EC公寓仍具投资价值

EC公寓仍具投资价值

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2017310日,新加坡政府通过调低物业持有期和卖方印花税(SSD)的税率来缓解物业降温措施,令许多人感到惊讶。虽然这种变化并不直接影响执行共管公寓(EC)市场,但私人住宅市场买气的提升应该会产生积极的溢出效应。业内人士认为执行共管公寓因为其类似私人公寓的特点和较低的价格仍具投资价值。是新加坡夹心阶层地产投资的首选。

执行共管公寓因为其类似私人公寓的特点和较低的价格仍具投资价值。是新加坡夹心阶层地产投资的首选

但即使在这个有点惊诧的政策公布之前,过去一年来,对执行共管公寓的需求已经上升,买家在2016年入手了3,999间执行共管公寓,比2015年的2,550个单位增长了56.8%。销售额的上涨可能部分归因于私人住宅市场的情绪改善,因为买家重新回到市场,认为私人房屋价格正在稳定下来。值得注意的是,2016年的前两大销售的执行共管公寓项目是万乐轩(Wandervale)和万宝园(Treasure Crest),共销售了1001个单位。

价格低于私人公寓20%以上

尽管执行共管公寓的供应量在情绪的改善下有所增加,但其价格并没有明显下降。考虑到这一点,人们可能会问执行共管公寓是否仍然为买方提供有吸引力的价值主张。

作为公共和私人住宅之间的混合体,执行共管公寓在2012年至2013年期间受到买家的追捧。与私人公寓类似,执行共管公寓由私人开发商设计和建造,并配有游泳池和烧烤台等公寓设施。首次购买执行共管公寓的买家也可享受高达3万新元的政府津贴。

但是,购买新建执行共管公寓单位是有限制的。规定的每月家庭收入上限为1.4万新元,新建EC的买家必须是核心家庭,其中必须包括两名新加坡公民,或新加坡公民和新加坡永久居民(PR)。新建执行共管公寓买家也必须遵守5年的最短居住期限(MOP),然后才能在公开市场上向新加坡公民或永久居民出售。只有在10年后,执行共管公寓才能被视为完全私有化,可以卖给外国人。

新建执行共管公寓单位相对于新建的私人公寓而言是以折扣价发售的。目前,折扣可以从20%到25%不等。值得注意的是,当5年的最短居住期限满足后,在私有化时转售执行共管公寓和转售公寓之间的价格差距分别缩小到约9%和5%左右。

从过往行情看,新发售的执行共管公寓的销售情况相对较好,除了受到周期性市场下滑影响的少数项目之外。1996年至1999年期间发售的早批执行共管公寓大多受到好评。每个执行共管公寓项目出售其80%的单位的时间区间中位数只有短短的3.7个月(图1)。1992年至1995年间,房价涨幅居高不下,执行共管公寓为许多人提供了一个负担得起的机会,可以购买到私人物业。不过,1998年至1999年期间推出的几个执行共管公寓,受到1997年亚洲金融危机的冲击,其销售速度稍有下降。

随后批次的执行共管公寓发售经历了较慢的销售速度,销售持续时间中位数增加(图2)。 执行共管公寓在2010年至2013年王者归来,24个项目在此期间发售。 2011年的设计、兴建和销售计划(DBSS)组屋的暂停以及私人房屋价格上涨推动了执行共管公寓的市场需求,销售速度缩短至9.3个月。随着需求的增加,执行共管公寓价格开始上涨,政府出手干预来为市场降温。2013年底实施了30%的每月还债比率(MSR)和转售征税。

执行共管公寓包赚不赔?

迄今为止,新加坡市场总共发售了63个执行共管公寓项目。其中23个已经完成了5年的最短居住期限,并在转售市场上流通。分别在期各自的竣工后5到10年分析了其发售价格和随后的转售价格,并将其以限制进行匹配以衍生出平均利润和损失(图3)。分析仅关注每平方英尺的价格,并没有考虑到津贴,印花税和其他杂费。

结果显示,并不是所有的执行共管公寓都在5年的最短居住期限之后盈利。尽管执行共管公寓和私人公寓之间存在固有的价格差距,但在接近或处于价格顶峰期的购买执行共管公寓的买家在5年最短居住期限之后仍然亏损。这适用于从1996年至1999年发售的第一批执行共管公寓。经过一系列动荡的事件后,如1997年亚洲金融危机,2001年的科技泡沫破灭和2003年非典(Sars)爆发,市区重建局的整体私人房屋价格指数在2004至2005年度,比1996年第二季度峰值还要低约35-38%。

2001年至2005年期间在私人房屋价格停滞的时期推出的下一批执行共管公寓项目表现好转。其业主受益于2006年房地产价格的上涨,当他们在最短居住期限后5年之际出售时,获得了巨额利润。

在更长的时间内,完工后的10年所有的执行共管公寓都有收益。应该牢记,执行共管公寓转售价格与私人房屋总体价格密切相关,执行共管私人公寓价格差距并不能确保投资执行共管公寓包赚不赔。

房市降温时代最好的投资标的

自1996年推出以来,执行共管公寓从整体上取得了成功。大多数执行共管公寓项目往往在两年内告罄。然而,在2016年初,执行共管公寓市场的状况越来越让人担忧,当时发售的执行共管公寓未售出的存量单位在2016年4月份飙升至历史高峰4,007个单位。不过执行共管公寓销售目前开始复苏,未售出的库存今年2月份下降至2088个单位。

与私营公寓不同,执行共管公寓的供应更为有限,而新的执行共管公寓建址的唯一来源是政府土地销售计划(GLS)。在过去两次政府土地销售计划实施中,确认名单上没有新的执行共管公寓建址。考虑到获得开发商必须遵守的从获得地块到向市场发售项目的15个月的等待期,执行共管公寓将在2017年和2018年供不应求。预计今年将推出3个新的执行共管公寓项目,而去年推出了5个。

执行共管公寓需求的主要驱动力是这种住房形式和郊区私人公寓之间的巨大价格差距。执行共管公寓与私人公寓的特点相似但价格更低,执行共管公寓享有更高的安全边际和更大的资本增值潜力。政府补贴的提供有助于巩固这一优势。此外,夹心阶层在DBSS计划的暂停后几乎没有太多选择。

另外,近年来新加坡新移民购买执行共管公寓的比例越来越高,执行共管公寓已经成为新移民置业投资的主要选择。对新移民来说,大多在永久居民身份期间购买组屋,待最低自住年限满足后,组屋的升值无疑带来一定潜在收益,用此作为基础而购买执行共管公寓无疑是二次置业投资,实现物业再升值,财富再集聚。

尤其是当前各种降温政策实施后,执行共管公寓成为最好的投资渠道。额外印花税(ABSD, Additional Buyer Stamp Duty)及总偿债比例限制(TDSR, Total debt serving ratio)让普通人购买两套以上住房进行投资的机会和价值几乎消失。EC却依然可以在满足投资需要同时,兼顾自住需求。因为执行共管公寓购买者只有一套房产,不需要额外印花税。在贷款方面,由于银行知道买家未来必须卖掉组屋,所以相对可以考虑给出较充足的贷款。

总而言之,考虑到价格差距巨大,政府补助以及夹心阶层缺乏替代品,执行共管公寓仍然为新加坡符合条件的房产所有者提供有吸引力的价值主张。

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