息、租金收入是稳中有升,我们的估值也是稳中有升,我们的资产组合出租率也是接近100%。因为在新加坡REITs上市要给两年的预测,我们已经进入第三年了,所以这个预测已经停止了,这两年的预测里面我们每个季度、每年的预测都超额完成,不管是在净收入、分红等等,都是超额完成。我们资产的表现,可以看多个组合,不同产业的不同组合,看它的资产,还有年化净资产,我们的收益率平均是6.4%。中间的是4.5%,基本是零风险。因为它也是央企,很大,所以这个4.5%还是相当可以接受的收益率。

从资本管理的角度,我们还是保持相对谨慎的。我们必须要在季度到的时候完成派息,派息如果降下来了,REITs的价值马上就往下冲了。所以对我们来讲要维持稳定的派息,REITs的管理是非常重要的事情。因为我们在国内收的是人民币,所以我们就要做一些人民币的对冲,当然不是完全的对冲。人民币跟新币有比较大的关联性。人民币跟美元,不管降多少,新币跟人民币降的幅度是比美元跟美元对比降得比较少的。尽管如此,我们还是要做一些外汇的对冲。对冲的目的就是要保证这个季度的时候能够派息。

利息方面,REITs都是有一定的杠杆的。我们做了一个4亿新元的杠杆,2亿新元在国内,就是10亿人民币左右,在国外是2亿,所以我们年化的利率大概在4%多。正因如此,我们可以更加的达到我们派息的收益率的提高。

新加坡的监管要求,REITs的负债率不能超过45%。新加坡的REITs一般都是在38%左右,而EC WORLD的负债在28.9%,意味着这个低负债率,还可以有2.5新元的负债可以增加。这个潜在的收购空间,为增长会带来一定的优势。

目前,EC World的资产负债表表现健康,每股净资产在0.93新元。总的来说,派息率非常稳定,稳中有升;未来的收购对象,资产的增加已经是相当清楚的一个趋势。吴多深表示,在这样的情况下,这是很好的时机,也希望投资者能够抓住这个拐点。“只要拐点一上来,你有一个稳定的收入能够维持一年8%、10%的收益率,单位价值也会再提升。所以从多方面来讲,都是非常好的投资。”

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