森林城市罗生门

森林城市罗生门

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日前中国碧桂园发布的关于森林城市报道的声明,终于让悬着很久的另一只靴子终于落下来了,“自2017年3月13日起,我们在中国大陆的销售展厅已停止向中国人提供前往森林城市购房的相关支持服务。”此前,碧桂园太平景私人有限公司(Country Garden Pacific View Sdn Bhd)首席战略官于润泽博士在接受《时代财智》专访时曾表示,自3月13日起,森林城市大陆展厅经过升级后已经重新开放。森林城市本是一个很有愿景的地产项目,但是陷入如此罗生门确实令人费解。

位于马来西亚柔佛州新山市依斯干达填海土地上的森林城市的投资价值到底几何?

如果不是中国政府的一纸外汇管制政令,坐落在马来西亚柔佛州新山市依斯干达特区填海地块上的“森林城市”(Forest City)地产项目的命运会有很大不同吗?本地地产行业专业人士持两种观点,一种认为森林城市会沿着碧桂园的既有计划推进;另一种认为“森林城市”从本质上就是一个供应端人造的概念,无法为投资者创造真实价值,缺乏真实的市场需求。

森林城市放弃中国大陆市场?

中国碧桂园控股有限公司(Country Garden)(SEHK: 2007)在向媒体发布的声明中指出,“自2017年3月13日起,我们在中国大陆的销售展厅已停止向中国人提供前往‘森林城市’购房的相关支持服务。这意味着对‘森林城市’项目感兴趣的买家,须自行前往到我们马来西亚依斯干达的售楼部或海外其他展厅(包括港澳、新加坡等)。我们在全球各地的展厅仍然合法合规的开展业务,也包括招商及产业引入的工作。”

不过碧桂园太平景私人有限公司(Country Garden Pacific View Sdn Bhd)首席战略官于润泽博士,此前在接受本刊专访时曾表示,自3月13日起,“森林城市”大陆展厅经过升级后已经重新开放。

“‘森林城市’国内销售展厅的暂时性升级改造是基于碧桂园集团年初制定的市场推广战略。现阶段,部分完成升级改造的展厅已于3月13日重新开放,余下的展厅将逐渐开放,所以全部的展厅会在4月中完全开放,”于润泽当时这样回应《时代财智》。

他还补充说,营销战略的调整是出于这样的考量:“森林城市”应该是一个面向全球的项目,碧桂园从来没有想把其打造成一个“唐人街”项目,仅仅是面对中国客户。“森林城市”也把重心放在招商上面,焦点放在教育、医疗和旅游三大重点产业上。

据于润泽介绍,从2016年3月“森林城市”项目开盘,到当年年底,完成销售180亿元人民币(约32亿新元),其中有70%左右由中国买家贡献。中国的外汇管制,其实变相是对海外房产的一种限购。尽管各家都有受限,但“森林城市”因为体量最大,所以伤得最厉害。

根据这个数据估算,在中国外汇管制放松之前,“森林城市”未来这70%的销售额中有相当部分将由中国境外的资金来支撑。有报道说当时碧桂园为了实现这180亿元人民币的销售额,在中国大陆的营销费用整整砸了20个亿人民币进去!现在要在多样化碎片化全球市场找到买家,其营销难度和成本可想而知。

另外,据《界面》和搜狐网站等多家中国大陆主流媒体报道称,“有非官方数据称,去年购买‘森林城市’交了定金后又反悔退房的客户,大约占了30%。又有人表示,可能不止这个数据,退房的人可能更多。”也就是说,如果按这个数据推算的话,这180个亿的销售额最终能实现到款的,保守估计最多120个亿。

对此报道,碧桂园太平景私人有限公司单方面发表申明反驳称其实只有近60名中国买家向碧桂园要求解除“森林城市”项目的买房合约。

相比之下,两个退房率数据相差高达75倍,到底那个数据更加可信?孰是孰非,扑朔迷离。

森林城市投资价值存疑

如果抛开所有现在发生的这一切不问,但从地产投资价值的角度来看,“新加坡旁”的“森林城市”是否具备其所宣传的那样的稀缺价值?

地产投资首先考虑的是地理位置的稀缺性,这是所投资的标的物保值增值的核心因素。“新加坡旁”一直是“森林城市”的主要卖点之一。从地图上看,“森林城市”确实是位于新加坡旁的马来西亚柔佛州新山市依斯干达特区的一块填海土地上,距离新加坡的直线距离真的只有几公里。甚至从“森林城市”可以很清楚地看到位于新加坡大士(Tuas)工业区的亚洲最大的垃圾焚烧发电厂的烟囱。

但是,就是这几公里的路程,分别属于马来西亚和新加坡这两个主权国家。任何非新加坡公民从马来西亚进入新加坡都需要新加坡移民局颁发的签证。购买“森林城市”在任何意义上都和必然获得新加坡入境签证没有任何关系。

于润泽表示,目前“森林城市”已经获得了马来西亚内政部的特批,将为其居民设置独立海关。但是,他也承认,经由这个独立海关出马来西亚,随后还是要到新加坡第二通道的海关清关后才能进入新加坡。对于新马出入境关卡高峰时段的动辄拥堵两三个小时的问题,于润泽进一步表示,“其实很多时候拥堵是新加坡方面造成的,20多个边检闸口只开了两个、三个……马来西亚为我们开了一个绿色通道,很快就可以通关的。”

海关和签证,让“森林城市”无法享受到“新加坡旁”的地理稀缺性。另一方面,从新山市的地产供应侧来看,“森林城市”的真实价值也要大大打一个问号。

“我们马来西亚本地人一般不会去投资这种屋子的,况且是以这个价格,在这么ulu(偏远)的地方,几远一下!几贵一下!”新山本地居民黄先生是一位长期从事房地产销售的顾问,“我们都是去买有地住宅,有院子的独立洋房(Bungalow)或排屋(Penthouse)。”

他认为,“森林城市”的周边要形成一个成熟社区,积累起人气和买气,至少需要20年的时间。“花这样多钱,这几十年每天坐着吃风(看风景)倒是不错,可是生活呢?”

