谁是亚洲房价之巅

谁是亚洲房价之巅

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国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)4月发布的报告显示,香港、新加坡、上海统治了全球房价的前三甲。然而,因为这三座以高消费著称的亚洲城市有着不同的公租房政策、社会制度和生活成本,房价的排名实际并没有像该报告或者政府定期公布的数据那么简单。其实,只有在这三座城市真正居住过的人才能给出正确的房价解读。

文:张俊

新加坡高层居民楼

世邦魏理仕(CBRE)的年度报告对35个城市的私人住宅市场进行比较,结果香港保持其最高位置,平均住宅物业成本为123.5万美元(167万新元);新加坡以87.4万美元(118.4万新元)排名第二;紧随其后的上海为87.3万美元(118.3万新元)。总体来看,亚洲城市占据前十名中的一半,其中深圳排名第五,北京排名第九。名单上的其他城市分别是温哥华(第4名),洛杉矶(第6名),纽约(第7名),伦敦(第8名)和巴黎(第10名)。

欧洲在房价涨幅最高的十大城市中,共占六席。其中,曾在金融危机期间遭遇大幅下滑的巴塞罗那、马德里和都柏林三地的房价在经济低迷期中经历艰难回升。而目前这几个市场均已进入复苏阶段并呈现显著增长趋势。伦敦楼市则是在经历经济下行周期后迅速回暖。

总体来看,随着房地产市场长周期接近尾声,住宅市场的价格增速正在普遍放缓。预计美国市场将因利率上调而进一步受到影响,亚太市场或因各类调控措施而继续承压。

新加坡房价增幅排名仅27

香港、新加坡、上海三大城市都采取了房产调控措施,但效果却各不相同。根据报告所采用的来自新加坡市区重建局(Urban Redevelopment Authority)提供的私人房地产交易数据库,新加坡的私人房地产市场2018年的平均价格增长率为1.1%,远远低于香港的5.5%和上海的11.2%,在所研究的35个城市中排名第27位。

世邦魏理仕东南亚研究负责人德斯蒙德辛(Desmond Sim)说:“作为一个金融中心城市,新加坡以其高质量的人才,便利的经商环境,一流的基础设施以及稳定的经济和政治而闻名。新加坡一直是跨国公司建立地区总部的有利位置。这些因素影响了当地的房产价格。”

他指出,自2017年第三季度以来连续五个季度出现强劲增长后,2019年第一季度房价连续第二个季度出现下滑。“随着供应量的增加和市场情绪走弱,从今年开始,新加坡的房产价格可能会放缓或保持平稳。”

根据利斯苏富比(List Sotheby’s International Realty)对于新加坡房市的统计,在2018首季有16个私宅和综合项目招标,其中11个售出;而今年首季推出的19个项目仍未卖掉。在今年首季推出的项目当中,有不少是在去年招标失败后卷土重来的,包括浩然大厦(Horizon Towers)、吉士德阁(Gilstead Court)、格兰芝园(Grange Heights)和伊丽莎白大厦(Elizabeth Towers),还有在2月第三度招标的西班牙山庄(Spanish Village)。

部分项目在重新推出时降低了保留价,例如从1.68亿元调低至1.53亿元的吉士德阁,以及从8.82亿元降至8.28亿元的西班牙山庄。浩然大厦和格兰芝园的价格不变,但不论是降价还是维持价格,这些项目在寻找买主时同样困难重重。在本月9日截止的加东商业中心(Katong Plaza)招标活动,也没有下文,该项目已是第二次招标。据悉,房地产经纪公司正尝试以私下协议的方式寻找买主。

据业内人士分析,发展商现在的注意力全放在推销于集售项目地段重新发展的新私宅项目,而不是放在填补地皮库存方面。此外,收购集体出售地段的复杂过程也让发展商却步。一般情况下,从政府售地计划购买土地会比较直接,不用经过向分层地契局或高庭提出申请、达到质量标准等全部过程。

业内人士分析,部分私宅项目为了吸引屋主加入集售计划而抬高保留价,虽然计划获得至少八成屋主支持,但换来的却是无人问津的窘境。去年全年共有大约38个集体出售项目成交,今年的数量预计会大幅减少。专家预计,今年如果有集售项目成交,最多也只有数个,而多数会是卷土重来的项目,首次推出的项目预计会大幅减少。相比之下,商用项目的前景可能更被看好。私宅降温措施影响了发展商的收购计划,因为非住宅用途项目成交的机会较大,酒店地段也有一定的需求。

