加税,狮城房市再降温

加税,狮城房市再降温

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晚上9时,新加坡后港房地产大盘项目Riverfront Residences售楼处被购房者挤得水泄不通,排队的长龙一直排到停车场,好像这不是在买房,而是在巴刹买炒粿条。这是在新加坡政府推出7月初推出房地产降温措施后的市场的规避反应,新政规定对于购买首套房产的新加坡公民和永久居民,额外买方印花税税率维持不变;将二套及以上房产购房者需缴纳的额外买方印花税税率上调5%。同时,收紧房贷额度上限,将贷款价值比下调5%。

Riverfront Residences是位于新加坡后港精华地段的大盘项目,由著名开发商豪利控股开发,共有1472个单位,非常具有投资价值。以价格为75.5万新元的两房式单位而言,额外买方印花税税率上调5%之后,买家将多多支付3.5万新元。“我正在吃晚饭,吃到一半我的中介给我打电话,叫我赶快冲过来抢房,不过看今天排这么长的队,我估计没有什么机会了。”林女士是一位潜在买家,一直在物色一个两房式单位,她对记者表示“据说这个购买窗口期只有短短4个小时,我真后悔没有早点下手。”

新加坡政府力控房价

新加坡政府出台的新政策具体内容包括:对于购买首套房产的“刚需”新加坡公民和永久居民,额外买方印花税税率维持不变;将二套及以上房产购房者需缴纳的额外买方印花税税率上调5%。同时,收紧房贷额度上限,将贷款价值比下调5%。

对于出台房产新政背后的逻辑,新加坡财政部(MOF)、国家发展部(MND)和金融管理局(MAS)于7月5日发表联合声明指出,新加坡房地产价格在过去一年中快速攀升,如果不加干预,可能会与经济基本面脱钩,导致楼市不稳定风险上升。金管局数据显示,新加坡私人住宅价格已从去年二季度的低位累计上涨了9.1%,接近历史高位,基本抵消了2013年中至2017年中这四年间累计下跌11.6%的影响。

同时,过去一年房地产交易量同比上涨了25%,同期新增房贷也增长了34%。在此前多轮调控措施尚未解除的情况下,房地产价格快速上涨势头依然难以抑制。因此,新加坡政府决定及时推出必要的房地产降温措施。新加坡金融管理局局长孟文能(Ravi Menon)也在记者会上提醒房地产开发商、购房者和银行要保持清醒,作出正确的判断,不要被房地产价格高涨冲昏头脑,理性长远看待楼市发展,关注长期供需平衡。

“我们欢迎房市的复苏,相信没有人愿意看到市场一直下滑,但是房价上涨幅度不应该超越薪金增长速度,”孟文能警告说,如果房价涨幅超过国人收入增长,本地家庭就得背负超出他们承担能力的房贷。这一风险将随着利率上扬而提高。此外,价格上扬过快也会对市场稳定性造成威胁。

“我们还告诉银行在承销时要小心,现在市场比较活跃,一切看起来都不错。”孟文能表示,承销时,银行也应对未来情景进行压力测试。“我们需要关注供需动态,我们不得不问自己,需求是否能够与未来几年即将投入的大量供应相匹配,”孟文能说。

在整体出售招标和的政府售地计划(GLS)方面,开发商一直在积极竞标。预计短期内市场上的销售单位数量将增加一倍以上。孟文能表示,如果未售出,这可能会导致供应不平衡并对市场造成压力。

根据市区重建局6月的数据,供应侧中有大约20,000个单位来自等待规划批准的政府售地计划和整体出售,此外还有来自以及获得规划批准项目的24,000个未售出单位。除了这些,现有还有30000多个私人住房单元空置。

分析师认为措施用力过猛

专家认为,此轮降温对于需求侧的影响比较小,因为新加坡拥有健全的组屋制度,保障了大部分人口的基本居住刚性需求得到满足,所以此次针对的主要是投资性的房产购买行为,在投资成本增大的情况下,购房者选择持币待购,或转向其他投资领域。

而对于供给侧,房地产开发商而言,降温措施是实实在在的影响,增加了销售成本,尤其是目前已经拿地,或者项目已经上马或开盘的。基于整体的财务运作情况和市场的情绪,房地产开发商或考虑降价促销来消化这增加的5%的购置成本,当然最后市场会重新找到一个平衡点。