土地,在广袤的马来西亚是相对不稀缺的。目前“森林城市”所在的柔佛州是全马房产滞销最严重的州之一。

新山的土地供应量已经大得来让市场无法接盘。单单看看主力开发商——富力公主湾(R&F Princess Cove)30000套,碧桂园金海湾(Country Garden Danga Bay)10000套、绿地(Greenland Jade Palace)2205套、丽阳机构(Tropicana Corporation Berhad)4000套,这一共是46000套的投放量,而且是在成熟社区,再加上“森林城市”的300000套,一共是346000套!均价在18000人民币左右。

目前,整个依斯干达特区大约有60个房地产项目,将提供500000个住宅单位,而“森林城市”无疑是最大的一个项目。但随着推出的项目越来越多,当地房地产市场逐渐出现供应过剩。

据地产顾问公司CH Williams Talhar & Wong透露,去年柔佛州住宅单位的销售下跌了接近三分之一,一些发展商甚至开出20%或更多的折扣。而新山的高层公寓每平方英尺的平均转售价格,则下跌了10%。

马来西亚本地人不买,靠中国人来买?外汇管制的难题如何绕过?靠新加坡人来买?新加坡总人口才500万左右,国内的房产都卖不动,能有钱和有意愿投资新山的能有多少?

在这样的过度供给的市场投资,“森林城市”保值增值的潜力在哪里?况且,这个项目其实是被石化中心、丹戎宾燃煤发电厂、丹戎帕拉帕斯港集装箱码头和新加坡大士工业区垃圾焚烧发电厂环绕在中间的,平均直线距离都在5公里左右——就算环保工作做得再好,潜在的环境污染是否会成为影响住户健康的问题呢?

马来西亚新山的投资环境

马来西亚是一个极力吸引外资的国家,同时也是一个以“马来土著至上”(Ketuanan Melayu )为立国原则的国家,这一个按种族划分居民的概念被写入马来西亚国家宪法,在维护马来土著(Bumiputera)特权的同时变相造成对其他非土著种族(特别是华族和印族)的歧视和矮化,这也是造成大量马来西亚华印精英移民海外的一个主要原因。

也许有人看到现今在马来西亚经商的潜力,但是“马来土著至上”甚至规定了在马来西亚的某些战略性行业设立的股份有限公司股东必须有马来土著股东(有偿/无偿)参股的制度。

所以,在马来西亚华人看来,包括中国人在内的外国人不远万里跑到马来西亚来买这个物业,无疑是一个被收了“智商税”的问题,而且马来西亚各个党派和苏丹之间复杂的政治博弈和斗争,也随时可能让广大投资者成为其中的牺牲品。

马来西亚前首相马哈迪(Tun Mahathir bin Mohamad)在视察了“森林城市”之后,抨击这14平方公里土地将变成“外国飞地”(Enclave)。“大片最宝贵的土地现在将由外国人拥有和占据,”现年91岁的马哈迪写道,“它们实际上将成为外国土地。”

马哈迪的批评得到了前副总理和政治盟友穆希丁•雅辛(Muhyiddin Yassin)的呼应,后者警告,中国投资者会挤占当地企业的机会。

柔佛州苏丹依布拉欣•依斯迈(Ibrahim Ismail)反驳了马哈蒂尔的言论,指责他“制造恐惧……只是出于自己的政治动机”。据信他是开发“森林城市”的碧桂园太平景私人有限公司的大股东之一。

而在这个敏感的当儿,中国碧桂园集团主席杨国强获得依布拉欣苏丹赐封拿督勋章(SMIJ),以表扬他对柔佛州经济社会发展及马中国际产能合作的贡献……

再者,新山是一个犯罪率在世界都排在前列的城市,根据第三方资料,排名高达第66位,在马来西亚仅次于吉隆坡(Kuala Lumpur),连新山本地人都表示如果没有被打抢偷盗过都不好意思说自己是新山人。对于这一点,于润泽表示是因为新加坡本身相对安全,所以坊间才对新山的治安有偏见,不过当记者列举出中国治安环境很严峻的一线城市广州在全球犯罪率排名才200多位的时候,于润泽将话题转向了“森林城市”的自身安保系统……

无论如何,“森林城市”无疑是碧桂园掌门人杨国强先生的海外巅峰之作。不过中国时下颁布的外汇管制无疑是对海外房地产限购的一记重拳,且对中国公民的个人外汇管制有日益收紧的趋势。由于“森林城市”的巨大体量,碧桂园海外开发舰队这次可谓是触礁马六甲海峡,令人扼腕叹息的同时也值得深思中国民企的出海之路。

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