中国REITs联盟专题沙龙:资管新规下的房地产投融资之道

中国REITs联盟专题沙龙:资管新规下的房地产投融资之道

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2018年是我国“十九大”开局之年,也是经济调整结构、转型升级的关键一年。在经济进入新常态、房地产市场去库存压力较大的背景下,特别是面对房地产金融化的趋势,没有资金实力、缺乏融资手段的房企更加举步维艰。面对经济下行和行业转型,未来房地产的投资机会在哪里?房地产企业与金融机构合作的模式如何选择?

两会召开之际,由中国REITs联盟主办的REITs专题沙龙“资管新规下的房地产投融资之道”于3月12日下午在北京金融街召开。沙龙由联盟秘书长王刚主持,并特别邀请到了亚太房地产业协会(APREA)CEO Peter Verwer 先生。

亚太房地产业协会 CEO Peter Verwer

Peter Verwer先生首先带来关于亚太地区REITs的分享,并从亚太REITs在资本市场的表现、持有中国物业的REITs的发展和现状以及全球和亚太地区REITs发展新趋势三个方面进行了介绍。Peter认为亚太地区的REITs在资本市场上的表现非常亮眼,自2002年亚太REITs诞生的17年来,REITs的长期市场表现大大超过了包含债券、股权及上市公司股票等主要金融产品。

中国地区物业的资本增值和收益更是名列前茅,7只持有中国大陆资产在海外上市的REITs去年的总收益率(包含分红收益和股价增值)达20.62%。而同时,借助新兴科技产业的发展,新业态的出现,亚太地区的REITs有着得天独厚的发展机遇。

奋迅律师事务所-朴文一律师

接下来奋迅律师事务所的朴文一律师带来关于长租公寓资产证券化产品的分享,分别对租金ABS、租金贷ABS、CMBS和类REITs产品进行了介绍和案例分析。同时还描述了各个产品的优势、劣势以及适用的物业和情形。以魔方公寓ABS为代表的租金ABS,对资产要求低,适合轻资产运营的运营商,但融资规模较小,融资期限较短。

而以自如ABS为代表的租金贷ABS,实际上是向承租人提供分期贷款的资金方使用的融资工具。通过房租贷款利息或次级收益,可提高租金回报率。但发行此类产品,需要掌握大量的承租人资源和持有小贷牌照或通过信托通道放款才可以。以招商蛇口CMBS为代表的CMBS产品,是物业抵押贷款的证券化融资,需要底层资产有较大规模,产品期限也较长。但只能释放物业资产的60%左右的价值,也无法实现资产出表。而以新派公寓类REITs为代表的类REITs产品,可最大限度的释放物业价值,其实质是物业产权的证券化,也可实现资产出表。但重组结构较复杂,税负也较高。

会议过程中,大家还就长租公寓的证券化、新规下证券化产品的结构搭建、实操合规问题、PPP项目证券化可行性、各地区REITs税收政策、房地产证券化产品新发行场所的探索等问题进行了讨论。

中国REITs联盟此次专题沙龙在热烈的讨论中圆满结束。华融信托、嘉实基金、招商银行、大连银行、国寿投资、中保投资集团、北京睿信投资、奋迅律师事务所、贝克麦坚时律师事务所、世联评估、深圳国策、东方金诚、东方汇智、链家自如等联盟成员单位的领导与业内嘉宾出席了本次会议。

会后第二天,APREA和中国REITs联盟还共同拜会了中国证券投资基金业协会(AMAC),向领导们分享了他们对亚太及全球REITs最新的研究成果。

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