政府公屋制度至关重要

促使新加坡房价平稳的另外两个重要原因是政府实施的新一轮房地产降温措施和公屋制度。

过去一年,新加坡多管齐下从税制、房屋限建和反洗钱三方面加大调控力度,确保房产市场稳定。去年7月,新加坡政府推出调高住宅额外买家印花税(ABSD)新措施,除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民,个人买家要缴交的额外买方印花税(ABSD)都上调五个百分点。因此,本地居民购买第二套住宅的额外买方印花税,从之前的7%增至12%;外国购房者所须缴付的额外买方印花税,从15%升至20%;以公司名义买房的税率增加了10个百分点,从15%上调到25%。

除此之外,政府还规定住房贷款不应超过总偿债率(TDSR)的60%;将抵押贷款还款额上限,从月收入总额的35%下调至30%;将购置组屋的最长贷款申请年限缩短5年,从30年缩短至25年等等。

对于开发商,政府曾表示计划限制开发商建造“鞋盒”公寓数量的额外指引,以及计划在2019年上半年放慢住宅用地出售步伐。以前,用于计算新加坡核心中央区以外开发项目允许的最大住房单位数的公式是以平方米计的建筑面积( GFA)除以70平方米,而现在,公式更新为(建筑面积/ 85平方米)。这意味着每个开发项目建造的单元数量减少约18%。根据新加坡城市重建局的说法,这使得开发者能够提供更均衡的单位规模组合,以满足新加坡购房者的多样化需求,而不仅仅是投资者。

从亚洲来看,虽然香港、上海等多地也试行过各种房产调控举措,但收效却不像新加坡那般明显。若仔细分析三地的住房政策,则能看出新加坡调控成功的背后还与其完善的公屋制度息息相关。

如今,超过80%的新加坡公民居住在政府提供的组屋内,其价格仅相当于同等公寓楼的五分之一。这些遍布全岛各地以大牌编号,色彩各异的组屋虽然没有私家小区,但房屋宽敞,周边绿化及生活配套齐全,着实解决了绝大多数本地人的住房需求。另外,建屋局(HDB)对于本地组屋申请者的条件也相当宽松。例如,只要申请者的家庭月收入在12,000元之内就可以申请购置一套四房组屋(four-room flat)。鉴于新加坡的平均收入为5,000多元,12,000元的门槛显得合情合理。试想,一个国家的居民若有了基本的住房保障,其实就在很大程度上遏制了市场对住房的需求,好比是一道最有效的房价“调控令”,这正如新加坡建屋发展局大楼里所贴的那一幅醒目的毛笔书法“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山”。

然而,上海人就没有那么幸运了。尽管中国政府从上世纪七、八十年代就开始组团到新加坡学习管理经验,但至今仍未推出类似新加坡组屋的公有住宅。如今,绝大多数居住在上海以及大多数中国大陆的人们都需要购买价格类似于新加坡公寓楼的商品房,这导致了过去20年当地的房产价格出现了几十倍的增长,并迅速成为了一个重大社会问题和热点。另外,一直以来,中国大陆商品房的面积还包括电梯、走道、小区大堂等公共面积,因此购房者得到的实际面积一般只有所购面积的70%-80%,但在买房时仍须按100%的面积付费。再者,上海的公寓楼大都没有游泳池等公共设施。以此来看,即使新加坡和上海住宅的市场价格相当,两地的住房实际成本和住房条件不可同日而语。

香港虽然是个比上海开放程度和发展水平更高的城市,拥有相对较完整的公租房体系,但依然无法完全满足本地人的需求。据香港《南华早报》(South China Morning Post)年初报道,约有330万香港人目前居住在政府提供的公租房内,约占香港总人口的44.7%。与新加坡组屋申请条件相比,香港公屋的申请条件则更高,一般仅针对年老体弱或的确经济有困难的本地人。比如,如果一对香港夫妇若要申请公屋,他们的月收入总数不得高于17,600港币(约 3000新元),这仅相当于新加坡组屋申请门槛的1/4。即使申请者满足月收入及其它所有条件,等待时间也有可能长达5年之久。

房产,是大部分人一生中购买的最昂贵的商品,它的价格受到各种因素影响,很难准确得出,而所谓的全球房价排名只是一个衡量各地住房和生活水平的一个参考。要真正回答究竟谁是亚洲房价之巅,那还得看国家的执政理念和人们的实际感受。