信托并购风起华联

信托并购风起华联

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为今后收购综合发展项目奠定基础,华联商业信托(OUE Commercial Reit)和华联酒店信托(OUE Hospitality Trust)最近宣布合并。合并后的信托不仅将成为本地市值最大的十大信托(REIT)之一,而且还能提升其开发综合项目的能力。专家预计,华联的这一举措有望带起新加坡房产信托的并购潮。

文:英贤

“这项合并将创造一个多元化、规模大,以及流通性高的REIT,显著提升信托的知名度。这也能加强信托的收入韧性,捕捉发展机会,” 华联商业信托行政总裁陈淑铃向媒体表述。

据悉,信托合并后资产总额约为68亿元,在本地REIT中排在第八。市值则可达29亿元,排在第10位。流通股市值约为11亿元,可推高交易流通性。

华联商业信托表示,合并可加强财务灵活度,或可被纳入指数,吸引更多的投资者。鉴于包括办公楼、酒店和零售等的综合发展项目呈上升趋势,合并后的信托可探讨收购这类项目。目前,综合项目不在两家的投资授权范围之内。

据专家分析,鉴于合并后的REIT可能会纳入MSCI亚太REIT指数等主要基准指数,这将势必让其具备更强的市场竞争力和流动性,从而吸引更多机构投资者。

虽然合并后的负债率预计为40.3%,高于本地REIT的平均水平34%,但这项交易对酒店信托股东的优势应该更为明显。合并后的新信托将持有七个房地产项目,包括办公楼、酒店和零售产业。其中,六个位于新加坡,一个位于中国。这包括220万平方英尺的可出租面积和1640个酒店客房。

据悉,这项交易以信托计划(trust scheme)的方式进行,有待双方股东和法庭批准,预计8月完成,之后酒店信托将除牌。

一般情况下,市场对信托合并产生兴趣,主要是因为本地信托市场运营环境良好,但收购选择受限,为提高信托的竞争能力,自然会走向合并,这也是提高信托规模和流动性的必由之路。此外,信托管理公司也会从中获益,取得较高费用收入、较低运营成本,以及脱售资产时有更大灵活性。

由于华联此举将明显增强其竞争力,因此不排除可能带动本地房地产投资信托(REIT)的并购风,特别是市值10亿元及以下的信托。根据新加坡交易所网站资料,目前共有43个信托在本地上市,市值共达760亿元。其中,大多信托市值超过10亿元,少于10亿元存在合并或被收购可能的信托包括:腾飞酒店信托(Ascendas Hospitality Trust)、宝泽安保房地产信托(AIMS AMP REIT)、凯诗物流信托(Cache Logistics Trust)、胜宝工业信托(Sabana Reit)和速美商业空间信托(Soilbuild Biz REIT)。它们跟其他一些上市信托也有着密切关联。

例如易商红木信托、胜宝工业信托和速美商业空间信托的大股东之一同为中国房地产富豪童锦泉;凯诗物流信托和新达信托(Suntec Reit)都是亚腾资产管理(ARA)旗下信托。

去年第四季度,易商红木信托(ESR-Reit)完成与亿达工业房地产投资信托(Viva Industrial Trust)合并,总值为10.8亿美元。鉴于凯德集团(CapitaLand)、雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust)和腾飞酒店信托的投资目标有重叠性,如果凯德完成星桥腾飞收购,它可能会考虑合并这两个信托。

展望未来,业内人士大都认为,随着市场逐步成熟,信托并购将是大势所趋。由于大型信托表现向来优于小型信托,所以小型信托将寻求合并,以吸引更多机构投资者。由此可见,这股信托并购风极有可能还会延续下去。同时,也有专家建议,市值较大的信托,特别是那些有共同赞助人及经理人的信托也有合并的可能和必要性。

宏观来看,本地股市因受中美贸易战以及全球经济不确定性的影响,加上美国联邦储备局暂停加息,已经经历了一些波动。因此,在专家看来,房地产投资信托(REIT)将是良好的收益型投资,尤其是有海外房地产的信托。而随着联储局大幅放慢加息步伐,收益率高的房地产投资信托已成为许多人的投资首选。

星展集团研究最新的报告显示,新加坡房地产投资信托(S-REIT)今年以来的回报率高达14%,股价预计还会继续上涨,甚至可能上探2013年5月的最高纪录。目前的宏观条件与2013年相似,低利率意味着S-REIT再融资的风险也会相应较低。

据星展预计,星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)、丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)和华联商业信托(OUE Commercial Reit)等市值较小的信托,将可能更会受到投资者青睐。而据兴业银行研究的最新报告,S-REIT目前的平均股息收益率比新加坡政府10年债券收益率高出3.6个百分点。

瑞士信贷发表的报告也指出,随着利差缩小(yield compression),S-REIT的股权融资活动预计会增加,致使股价下跌,是吸纳的好时机。

S-REIT的房地产类型多样,兴业证券分析师维杰(Vijay Natarajan)日前发表报告称,工业和酒店房地产投资信托的前景良好,因为不论是房地产供需,还是信托估值方面,都显示股价有望上涨。至于办公楼方面,他认为租金整逐步上升,但每单位派息预计会在今年较迟时候才有所上升。

鉴于本地房地产市场的规模有限,近几年来不少信托积极扩展海外业务,收购多项外国房地产。

星展集团分析人士表示,海外房地产市场较大,流动资金较多,较容易购得资产回报率高的房地产。若同只有本地房地产的信托比较,拥有海外资产的信托有更好的发展前景,也能给予投资者更高的回报率。譬如,拥有美国办公楼的宏利美国房地产投资信托(Manulife US REIT),目前的每单位派息收益率为7%,优于以新加坡资产为主的办公楼投资信托,如凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)或吉宝房地产信托(Keppel REIT),这两只信托的每单位派息率低于5%。

信托纳入海外房地产的另一个好处,就是能让房地产组合更多元化。除了投资地点多元化之外,信托也能以美元等其他货币进行交易。

虽然投资外国房地产信托的有不少利处,但星展专家业提醒投资者,必须了解信托的税务结构、投资地点和政治与条例风险,以免遭受不必要的损失。