区块链看上房地产信托投资基金 对于房地产是妖是福?

区块链看上房地产信托投资基金 对于房地产是妖是福?

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IHT想用区块链提高房产投资流动性,并让回报率更透明。

世邦魏理仕报告显示,2016年上半年,中国投资者的海外房地产投资,高达1075亿元人民币,同比增长超过一倍。曾经有从事财富管理行业的创业者告诉36氪,东南亚房产的租金回报率最高能达到10%。

然而,直接置业需要大量资金,流程运作周期长,同时资产流动性低。因此,REITs(房地产信托投资基金)可能是一种不错的方式,让买不起房的投资者也能参与房地产投资。同时对于重资产的房产生意而言,证券化是一种重要的融资方式,然而现有的REITs存在较高门槛。根据公开报道,在REITs较为发达的美国,单只REITs平均规模约为90亿美元,亚洲约为90亿人民币,中国仅为22亿人民币。

本文要介绍的IHT,希望借鉴REITs的方式,同时结合区块链项目,解决上述问题。IHT 是 i-house.com 项下开发的专门用于拆分不动产的智能合约和分布式记账技术。创始人吴友平介绍,整个过程大概分成三步:拆分、上链、流通。IHT首先找到上游有价值的不动产,通过智能合约将大额不动产拆分成不同份额;然后房产信息、产权和收益权等相关情况都记录到区块链上;最后在下游对接有资质的金融机构销售相关证券化产品,并做好投资者资格审查。IHT主要通过收取上链手续费盈利。

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目前,IHT对接的地产主要以商业地产等非住宅类物业为主,大致可分成酒店和民宿等旅游类房产、众创空间、偏线下零售性质的商业地产等三类。为了保证资产的收益权,IHT当然还是希望资产得到适当管理,因此IHT规定上游资产端最多只能出售49%不动产的产权,那么业主和管理公司依然是资产的主要持有者。

相较于传统的REITs,吴友平认为,IHT有以下三点优势:

降低了资产端的融资门槛。如上所述,原来不动产要做证券化门槛很高,既受到发行主体影响,也受到资产规模影响,金额至少数十亿元。IHT资产端的门槛最低是5000万美元,独栋的商业地产也有可能证券化。吴友平表示,原来资产端主要通过银行等金融机构去融资,根据经营者们的反馈,类似低门槛的融资方式非常受欢迎。

运用区块链本身去信任机制,防篡改、信息更透明、可追溯,方便监管,让投资的风险更可控。吴友平介绍,原来的不动产支持证券,投资人大概是每过半年知道收益率。利用了区块链之后,相关商业地产的经营情况可以通过接入管理公司的ERP系统、连接物联网设备等方式,获取物业的最新经营状况,得以更好地监控经营状况,收益情况也可实时更新。

提高资产的流动性。原来,买房要实地看房、来回沟通、过户,因而将不动产拆分成金融产品本已提高了流通性,如今将快速的产权转移记录在区块链上,免除了原来复杂的流程,更是进一步提高的资产的流动性。

目前,IHT对接了日本、澳大利亚等房产的持有者,相关项目将于3月上线。吴友平透露,在泰国、马来西亚、柬埔寨等东南亚地区已展开项目合作,计划于2018-2019年将资产范围覆盖美国、欧洲等世界多地。

此外,在最新的2.0版本中,IHT表示,将上线可以用IHT的代币在日本买房产的功能。在日本,比特币已经成为合法支付方式,在IHT平台上,全球用户可以用代币在日本买房,前提是通过金融机构的KYC。

市场上将区块链技术结合房产投资领域的创业公司,还有REAL、Wealth Migrate,以及36氪报道过的Cybereits、咔咔买房。同时有不少项目利用区块链做房屋产权登记。在国内,雄安已建成区块链租房应用平台并上线。在海外,国际比特币房地产协会(IBREA),曾基于区块链发布土地及房地产登记解决方案;Ubitquity 与Atlantic Sotheby国际地产等合作,于2016年在区块链上实现房屋产权转移。

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