针对政府突然宣布楼市降温措施,新加坡产业发展商公会(REDAS)认为政府重拳出击毫无理由。“在良好的经济增长下,房地产市场去年才开始出现情绪改善的现象。另外,早前的ABSD与总偿债率(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)等降温措施依旧有效,买家对价格还是相当敏感。”

一些分析师感叹,销售活动才刚有起色,就将被新一轮措施遏制。他们表示,即使没有这些措施,市场也会进行调整并找到平衡。高纬环球研究(Cushman & Wakefield)总监李敏雯(Christine Li)说,“这让很多人措手不及,因为有迹象显示,高价位降低了购买力,导致一些新项目销售速度较慢。”杰地集团(ZACD Group)执行总监麦俊荣(Nicholas Mak)则形容措施“下手太重”以及“过于严厉”。

具体而言,降温措施对发展商、集体出售以及购买第二套或以上房产的人冲击最大。购买第二套房子的新加坡人现在必须支付的额外买方印花税从之前的7%,增加到12%。购买第三套房或以上则必须支付15%的额外买方印花税。购买第一套住房的印花税则维持不变。

外国人购买房地产的额外买方印花税增加5个百分点,达到20%。分析师认为,这可能让他们重新评估在新加坡购房的可行性。

发展商若购买私宅,现在必须支付多5个百分点的额外买方印花税。也就是说,发展商若购买集体出售的房地产以供重新发展,必须先支付5%的印花税。分析师说,这可能提高收购土地的成本,减低投标的积极性,并进一步为集体出售市场降温。

政府重拳出击为楼市降温,房地产股也立刻应声下跌,显示了市场对于地产业的后市看空情绪,此前看好房地产领域的股票分析师也纷纷下调对房地产板块的展望。

华侨投资研究公司把对房地产股的展望从“增持”下调为“中立”。分析师王德清说,房地产控股与发展指数今年来总回报率为负4.8%,低于新加坡海峡时报指数整体表现,但由于之前私宅市场展望良好,因此是趁低吸购的好机会,不过现在情况变了。

辉立证券交易员王耀恒指出,降温措施将抑制私宅交易量,发展商盈利和股价比重估净资产值(RNAV)短期内都会受到冲击。不过,发展商受影响的程度,取决于他们拥有的库存单位,以及在本地私宅市场的曝险。

不要指望开发商降价

“这不是我们第一次看到额外买方印花税被祭出……当它首次推出时,显然存在同样的问题,但(市场)当时没有崩溃,”国浩房地产(GuocoLand)首席财务官赖德涞(Richard Lai)说。 “但它的作用是让市场放缓。”他在由华侨银行(OCBC)主办的2018年全球财政经济和商业论坛上表示。

他认为,降温措施在住宅市场的不同细分市场可能会产生不同的影响。尽管本地人在大众市场上购买他们的第一套住房可能不会受到额外买方印花税加息的影响,但高端细分市场中的投资者做出“等待和观望”反应。赖先生解释说,这是因为他们中的大多数都是在7月6日规则改变后面临更高的20%的额外买方印花税的外国买家。他补充说,由于影响外国投资者对新加坡房地产的兴趣的因素很多,额外买方印花税增加这可能是一种“暂时的”影响。

新加坡近年来的房屋价格指数

首先,新加坡是东南亚的门户城市和金融中心,市场透明度高,意味着新加坡物业将继续吸引海外市场相当的兴趣。此外,增加20%的额外买方印花税仍然比香港的同等水平低10个百分点。“对于来自香港的人,他将不得不问他是否应该在达到30%之前购买新加坡的物业。”

买家和投资者希望由于降温措施导致私人房价将大幅下跌,但目前看来这种想法不会在短期实现,因为开发商表示他们不打算大幅降价。

赖德涞表示,其公司“无意”削减房地产价格,但在出售对买家不具吸引力的单位时,像他公司这样的开发商必须“更加灵活”。房地产分析师表示,由于土地购置成本的变化,开发商将受到严重打击——他们现在必须根据土地成本支付25%的税,而不是之前的15%。

在被问及新措施将如何影响利润率和价格时,赖德涞给出了积极的展望。“如果我们比较一年前(与数据相比),我会说我们的利润率有很大提高,所以如果我必须吸收5%(的税),但这不会对我们造成太大伤害。这意味着我们会赚更少的钱,但这并不意味着我们最终会赔钱。”

另外还可以观察的一个趋势就是,也许因为新加坡本地市场的运营成本增加,本地开发商会将资源和注意力放到利润率更高的海外市场。