郑永年:房地产与中国社会命运

郑永年:房地产与中国社会命运

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在今天的中国,把房地产与中国社会的命运联系起来,可能很多人已经不会感觉到过于夸张了。也就是说,房地产决定了中国社会的命运,是进步还是退步,稳定还是不稳定,是改革还是革命,是幸福还是悲惨。

中国的房价已经严重绑架了经济

实际上,很多年来,房地产的变化是最能牵动中国社会的神经,而今天这种情况变得更为严峻了。在政府调控接连失效之后,人们已经对房地产失去了信心,自私的人们都在疯狂,希望在泡沫破灭之前进行最后的一搏。

金融经济“炼金术”终究破灭

前英格兰银行行长牟维·肯(Mervyn King)最近出版了一本题为《炼金术的终结:货币、金融和全球经济的未来》(The End of Alchemy: Money, Banking and the Future of the Global Economy)的书。在总结了2008年开始的经济危机后,作者说,他从危机中学习到了两点。第一,泡沫持续的程度远较我们预估的要长。以前的危机是这样,这次(2008年的金融危机)也一样,都持续了数十年的时间才最后破灭。第二,泡沫破灭的速度也远较我们预估的要快。

作者把金融经济称之为“炼金术”,终究会破灭。不管从哪个角度来说,今天中国的房地产就面临着这种情形,人们都知道泡沫总有一天会破灭,只不过不清楚哪一天;而在破灭之前,人们不仅还会继续处于“集体无意识”的状态,并且对此推波助澜。

实际上也如此。近年来,中央高层多次强调:“房子是用来住的,不是用来炒的。” 但现实刚好相反,房子被用来炒,而不是用来住的。这个趋势越来越严峻,在住房大量空置的同时,房价继续快速上涨。去年年底,中央经济工作会议讨论中国经济的几个不平衡,其中一个就是房地产和实体经济之间的失衡。房地产经济对实体经济的负面影响是显然的,不需要多说。

炒一套房的价值相当于一个不小的实体经济公司数十年的努力。“上市公司买房救公司”、“两个有房产的人结婚相当于两个上市公司的合并”、“为了买房,一个老太太结婚数次”等等新闻报道,一直充斥着新闻媒体。

确切地说,住房在中国已经远远超出其“居住”的自然属性,而涉及到个人、家庭、集体、道德伦理等等方面。历史地看,世界上没有一个国家的住房,能够像中国那样牵动着社会方方面面的变化。

中国房地产领域发展到今天的局面,是几个方面全面失效的结果。

其一、经济学的失效。经济学家从简单的供需出发,把重点放在土地供应和人口自由流动。如果住房有充足的供应,那么就不会出现现在这样的情况。不过,很显然,房地产并非供需市场决定的。一线城市供应不足,而二三线城市住房大量过剩。经济学也假定,如果户口制度改革容许人口自由流动,那么情况就可以改变。不过,即使在没有自由流动的情况下,政府怎么做也无法控制人们涌向一线城市。北、上、广、深这些一线城市的人口,已经超过2000多万了,还没有停止的迹象。

其二、政府经济政策的失效。多年来,政府千方百计采取各种限购政策,但效果不仅不佳,反而恶化局势。限购只是暂时现象,一旦放松,泡沫变得更大,不仅没有消耗掉泡沫,反而使得泡沫扩展得更快。

其三、市场的失效。因为中国本来就不存在一般意义上的市场(或者说概念中的市场根本不存在),市场的失效非常容易理解。因此,不管一线城市的房价多么离谱,人们还是拼命离开二三线城市,拥挤到一线城市。这里,价格因素不起任何作用,大城市的房价越高,人们越疯狂;而二三线城市的低价住房则吸引不了人们的兴趣。

其四、社会压力的失败。中国社会一直对房地产的现状感到不满,也用各种途径表达着不满,但社会的压力显然没有反映到政府的政策上面,或者市场波动上面。一个现实的矛盾是,尽管人们普遍感到不满,但人人都想成为房地产的“利益相关者”,从中得到一份利益。对没有住房的人来说,不满是真正的;但对很多已经有住房的人来说,不满针对的只是利益分配不公,或者希望再多得一些利益。

避免房地产泡沫破灭需要大变化

如果要避免房地产的破灭,就必须有伤筋动骨的变化。一旦房地产泡沫破灭,那么伤筋动骨的不仅仅是房地产市场本身了,而很可能是整个中国社会。一些观察家已经指出,越来越高的房价已经使得一些社会群体,尤其是年轻人群体对政府的执政能力失去信心。人人需要住房,当人们看不到希望的时候,这种情绪的产生是很自然的事情。

中国房地产今天所面临的困境,并不是房地产本身的问题,而是城市体制问题,是城市化模式问题。本栏多次论述中国城市化模式的弊端,这里不再重复。但有一点必须强调,那就是,房地产病只是中国城市化模式的一个反映而已。

由于中国政治和行政体制的特殊性(例如城市所具有的行政级别),优质资源高度集中在几个大城市,尤其是一线城市。在优质资源高度集中的情况下,所有意在促进社会进步的改革显得“违反”人性,从而变得无效,甚至失败。

这种例子比比皆是。例如,因为一线城市太大了,人太多了,需要减少人口,因此很多城市都在出台驱赶没有城市居住权的人(往往是农民工和穷人)的政策,但问题在于穷人最需要交通便利、能够找得到工作的城市。例如,城市的医院太拥挤了,但问题在于只有在城市才能找到好医院、好医生,老百姓为了一条命而到城市找医院和医生是人性所趋。例如,城市里的学区房尽管已经太贵了,但房价还是拼命往上涨,这只是因为城市的学校太好了,人们只有把自己的小孩送入这些学校,才会有一个更好的未来。

更为重要的是,大城市所具有的优质资源,使得城市聚集的既得利益者的规模越来越大,势力也越来越强,这更使得改革变得越来越困难。例如,讨论多年的房地产税迟迟不能成为现实,只是反映了既得利益者的阻力是多么有效这样一个现实。更多的既得利益者需要更多的优质资源,也能得到他们所需要的资源,因为既得利益者是中国社会最有权势的群体。

事实上也如此。这些年来,国家的优质资源源源不断地流向大城市,而很多二三线城市则得不到应当有的资源,更不用说是乡镇了。大城市越来越富,中小城市越来越穷,城市间的差异,便是利益在不同社会阶层的差异的反映。

如果这个逻辑不改变,那么结果必然是整个国家的发展会变成几个大城市的发展,即围绕着北、上、广、深几个大城市。实际上,这也正是有关部门、专家学者所设计的发展模式,即大城市群模式。如前面所说,大城市尽管已经过大,仍然继续在扩张。城市的扩张已经变得不可控制,而扩张的最后结果便会是“大爆炸”。

今天,中国已经形成了农村包围城市、小城市包围大城市的局面,并且越往城市中心越富裕,越往城市边缘越贫穷。随着经济的下行,人们的工资(尤其是高校毕业生)不见增长,但房价越来越贵。即使有一天,这些人会因为城市高昂的成本,而被迫移向二三线城市,甚至更小的城市转移,但因为二三线城市优质资源的缺乏、就业的不足等因素,他们中的很大一部分便会成为“革命”的后备军。

毕竟,在今天的中国社会,人们已经实现了接受高等教育的基本权利,也产生了权利的概念;一旦在现实中,这些群体实现不了自己基本的权利,他们便会转向政治。这个趋势在香港、台湾已经表现得非常清楚,也发生在世界上其他很多地方,无论是发达的西方,还是仍然处于发展过程中的非西方国家。

房地产和实体经济之间严重失衡

中央政府已经注意到了房地产和实体经济之间的严重失衡,现在在努力改变这个失衡。但正如本文所分析的那样,房地产问题并非房地产本身所引起,而是中国的城市化模式所致。因此,通过管控房地产(例如限购)已经不足以实现房地产和实体经济的平衡,更不足以促成社会均衡的进步。现在解决问题的思路仍然是房地产本身,而没有把房地产置于城市化模式中来考量,因此所出台的举措远远不够。要改变房地产的严峻形势,必须做一些大的改革举措。有几个改革举措可以考量。

第一,实现“新三线计划”,把优质资源分散到二三线城市。大城市集中了过多的优质资源,不仅已经造成了巨大的浪费,而且使得改革不可能。政府先行,要把一些政府机构搬到二三线城市。这方面,中国可以利用“官本位”的传统,政府机构走到那里,优质资源就会跟随到那里。

一些大型国有企业也可以搬离大城市,走向二三线城市。优质的学校、医院和社会服务机构可以在二三线城市设置分支机构,总部留在城市以减少阻力,但总部定期派优质专业人才去二三线城市工作,就如同政府内部的干部交流制度那样。

第二,实现“居者有其屋”的政策。二三线的很多城市面临着严峻的房地产泡沫,而越来越多的大城市年轻人没有居所。为什么不可以实现“居者有其屋”呢?在优质资源逐渐流向二三线城市的同时,通过“居者有其屋”政策鼓励和吸引年轻人到那里进行就业、创业。这样,既可以避免大量的人才留在大城市所造成的浪费,也可以促进二三线城市的可持续发展。

第三,二三线城市社会政策的改进。随着优质资源分散到二三线城市,那里的社会政策也可以跟进。例如,随着老龄化社会的来临,可以在二三线城市建设更多的医院、养老院等。各类学校、体育设施、文化娱乐设施等也可以跟进建设。

第四,加快小城镇建设和农村的现代化。要考虑到,即使中国的城市化达到了发达国家的水平,即70%的水平,也仍然会有5亿多人口生活在农村。要避免这个庞大的群体“包围”城市,对城市构成不可承受的压力,那么就不可以忽视农村建设。

而且,因为教育的扩张和农民工这个特殊阶层的形成,今天的农民已经不再是“日出而作、日入而息”的传统农民,而是具有和城市居民同样权利观念的新农民。如果忽视了这个群体的权利观,那么将会是巨大的政治错误。因此,小城镇建设和农村的现代化成为必须,这个过程既可以实现经济的可持续发展,也可以为政治和社会的稳定打下基础。

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